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大連中心城區(qū)土地稀缺 地價分化了豪宅和普通住宅 [推薦]
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一直以來，政策對房價的影響都是顯而易見的，尤其是在一線和熱點城市，從2009年年初的市場反應(yīng)來看，最先跌破預(yù)期值的是那些中低端項目，降幅在幾百元到千元不等，而城市中心區(qū)的不少項目尤其是高端項目都表現(xiàn)出較強的抗跌性，而這也曾經(jīng)一度拉大大連樓市房價的兩極分化勢頭。2010年，隨著新一輪調(diào)控政策的醞釀和出臺，樓市將在去年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)價格調(diào)整，不排除兩級分化的局面再次上演的可能。
另外，與房價密不可分的地價也是未來房價分化的影響因素，從目前來看，城市地王頻出，區(qū)域土地大幅放量，在地價源頭上就已兩極分化。
理由1：政策
政策調(diào)控是房價兩極分化的推手
影響房價走勢的因素很多，尤其經(jīng)過2009年的大幅上漲，在2010年，樓市是否還會重演去年的輝煌？從政策層面來看，目前緊縮的態(tài)勢已經(jīng)明顯，從去年12月份開始，二手房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅優(yōu)惠取消，雖然其他優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，但今年初，抑制投機購房的“國十一條”出臺，未來房價的走勢已經(jīng)被中央鎖定在“抑制過快增漲”的基調(diào)上。今年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，實際上這是自2008年6月以來的首次上調(diào)，不能不說這是信貸收緊表象下，貨幣政策收緊的一個拐點。
不過，從國家統(tǒng)計局3月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，比1月份擴大1.2個百分點，環(huán)比上漲0.9%，漲幅比一月份縮小0.4個百分點。其中，新建普通住宅銷售價格同比上漲14.2%，環(huán)比上漲0.9%；而高檔住宅的銷售價格則實現(xiàn)了同比上漲15.5%，環(huán)比上漲3.4%。房價上漲的趨勢依舊不小，在國家政策干預(yù)之下，高檔住宅的增漲勢頭，政策效果還沒有顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)結(jié)果不難看出，普通住宅和高檔住宅環(huán)比上漲百分點分別是0.9和3.4，對政策的敏感度和反應(yīng)還是不同的，高檔住宅對保值抗跌性更強，而普通住宅則會更加敏感。一旦政策效果顯現(xiàn)，房價“兩級分化”也不足為怪。
理由2：市場
供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定消費兩極趨向
大連房價在2009年發(fā)展到了歷史新高，據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截止到去年底，大連市內(nèi)四區(qū)的商品房成交均價已經(jīng)突破萬元大關(guān)，達到了10663元/平方米，城市中心區(qū)域的土地稀缺更是使得房價持續(xù)高走。與此同時，隨著政府經(jīng)濟適用房和保障性住房的深入落實，也一定程度上拉大了房價的差距。
據(jù)了解，2009年大連市商品房銷售面積1152.7萬平方米，施工面積包括配套房和經(jīng)濟適用房，相比2008年僅僅高出了4.6%，但銷售面積卻增長了40.2%。對此有業(yè)內(nèi)資深人士分析，大連的房價并不會出現(xiàn)大幅調(diào)整，因為新建商品住宅供應(yīng)依舊偏緊。從供應(yīng)量來看，今年政府會加大經(jīng)濟適用房的供應(yīng)。據(jù)悉，國土資源部日前出臺《2010年保發(fā)展保紅線行動方案（征求意見稿，第四稿）》，將今年工作重點確定為加強房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控，確保保障性住房用地，提高中低價位、中小造型、普通商品房建設(shè)用地的比例。由此不難看出，根據(jù)中央政策，2010年保障性住宅建設(shè)必將增加，而大連市政府在2009年工作報告中就明確指出：“構(gòu)建多層次住房保障體系，通過貨幣補貼方式安排經(jīng)濟適用住房8000戶，廉租房保障范圍不斷擴大、補貼標準進一步提高。”所以急劇強化保障性住宅建設(shè)的大前提下，一定程度上壓縮2010年大連純商品住宅的土地供應(yīng)將成為可能，這樣將導(dǎo)致房價兩極分化的趨勢。
理由3：土地
中心城區(qū)土地稀缺，從源頭分化房價走勢
地價一直是房價的重要組成部分，可以說地價是未來房價定價的決定性因素，而從目前來看，城市地王頻出和區(qū)域土地大幅放量，在地價源頭上的兩極分化，就已經(jīng)從根本上決定了未來房價走勢的兩級走勢。
2009年，大連土地市場成交最活躍的區(qū)域當屬甘井子區(qū)和高新園區(qū)，據(jù)指南針營銷機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，甘井子區(qū)一直為中心區(qū)域土地供應(yīng)的主要來源之一，其中主要放量集中在2月，當月市內(nèi)四區(qū)總成交建筑面積41.6萬平方米，甘井子就占了其中的95%，機場新區(qū)是熱點區(qū)域，其中砬子山董屯地塊成交將近31萬平方米，成交樓面單價為2122.42元，據(jù)悉該項目已經(jīng)準備今年5、6月份開盤上市，而其周邊項目目前每平方米價格在7、8千元，預(yù)計新項目的價格也不會超出這個范圍。另外，高新園區(qū)也是2009年的土地成交“大戶”，成交樓面單價在1500～2607元之間。不難發(fā)現(xiàn)，甘西區(qū)域、機場區(qū)域、高新園區(qū)域的存量較其他板塊充足，這些土地放量較大的區(qū)域樓面單價不高，可以預(yù)測未來這些區(qū)域的房價走勢不會沖向高位。
進入2009年，雖然熱點區(qū)域的土地在大量上市成交，但個別城市稀缺地段的土地成交價仍然維持在高位增長，因為這些區(qū)域的供應(yīng)仍極為短缺。據(jù)大連房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，市內(nèi)四區(qū)商品房住宅可售套數(shù)為18557套，存量面積為1729971平方米，其中中山區(qū)為2578套，存量面積為30萬平方米左右，西崗區(qū)為1056套，存量面積為10萬平方米左右，沙河口區(qū)為4936套，存量面積為54.5萬平方米左右，甘井子區(qū)為9987套，存量面積為77.28萬平方米左右，中山和西崗兩區(qū)，存量都遠少于其他區(qū)域。而從2009年大連土地出讓情況來看，中心城區(qū)里除東港和高爾基路外，大面積的土地出讓也很少。D03a
■記者感言
土地市場的物以稀為貴，造就了天價地塊和隨之而來的豪宅產(chǎn)品�，F(xiàn)在拍出的高地價，都是以后要造好房子的。隨著相關(guān)配套的到位、社區(qū)環(huán)境跟進，這些房源再次進入市場時會再一次提高自身身價，進而拉大其與城市周邊房源、配套不完善的房源等普通住宅之間的差價。
地段的重要性不僅房地產(chǎn)從業(yè)者知曉，老百姓也清楚。因為“地段”二字雖簡單，但背后深藏的卻是關(guān)乎交通、醫(yī)療、教育、居住環(huán)境、文化氛圍等等多個方面。各地的黃金地段都是城市的門面，政府在規(guī)劃上都會下大力氣，聘請知名團隊參與設(shè)計；而這些黃金地段莫不有國內(nèi)外先進開發(fā)企業(yè)參與建造，設(shè)計理念、建設(shè)品質(zhì)、后期維護自是一時無兩。這點從西安路的變遷就可了解一二，早些年那里只是小商小販聚集區(qū)，所賣商品大都是老百姓日常生活所需；而如今，隨著市政府對西安路一期、二期改造工作的先后實施，那里的交通、商業(yè)等配套設(shè)施不斷得到改善。目前正在建設(shè)的大連地鐵一、二號線也都選此為換乘站，試想地鐵通車投付使用后，那里的生活將是怎樣的便捷，而同時那里的房價又將是怎樣一番天地。
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