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保障房供地增量 開發(fā)模式革新 [推薦]
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在調(diào)控房價的關(guān)鍵時刻，如何通過增加住宅用地的供給來抑制商品房價格，滿足購房者的剛性需求，成為了政府工作的重要一環(huán)。而保障房用地供給的增加，理所當(dāng)然地進(jìn)入了地方政府的考慮范疇。
5月5日，中國社會科學(xué)院在北京發(fā)布了2010年的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》，報告中指出，鑒于2009年北京商品房售價日益攀升且居高不下的局面，為抑制房價上漲過快，達(dá)到滿足需求和促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的目的，2010年政府計(jì)劃住宅用地供應(yīng)中將加大保障性住房供應(yīng)，其供應(yīng)面積按照市政府的要求將達(dá)到50%。
中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與管理研究所土地與房地產(chǎn)研究室主任李景國也透露：“2010年保障性住房支持力度加大。今年不僅是保障住房大量建成投入使用的一年，也是實(shí)施三年規(guī)劃的年份，政府將進(jìn)一步增加投資，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，以保證計(jì)劃的全年落實(shí)。保障性住房在房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的位置更加重要。”
本報記者采訪多家房地產(chǎn)公司也發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)都有參與保障房開發(fā)建設(shè)的意向。在他們看來，近期密集出臺的國家調(diào)控政策，是國家對房地產(chǎn)市場實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對待”的政策體現(xiàn)，這將對住房市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。今后保障性住房開發(fā)建設(shè)將成為住房市場的重要組成部分，保障性住房開發(fā)或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)新的利潤增長點(diǎn)。
然而，也有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，他們認(rèn)為量的增加并不能完全解決目前日益高漲的房價問題，確保保障性住房的建設(shè)完工才是關(guān)鍵。
保障房供地增量
國土資源部4月15日發(fā)布的2010年全國土地供應(yīng)計(jì)劃中，住房建設(shè)用地供應(yīng)總量184748.85公頃，其中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計(jì)劃供應(yīng)量占住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量的77%，而保障性住房用地為24000多公頃，與2009年相比增加一倍多。
在政策的推動下，北京、上海、深圳、天津等城市紛紛將強(qiáng)力推進(jìn)保障性住房建設(shè)列為2010年政府工作的重心。
北京市國土局已經(jīng)對外發(fā)布了今年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，總量為2500公頃，其中將有1250公頃保障性住房建設(shè)用地。根據(jù)北京市今年的住宅建設(shè)規(guī)劃，各種保障性住房將大約有13.4萬套，具體分配是廉租住房4000套，公共租賃住房8000套，經(jīng)濟(jì)適用房3.2萬套，限價商品住房3萬套，定向安置房6萬套。
上海規(guī)劃和國土資源管理局公布的數(shù)據(jù)則顯示，上海今年計(jì)劃供地1100公頃，比去年增加35公頃；其中存量土地和新增土地各占一半，純粹的商業(yè)住宅類型用地僅為330公頃，占總量的30%；帶有政府保障性質(zhì)的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地分別為250公頃、450公頃及70公頃，占總量的70%。
深圳市今年計(jì)劃建設(shè)各類住房16.46萬套，總建筑面積1434.39萬平方米。其中，計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房5萬套，建筑面積280萬平方米，保障房建設(shè)套數(shù)是2009年的兩倍。保障性住房年內(nèi)則計(jì)劃新供應(yīng)37.2公頃用地，占住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量的9%。
廣州市計(jì)劃新開工建設(shè)約300萬平方米保障性住房，其中已落實(shí)用地的項(xiàng)目有19宗，擬建建筑面積180.19萬平方米，含廉租住房建筑面積96.97萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房、經(jīng)濟(jì)租賃住房建筑面積共83.22萬平方米。
二線城市中，石家莊今年計(jì)劃新建廉租住房5100套，完成640萬平方米的舊小區(qū)改善。鄭州計(jì)劃2010年經(jīng)濟(jì)適用住房新開工150萬平方米，竣工100萬平方米，向社會公開供應(yīng)1萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租住房新開工15萬平方米，籌集1000套實(shí)物配租房源。
此外，重慶、杭州、武漢等省會城市均加大了今年的保障房供應(yīng)計(jì)劃。
開發(fā)模式革新
在全國提速保障性住房用地供應(yīng)的措施相繼出臺后，一些大型企業(yè)的負(fù)責(zé)人紛紛表示，有意愿參與保障性住房的開發(fā)。
一些開發(fā)商認(rèn)為，保障房開發(fā)不但能為企業(yè)帶來開發(fā)利潤，而且一些重點(diǎn)城市的開發(fā)建設(shè)還能為企業(yè)將來進(jìn)行綜合的城市運(yùn)營提供機(jī)遇。尤其是北京、上海、重慶等重點(diǎn)城市將保障房開發(fā)建設(shè)與城中村、棚戶區(qū)改造、新城建設(shè)相結(jié)合，為企業(yè)的城市化運(yùn)營提供了條件。
以北京為例，2010年北京擬對城鄉(xiāng)接合部的50個重點(diǎn)村進(jìn)行拆除改造工作，拆除面積超過3000萬平方米。
與土地供應(yīng)量的增加相對應(yīng)，保障性住房的土地出讓方式也進(jìn)行了改革。
據(jù)記者了解，此前各地經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房主要通過招標(biāo)方式選擇市屬國企或自身具備土地條件的單位進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，限定利潤率為3％。而定向安置房主要由一級土地開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。兩限房一般采取公開招拍掛的方式競爭獲得，由政府限定套型、限定房價。
在不久前召開的2010年北京市住房保障工作會議上，北京市市長郭金龍明確了今年北京市住房保障工作“兩個50%”的工作目標(biāo)，即確保政策性住房建設(shè)用地占全市住宅供地的50%以上，新開工建設(shè)收購各類政策性住房占全市新開工套數(shù)的50%以上。他同時提出通過“四個創(chuàng)新”強(qiáng)力推進(jìn)住房保障工作。具體為：創(chuàng)新供地方式，根據(jù)不同區(qū)位、不同類型政策性住房建設(shè)的需要，采取多種方式供地，保證用地需求；創(chuàng)新投融資機(jī)制，加大財政資金支持，引導(dǎo)社會資金參與保障性住房建設(shè)；創(chuàng)新建設(shè)模式，積極推行工程總承包模式，發(fā)揮國有企業(yè)主力軍作用，探索支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，依照規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源向政策性住房集中區(qū)域轉(zhuǎn)移；創(chuàng)新服務(wù)管理，堅(jiān)持建管并重，使有限的保障房資源全部惠及中低收入住房困難家庭，加強(qiáng)政策性住房小區(qū)的服務(wù)保障，健全保障性住房管理體系。
4月16日，北京市出臺了新的土地供應(yīng)政策，將試點(diǎn)采取“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”的土地競買方式，更多采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式。其中參與建設(shè)的政策房規(guī)模將作為評標(biāo)條件。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京市的新政很有可能成為通用模式。
“但是，大規(guī)模的保障房住房用地的供給與地方政府土地財政之間博弈卻是不可避免的問題。”一位土地專家認(rèn)為。
他表示：“眾所周知，中央政府是將大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)作為抑制不合理房價的一個重要手段。但在地方層面，卻存在著動力和財力雙重不足的狀況�！�
從動力來說，在地方“土地財政”的格局短時間內(nèi)難以有根本性改變的情形下，同樣一塊土地，用于商品性住房和用于保障性住房，對地方政府來說，收益上有巨大差異；從財力方面而言，如果在保障性住房上再添大手筆投入，對地方財政支出也是很大的壓力。
他透露，為解決保障房建設(shè)的財力和動力問題，目前重慶正在做一些創(chuàng)新�！坝捎诰哂型恋貎渎毮芎洼^強(qiáng)的融資能力，重慶市政府決定由重慶市地產(chǎn)集團(tuán)先行試點(diǎn)，承擔(dān)公共租賃房建設(shè)任務(wù)，計(jì)劃下一步可能將建設(shè)主體拓展到市城投集團(tuán)�！憋@然，重慶市政府意欲通過借助城投公司和當(dāng)?shù)貒械禺a(chǎn)企業(yè)的力量，幫助實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)。
“雖然在房產(chǎn)權(quán)屬及國企資金的回報等方面還有待進(jìn)一步明確，但重慶的做法無疑是在地方財政能力受困條件下的一種嘗試。”他認(rèn)為。
建設(shè)進(jìn)度存隱患
不可忽視的是，在保障性住房用地增量供應(yīng)的同時，確保其按時建設(shè)完工才是關(guān)鍵。
根據(jù)全國人大財經(jīng)委員會發(fā)布的調(diào)研報告, 2009年全國保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至當(dāng)年8月底，地方保障性住房建設(shè)完成投資394.9億元（計(jì)劃投資額1676億元），完成率僅為23.6%。
而2010年1月19日國土資源部在召開的“保增長保紅線行動”會上公布，2009年1至11月，我國保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。
值得注意的是，近日《基本住房保障法》征求意見稿已由住建部下發(fā)，目前正在征求意見中。征求意見稿中提出，保障房建設(shè)將與地方政府政績進(jìn)行掛鉤。除此以外，保障性住房建設(shè)的支出必須納入預(yù)算，地方政府需編制規(guī)劃并將其納入地方經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃，相關(guān)部門需提供稅收優(yōu)惠和用地支持。
“保障房建設(shè)與地方政府政績掛鉤就意味著保障房的建設(shè)將涉及地方官員的‘帽子’問題�！鄙鲜鐾恋貙＜艺J(rèn)為，這一意見如果得以實(shí)施，地方政府將會把工作重心放在保障房建設(shè)上來。
但是，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于該法的出臺需要經(jīng)全國人大審議通過，流程較長，因此今年內(nèi)出臺的可能性不大�！ �
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