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住建部新規(guī)調(diào)查：廣州僅1/3樓盤明碼標價 [推薦]
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房地產(chǎn)調(diào)控再出猛招，住房和城鄉(xiāng)建設部昨日公開《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，這份幾乎與國務院“4·15”新政同步出臺的文件，從四大方面19項措施給房地產(chǎn)銷售市場念起“緊箍咒”，嚴打捂盤惜售、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為，更是首次提出開發(fā)商變動房價要備案公示，鼓勵推行現(xiàn)房銷售和住房質(zhì)量保證金制度。
這是在14日國四條、17日國十條基礎上，繼國土資源部以后第二個部委詳細出臺有關(guān)樓市新政策的具體措施。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，通知中的許多措施對目前開發(fā)商捂盤惜售以及炒賣期房的現(xiàn)象將起到實質(zhì)性的打擊和抑制。
焦點1
未獲預售許可證不得收定金
許多新樓盤在開盤前大多會采取各種銷售策略吸引購房者前來登記，更有銷售人員以“如果不及時登記就買不到好單位”等說辭誘導購房者盡快交出誠意金。
《通知》這次明確要求各地加強商品住房預售行為監(jiān)管。今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放V IP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。
對于已經(jīng)取得預售許可的，《通知》要求對未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進行嚴肅查處。
廣州市國土房管局相關(guān)負責人昨日表示，廣州一直以來都嚴查樓盤的各種哄抬房價行為，沒有預售許可肯定不能收取任何定金或誠意金。據(jù)介紹，廣州前不久剛剛查處了一家開發(fā)商違規(guī)收取誠意金，市國土房管局已經(jīng)讓該開發(fā)商把幾萬元的誠意金都退回給購房人。
焦點2
10天內(nèi)須明碼標價銷售
《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10天內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。嚴禁采取內(nèi)部認購、雇人排隊手段制造銷售旺盛的虛假氛圍。
近日國家連出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場，已經(jīng)有開發(fā)商調(diào)整開盤計劃，希望通過延遲開盤回避近期的調(diào)控風頭。如何確保開發(fā)商正常供貨，防止開發(fā)商捂盤囤貨成為地方政府落實調(diào)控措施的重點。
廣州市國土房管局相關(guān)負責人對此指出，如果開發(fā)商取得預售許可后10天還不開盤，檢查人員會責令開發(fā)商立即開盤，如果還不按時開盤，開發(fā)商可能面臨被取消預售資格的最嚴厲處罰。
“如果不想賣就干脆別賣了，樓價不是捂出來的，捂盤是有很大風險的�！笔袊练抗芫窒嚓P(guān)負責人昨日指出，將會在五一黃金周期間開展更全面的市場檢查，重點查處捂盤行為。
焦點3
鼓勵現(xiàn)售商品房
商品房預售制度在國家這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中再次成為關(guān)注的焦點，《通知》還明確各地可結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定商品住房現(xiàn)售管理辦法，鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品住房。
此舉不免讓人聯(lián)想起今年初南寧率先取消商品房預售制度，而今年全國兩會期間，也有不少政協(xié)提案呼吁取消預售制度，認為預售制度為開發(fā)商提供了囤貨抬價的機會，成為推高房價的推手。
廣州市國土房管局相關(guān)負責人昨日對此表達了不同意見，“如果推行現(xiàn)房銷售，將拉長商品房的供應時點，樓市將無可避免進入空當期，好幾個月沒貨供應勢必造成市場恐慌，房價有可能進一步提高。”該負責人表示，廣州暫不會推行現(xiàn)房銷售制度。
焦點4
變更房價要備案
今后開發(fā)商想隨意變動房價可不那么容易了，一天一個價的現(xiàn)象將得到政府嚴格監(jiān)管�！锻ㄖ诽岢觥胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案主要包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況等。預售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示。”
廣州市國土房管局相關(guān)負責人表示，將會研究房價變動備案制度的具體操作辦法�！俺醪较敕ㄊ窃诂F(xiàn)有陽光家緣系統(tǒng)上，開發(fā)一個新的功能，樓盤價格發(fā)生變動可以及時反饋到這個系統(tǒng)�！钡撠撠熑艘蔡岢�，預售價格變動目前還不屬于行政許可范疇，也就是說房價漲和跌并不需要政府的批準，這個系統(tǒng)只起到備案和公示的作用。
焦點5
預售規(guī)模不得小于“棟”
《通知》還要求，樓盤預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。
廣州市國土房管局相關(guān)負責人對此表示，廣州已經(jīng)在執(zhí)行這項要求，目前樓盤申請預售的最小規(guī)模都是以棟為單位，不能切分預售。
焦點6
交房條件須明確
隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，配套缺失、安全隱患等商品住房質(zhì)量問題愈發(fā)成為社會關(guān)注的重點之一。去年發(fā)生的“樓脆脆”、“樓裂裂”現(xiàn)象更是讓人們擔心商品房的質(zhì)量問題。
《通知》明確要求，商品住房交付使用條件包括工程經(jīng)竣工驗收合格并在當?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質(zhì)量責任承擔主體已明確、前期物業(yè)管理已落實。各地要推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度。
《通知》還要求強化預售商品住房質(zhì)量保證機制，鼓勵各地推行預售商品住房質(zhì)量保證金制度。廣州市國土房管局相關(guān)負責人表示，“商品住房質(zhì)量保證金制度值得探討，市民花了高價錢買的樓如果出現(xiàn)質(zhì)量問題是非常麻煩的，下一步，廣州相關(guān)部門將研究保證金交多少，交到哪里去，如何使用等實際操作層面的問題�！�
新政點評
重提明碼標價走回規(guī)范老路
中國社科院金融研究所研究員易憲容：這項調(diào)控的威力還是差點。與國務院的二套房貸相比，住建部的調(diào)控政策要溫和許多，而且當中的相當多內(nèi)容之前已經(jīng)在不少城市率先落地實施。宏觀調(diào)控應該集中于前一階段房價上漲的根源，即炒房行為頻繁出現(xiàn)，政策方向在堅持信貸調(diào)控的同時，還可以通過以營業(yè)稅、交易所得稅和物業(yè)稅為代表的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)來操控。
廣州市社科院科研處處長彭澎：對商品房進行明碼標價曾經(jīng)是業(yè)內(nèi)的“行規(guī)”，這種模式能夠為消費者購房提供參照依據(jù)，并在一定程度上解決房地產(chǎn)買賣雙方之間信息不對稱的問題。以前每個樓盤都有自己的價格表，不過隨著市場由買方轉(zhuǎn)為賣方主導，消費者需要詢問才能獲得具體單位的相關(guān)信息。政府此次重提“明碼標價”，只是走回原來的規(guī)范之路。
記者巡城
廣州：10個樓盤僅3個明碼標價
記者昨日隨機選取了廣州市10個在售樓盤現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅有三個樓盤向買家作出價格方面的公示，其余樓盤均未明碼標價。
在珠江新城西區(qū)某樓盤，記者以買家身份要求開發(fā)商出示價目表，對方予以拒絕：“價格是商業(yè)秘密，不可能向所有人公布，萬一競爭對手知道了怎么辦？”同區(qū)域內(nèi)另一樓盤的說法也是如此，在記者的一再堅持之下，銷售人員才從售樓部的柜臺里拿出打印了每套單位價格的A 4紙，但隨即又收回，并稱“從來沒聽說過有這樣的政策要求，所以我們沒有這方面的義務�！�
海珠區(qū)某樓盤銷售人員稱，開盤的時候有過價格表，派發(fā)完之后便不再向市民提供，負責銷售項目從來就沒有對外公示過房源和價格，只有當買家真的有購買意向時，才會告訴對方真實價格。
即便是明碼標價的三個樓盤，其公示方式也有所不同。增城鳳凰城在簽約區(qū)旁邊豎起一個大型紙板，上面標出了售單位的單元號、朝向、戶型、建筑面積、套內(nèi)面積等信息，至于消費者關(guān)心的房價，則在“推廣價”一欄中分別標出了具體的單價和總價。
天河區(qū)某樓盤的公示價格表貼在公告欄上，不過上面標示的價格與開發(fā)商報價存在明顯出入。例如一套近100平方米的特價單位，公示欄當中的價格時2.2萬元/平方米，銷售人員卻稱只要1 .7萬元/平方米，價差高達5000元/平方米。白云區(qū)某盤也是如此，當記者詢問起原因時，開發(fā)商隨即拿出一張新的價格單，并解釋稱“最近價格有調(diào)整，還來不及更換表格”。
深圳：目前所謂的明碼標價是虛設
從兩年多前開始，深圳開發(fā)商銷售的每一套商品房，都要求有備案價格，而這種備案價格也會在政府部門的網(wǎng)站上顯示出來。但是事實卻是這種備案價格形同虛設，根本和實際銷售價格無關(guān)，開發(fā)商多做高備案價格，但是實際銷售價格不一樣，這樣有利于自己漲價時候可以不用再去物價局備案。
更重要的是，備案價格和實際銷售價格的差異讓開發(fā)商可以做很多銷售手段，直接為開發(fā)商捂盤惜售提供可能。如一套房產(chǎn)，網(wǎng)上的備案價格是5萬元/平方米，但是實際銷售可能是3萬元/平方米，如果開發(fā)商不想銷售保留單位，就直接說對購房者說保留單位按照備案價格的5萬元/平方米銷售，如果置業(yè)者愿意等到開發(fā)商銷售的時候買，就可以得到3萬元/平方米的價格。置業(yè)者不是傻瓜，都不會購買備案價格的房子，開發(fā)商就可以順利地保留下自己暫時不想銷售的房源。
深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng)新聞與研究部總監(jiān)周學軍就直接表示，“如果真的要明碼標價，除非實行物價局局長問責制，那樣才有可能，但是現(xiàn)在還很難�！�
佛山：銷控表有房號無價格
昨日記者前往在桂城某樓盤，以準買家的身份了解目前在售單位和具體價格，但是售樓部現(xiàn)場并沒有看到價格公示，當問起為何未明碼標價時，銷售人員隨即打開手中的資料拿出一張打印表格，并要求記者提出自己想要買的單位名稱，以便報價。
“從來沒有在售樓部看到過價格公示表，也沒有刻意去找，都是銷售人員手上那一張�！币呀�(jīng)參觀考察過多個項目的張小姐表示。
對于此前新開售的樓盤，記者也發(fā)現(xiàn)大部分樓盤會在選房區(qū)顯眼的位置擺放一個銷控版，不過上面只有房號，以及售出的單位被貼上標簽，并無價格信息。
樓市調(diào)控一周內(nèi)重拳出擊
第1拳
二套房貸 4月15日 國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。
第2拳
開閘放地 中國國土資源部15日公布2010年度全國住房用地供應計劃，擬供應住房用地總量18萬公頃，是去年實際供應量的約2.35倍，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房占比達77%。僅中小套型商品房計劃供地總量就超過去年全年全國實際住房用地總量。
第3拳
三套房貸 4月17日，國務院發(fā)文要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款�！ �
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