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三舊改造不可能一蹴而就 [推薦]
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據(jù)媒體報道廣州出臺《關(guān)于加快推進“三舊”改造工作的意見》，明確提出要用10年時間基本完成全市三舊改造，并將實行稅費減免和返還等優(yōu)惠政策，吸引社會資金參與改造。該意見包含三個部分：《關(guān)于廣州市推進舊城更新改造的實施意見》、《關(guān)于廣州市推進“城中村”(舊村)整治改造的實施意見》和《關(guān)于廣州市舊廠房改造土地處置實施意見》。
意見明確將遵循政府主導(dǎo)、市場參與的原則，實行稅費減免和返還等優(yōu)惠政策，吸引市場主體投資。廣州“三舊”改造目標是：力爭用10年時間基本完成“三舊”改造工作；用3年至5年時間基本完成位于城市重點功能區(qū)的舊城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的舊廠房搬遷改造工作。
回顧廣州中心城區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，實際上都是離不開三舊改造的。早期比較多的是舊城改造，大多是政府將用地紅線批給開發(fā)商，由開發(fā)商自行與業(yè)主洽商拆遷收購條件；后來比較多的是舊廠改造，大多是政府牽線由開發(fā)商與工廠協(xié)商如何遷舊廠建新廠。而城中村改造拆遷難度很大，又涉及宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問題，一般都是采取回避的做法。
曾經(jīng)有一個時期，廣州舊城改造和舊廠改造也陷入停滯狀態(tài)，因為當(dāng)時政府提出不允許開發(fā)商參與舊城改造和舊廠改造，認為其利字當(dāng)先不顧城市規(guī)劃的要求。甚至還劃了一個舊城保護圈，圈內(nèi)的拆遷補償要比其他的標準高20%。
但實踐證明，光靠開發(fā)商搞不好舊城改造，但光靠政府也搞不好這項工作。政府應(yīng)該與開發(fā)商互相配合。意見提出遵循政府主導(dǎo)、市場參與的原則，實行稅費減免和返還等優(yōu)惠政策，吸引市場主體投資，根據(jù)這一原則方針來落實、執(zhí)行和實施，效果將是可以預(yù)期的。不過，有幾方面還要注意：
一是舊城改造的模式。意見明確廣州舊城更新改造的“拆、改、留”三種模式，分別是成片重建改造模式、零散改造模式和歷史文化保護性整治模式。今后廣州將對危破房分布相對集中、土地功能布局明顯不合理或公共服務(wù)配套設(shè)施不完善的區(qū)域，實施成片重建改造，對零散分布的危破房或部分結(jié)構(gòu)相對較好但建筑和環(huán)境設(shè)施標準較低的舊住房實施零散改造。這樣的部署已經(jīng)有了很大進步，但有一點應(yīng)該注意就是拆改留之間的關(guān)系。上海舊城改造采取的是“拆改留并舉”的做法，哪些要拆、哪些要改、哪些要留是要經(jīng)過慎重研究、考察后才形成完整的系統(tǒng)方案。
二是舊城改造融資問題。意見首次明確通過市場開發(fā)方式籌集改造資金，對于成片重建改造項目鼓勵各區(qū)將改造地塊整體出讓回籠資金，即連地帶房一鍋端地交給開發(fā)建設(shè)單位。但應(yīng)該注意不能重蹈舊轍，將城市發(fā)展的規(guī)劃、配套的主導(dǎo)權(quán)拱手相讓，開發(fā)商實際上承擔(dān)和替代了政府職能，而政府卻成了甩手掌柜，結(jié)果導(dǎo)致城市的規(guī)劃發(fā)展和配套不能達標。
三是不應(yīng)當(dāng)操之過急。在舊城改造方面爭取用3年至5年時間，基本完成越秀、海珠、荔灣區(qū)等重點區(qū)域的重點成片重建改造項目的動遷工作；城中村改造方面力爭用10年時間基本完成全市在冊的138條城中村的整治改造任務(wù)，其中石牌、棠下等52條城中村將在3至5年內(nèi)搞掂。
我認為三舊改造應(yīng)該是一項長期的工作和任務(wù)，不應(yīng)該一蹴而就，更不應(yīng)該像搞運動一樣一陣風(fēng)式地進行。例如，據(jù)廣州市國土房管局初步統(tǒng)計，目前廣州摸查出需改造的三舊低效用地多達28平方公里。這28平方公里就算10年內(nèi)可以改造完成，也不可能一勞永逸永久地告別舊城改造。
將來城中村和舊廠改造有可能不需要了，但舊城改造則應(yīng)該是一項長期的工作。隨著城市化、現(xiàn)代化和國際化的不斷發(fā)展，舊城改造的內(nèi)容、要求和形式也會不斷變化，這樣不斷循環(huán)往復(fù)地推動城市的建設(shè)和發(fā)展。］
作者：韓世同
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