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廣州市規(guī)劃局：今后城中村改造不能一味建高樓 [推薦]
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為了實現(xiàn)亞運會前的清拆任務(wù)，廣州城中村改造正在緊鑼密鼓地推進，林和村、琶洲村等改造項目的容積率日前陸續(xù)出爐。值得注意的是，這批城中村改造規(guī)劃中的容積率普遍較高。這不禁讓人聯(lián)想，未來由北到南，廣州新中軸線及周邊區(qū)域中，這些曾被認(rèn)為是城市毒瘤的城中村，是迎來破繭化碟的重生，還是淪為密集壓抑的“石屎森林”。
市規(guī)劃局局長王東透露，目前市政府和規(guī)劃部門的意見是未來城中村居住地塊的容積率一定要有限制，不能一味建高樓，拆了舊城中村又建成新的城中村。
現(xiàn)象：自主改造項目容積率達(dá)6.21
廣州計劃在10年內(nèi)改造138條城中村。上一次政府部門做出類似計劃還是在10年前，但由于城中村改造成本高、難度大，改造工作進展緩慢。
2007年，獵德村開拆才邁出了引入市場力量參與改造的第一步。但獵德村還是由政府主導(dǎo)拆遷和建設(shè)，開發(fā)商并不直接與村民接觸。日前公布的天河北林和村的改造方案，則開創(chuàng)了廣州由城中村自主改造的新模式。據(jù)了解，林和村經(jīng)過選擇，最終與香港知名地產(chǎn)商新鴻基達(dá)成改造協(xié)議，此前新鴻基也參與了獵德村的商業(yè)項目開發(fā)。
林和村改造項目總占地面積約6.5萬平方米，可建總建筑面積40萬平方米左右，改造后將建起14棟高層住宅。林和村經(jīng)濟改制公司負(fù)責(zé)人日前透露，原計劃村民回遷房建45-46層，但由于核算出來的回遷面積比原來多出不少，因此只能將樓層建高到49層。由此，該項目的容積率也由5 .69調(diào)整為6.21。據(jù)了解，一般的高層建筑容積率都在5左右，容積率過高將帶來居住人口增加，樓層高度增加等一系列問題。
林和村改造項目的開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州林和村舊改項目，是廣州目前改造的9個城中村最優(yōu)質(zhì)的，計劃將該區(qū)域打造成一個全新、具有代表性的優(yōu)質(zhì)住宅社區(qū)，對天河區(qū)在商業(yè)、商貿(mào)、外資總部的配套支持產(chǎn)生積極作用。
隱憂：新中軸線上現(xiàn)三段高峰
高容積率的城中村改造，還不僅僅林和村一個項目，從廣州新中軸線由北向南望去，今后將有林和、獵德、琶洲三個城中村項目都具有高樓層建筑。曾經(jīng)低矮密集的城中村經(jīng)過這一輪改造將拔地而起，形成三個建筑高峰。
在珠江新城，獵德村的安置復(fù)建房建設(shè)已經(jīng)接近尾聲。據(jù)了解，2007年獵德村賣地籌集了46億元資金，如今，規(guī)劃建設(shè)拆遷安置房的橋東區(qū)地塊已經(jīng)矗立起37幢25至42層的村民安置住宅。
獵德村改造的三大功能區(qū)都具有較高的容積率，其中橋東區(qū)的安置復(fù)建房容積率高達(dá)5.2，橋西區(qū)的拍賣商業(yè)用地容積率更是高達(dá)7.98。很多經(jīng)過此地的市民都反映，獵德村改造后的建筑太密了，一排排復(fù)建房沿江而立，甚至被人戲稱為“站立”起來的城中村。
記者從廣州市規(guī)劃局獲悉，在一周前剛剛通過市規(guī)委會審議的琶洲員村地區(qū)控制性規(guī)劃中，涉及的石東、棠下、棠東等城中村一些地塊的改造容積率也高達(dá)5.5。
廣州市“三舊”改造工作辦公室主任丁強日前在市規(guī)劃局會議上解釋了為什么自己支持琶洲村改造5.5容積率的方案。他說，過去因為征地而給村民打的白條太多了，總說以后再補，這次不如趁著“三舊”改造，一次性都補給村民，“反正都是要畫句號，不如把這個句號畫得圓一點，索性把容積率提高到5.5”。
丁強還解釋說，按照估算，琶洲員村控規(guī)涉及的城中村改造，每戶補償面積大概是140平方米，低于240-280平方米的新標(biāo)準(zhǔn)，如果還按照老指標(biāo)，就只能靠貨幣補償，但是，每平方米給村民三四千元，誰愿意要？而通過實物補償?shù)姆绞�、多給面積的方式，更容易推進改造的進程。
未來：改造要實現(xiàn)多村大平衡
據(jù)廣州市三舊辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，城中村改造以往采取的是“倒算容積率”的方式，每個改造項目根據(jù)拆遷補償總量計算出改造成本，再根據(jù)土地出讓市場某個時點的樓面地價倒算出改造地塊的容積率。
“倒算容積率是在每個城中村改造項目中自己平衡，容易造成個別項目容積率畸高�！鄙鲜鲐�(fù)責(zé)人指出，廣州市將建立城中村改造專項資金，對于無法實現(xiàn)經(jīng)濟平衡的城中村也要控制容積率，由其他取得較好土地收益的村填補改造缺口。也就是說，城中村改造不再每個村自己實現(xiàn)經(jīng)濟平衡，而是要多個村實現(xiàn)“大平衡”。
■部門說法
白云城中村改造將嘗試新做法
對于城中村容積率問題，市規(guī)劃局局長王東表示，目前市政府和規(guī)劃部門的意見是未來城中村居住地塊的容積率一定要有限制，不能一味建高樓，拆了舊城中村又建成新的城中村�！斑@不僅跟現(xiàn)在廣州提倡的宜居城市相差太遠(yuǎn)，而且一旦高樓建起來了，未來再拆起來就更難了。”
據(jù)介紹，在高容積率改造方案的形成過程中，目前的做法是規(guī)劃、國土、建委等部門派出一個處進駐，委托這些進駐的人行使審批權(quán)。為了提高效率，一般是進駐的人員和村及區(qū)里的有關(guān)人員一起做改造方案，在不超過現(xiàn)有的控規(guī)情況下，由進駐的工作人員負(fù)責(zé)審批即可，但如果超過控規(guī)的話，還是要經(jīng)過規(guī)劃委員會進行審議。
王東還表示，“現(xiàn)在的一個解決思路是住宅盡量壓低，設(shè)定一個容積率上限，比如說設(shè)在5左右，這個上限絕對不準(zhǔn)超，同時把村民的利益通過商業(yè)來彌補，因為目前很多住宅村民是出租出去的，那就做一個商業(yè)區(qū)你出租出去，或者你去入股；另一個思路是把改造從一個村統(tǒng)籌上升到一個區(qū)域的統(tǒng)籌，下一步白云區(qū)的城中村改造會嘗試這種方式，這個區(qū)域里好幾個村一起做，那就有可能這個村的回遷房就不放在本村了，放在一個更大的地方去建�！薄 �
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