|
|
|
廣州國(guó)土局"亡羊補(bǔ)牢" 新辦法嚴(yán)打開(kāi)發(fā)商囤地 [推薦]
|
新修訂的《廣州市閑置土地處理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新辦法”)即將出臺(tái)。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，廣州在嚴(yán)打開(kāi)發(fā)商囤地行為方面，做出更加精細(xì)的規(guī)定，力圖彌補(bǔ)政策漏洞。閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確表述為，用地面積(而非建筑面積)動(dòng)工開(kāi)發(fā)不足1/3。
閑置地還有200宗花都番禺是“災(zāi)區(qū)”
新出臺(tái)的“國(guó)十一條”加大了整治房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度。其中要求國(guó)土資源部門(mén)加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年，市國(guó)土房管局收回閑置土地12宗、面積共41.3017公頃，注銷(xiāo)用地批準(zhǔn)文件4宗、面積共2.0976公頃。
那么，廣州還有多少土地處在閑置狀態(tài)？市國(guó)土房管局最新透露，目前廣州全市還有約200宗閑置地，主要位于花都和番禺，總面積近3平方公里。相當(dāng)于廣州一年的住宅用地供應(yīng)量�！敖�(jīng)過(guò)前期調(diào)查，他們（開(kāi)發(fā)商）反映的情況是番禺、花都撤市改區(qū)后規(guī)劃有變化，個(gè)別還有法院查封的地塊。但究竟是不是這個(gè)情況，還是他們?cè)谡医杩�，我們還在調(diào)查核實(shí)中。”市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
三分之一指用地面積投資量不算買(mǎi)地成本
據(jù)悉，查處閑置土地時(shí)，政府部門(mén)往往認(rèn)定較難。
按照2003年廣州出臺(tái)的閑置土地處理辦法，地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的，將被認(rèn)定為閑置土地。
上有政策，開(kāi)發(fā)商下有對(duì)策，且“實(shí)際操作過(guò)程中，不同工作人員理解也不太一樣”。市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，新辦法將更準(zhǔn)確地表述閑置土地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。其中，“動(dòng)工開(kāi)發(fā)不足1/3”的標(biāo)準(zhǔn)將明確為用地面積，而不是建筑面積。投資量方面，認(rèn)定閑置土地時(shí)將計(jì)算地塊建設(shè)部分的投資量，與開(kāi)發(fā)商購(gòu)地投入沒(méi)有關(guān)系�！拔覀円�(jì)算土建和裝修這一塊，你買(mǎi)地買(mǎi)得再貴，后邊一分錢(qián)不投入開(kāi)工的話(huà)，都要認(rèn)定為閑置土地�！�
閑置地再賴(lài)政府不容易開(kāi)發(fā)商調(diào)規(guī)劃不能免責(zé)
按照以往規(guī)定，如果是因?yàn)椴豢煽沽蛘蛩氐挠绊懀e置土地可以不受處罰。
為防止開(kāi)發(fā)商推卸土地閑置責(zé)任，市國(guó)土房管局還將在查處時(shí)厘清造成土地閑置的責(zé)任。新辦法對(duì)常見(jiàn)的不可抗力或者政府因素影響的形式進(jìn)行了規(guī)定，比如政府主導(dǎo)的規(guī)劃變化，市政建設(shè)的影響，發(fā)現(xiàn)文物等都可算做政府因素。此外，認(rèn)定規(guī)劃調(diào)整的主導(dǎo)因素中，如果是開(kāi)發(fā)商自己要求調(diào)規(guī)劃，比如要求調(diào)高容積率而造成閑置的不能免除處罰。
■對(duì)話(huà)
查閑置地，老天有眼
有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，查閑置地會(huì)用航片和衛(wèi)星圖片作參考
本報(bào)訊 新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，作為監(jiān)管部門(mén)，市國(guó)土房管局打擊囤地將如何出招？日前，記者采訪了廣州市國(guó)土房管局用地處相關(guān)負(fù)責(zé)人。詳解廣州閑置土地查處難點(diǎn)。
問(wèn)：如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商分批開(kāi)發(fā)，尋求土地升值的行為？
答：比如商品住宅用地的閑置直接干擾了宏觀調(diào)控計(jì)劃的實(shí)施，影響了房屋供應(yīng)量。近兩年來(lái)，加大土地供應(yīng)，應(yīng)該說(shuō)有一點(diǎn)折扣。我們也體諒開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。土地開(kāi)發(fā)的確有一個(gè)過(guò)程。但我們最要重點(diǎn)打擊的是，明明有實(shí)力開(kāi)發(fā)，各種手續(xù)也完全可以辦，但他偏不開(kāi)發(fā)。對(duì)于這種開(kāi)發(fā)商，不管他有什么后臺(tái)和背景，我們對(duì)閑置土地都照收不誤。
問(wèn)：作為主管部門(mén)，你們?nèi)绾伟l(fā)現(xiàn)閑置土地？
答：土地出讓以后，我們會(huì)全程跟進(jìn)土地的后續(xù)開(kāi)發(fā)情況，依照職權(quán)主動(dòng)監(jiān)控土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度。我們也會(huì)購(gòu)買(mǎi)最新的航片和衛(wèi)星圖片作為參考依據(jù)，找到涉嫌閑置的土地。在土地的后續(xù)手續(xù)中，開(kāi)發(fā)商也會(huì)因?yàn)橛玫嘏鷾?zhǔn)書(shū)過(guò)期而辦不下去其他手續(xù)，在這方面，我們布下了天羅地網(wǎng)。此外，通過(guò)舉報(bào)和信訪投訴也會(huì)發(fā)現(xiàn)土地閑置問(wèn)題。
問(wèn)：收回閑置土地的過(guò)程中，阻力有多大？
答：開(kāi)發(fā)商會(huì)想盡各種辦法來(lái)阻撓收地，比如會(huì)耍些花招通過(guò)一些合法的手段來(lái)規(guī)避收地。比如搞個(gè)仲裁協(xié)議，讓法院介入，搞個(gè)查封，再搞點(diǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)寙?wèn)題變得復(fù)雜。個(gè)別開(kāi)發(fā)商還會(huì)再讓拆遷戶(hù)來(lái)鬧一下，說(shuō)如果收地的話(huà)就不給臨遷費(fèi)了。這個(gè)時(shí)候就很難核實(shí)其中債權(quán)債務(wù)的真實(shí)性。開(kāi)發(fā)商還會(huì)找各種關(guān)系和背景來(lái)試圖避免。可以說(shuō)，他們的手段是層出不窮。
■專(zhuān)家意見(jiàn)
開(kāi)發(fā)商還會(huì)撐下去
樓市下半年或現(xiàn)拐點(diǎn)
“央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率已發(fā)出加息信號(hào)，同時(shí)意味著開(kāi)發(fā)商兜里的錢(qián)減少，資金壓力加大。預(yù)計(jì)今年下半年樓市將出現(xiàn)拐點(diǎn)�！弊蛉眨鞯铝盒腥A中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部董事及主管黎慶文在最新的房地產(chǎn)報(bào)告會(huì)上表示，上半年不是市民購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，樓價(jià)還會(huì)繼續(xù)向上攀升，不宜入市追高。
在黎慶文看來(lái)，頻頻出臺(tái)的政策已經(jīng)直接宣告去年樓價(jià)突飛猛進(jìn)的勢(shì)頭結(jié)束。其分析，在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商對(duì)新物業(yè)價(jià)格的定位將采取保守謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)期2010年上半年住宅成交量將會(huì)減少，而價(jià)格仍會(huì)繼續(xù)向上，但是漲幅有限。“開(kāi)發(fā)商拿地的成本比較高，目前資金鏈不緊張，不可能直接降價(jià)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商還會(huì)撐下去�！崩钁c文說(shuō)。
另外值得關(guān)注的是，今年中心六區(qū)的一手樓供應(yīng)量繼續(xù)萎縮，預(yù)計(jì)今年上半年廣州中心城區(qū)住宅新增供應(yīng)126萬(wàn)平方米，約1.2萬(wàn)套，無(wú)法滿(mǎn)足市民的需求，部分市民會(huì)轉(zhuǎn)向外圍區(qū)域置業(yè)，導(dǎo)致廣州樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整。由于外圍區(qū)域成交比重增大，全市成交均價(jià)可能會(huì)下降。這不是真正意義的價(jià)格下跌，而是結(jié)構(gòu)調(diào)整所致。真正的下跌將在今年下半年出現(xiàn)�！吧习肽耆允遣┺钠冢掳肽陝t現(xiàn)樓市拐點(diǎn)。”黎慶文表示，上半年不是投資樓市的好時(shí)機(jī)，建議市民不宜入市追高。
地方政府態(tài)度不明
開(kāi)發(fā)商仍按兵不動(dòng)
面對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的頻密“轟炸”，價(jià)格高漲的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)未顯敗跡
據(jù)悉，本月7-12日，廣州市一手住宅樓盤(pán)網(wǎng)上簽約共1640套，日均成交273套，與此前相比，日均成交量略有上漲。
按兵不動(dòng)，房?jī)r(jià)未見(jiàn)回落
廣州焦點(diǎn)網(wǎng)截取的陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，本月7-12日，廣州市一手住宅樓盤(pán)網(wǎng)簽共1640套，平均每天成交273套，與本月往日成交相比，日均成交量甚至略微上漲。市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，陽(yáng)光家緣網(wǎng)前幾日系統(tǒng)調(diào)試，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)正常，實(shí)際網(wǎng)簽數(shù)量并非為零。
上述負(fù)責(zé)人表示，盡管相比前一階段樓市火爆時(shí)成交略有下滑，但是廣州樓市運(yùn)行仍較平穩(wěn)，未出現(xiàn)所謂的“成交狂瀉”。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，僅憑一兩周的數(shù)據(jù)還不能去判斷今年或者上半年的市場(chǎng)情況。國(guó)家新政目前對(duì)市場(chǎng)的影響更多表現(xiàn)在心理層面，對(duì)市場(chǎng)的直接影響并不明顯。此外，由于去年下半年以來(lái)很多地方銀行都已經(jīng)收緊二套房的貸款審批，普遍執(zhí)行40%的首付比例，所以新政帶來(lái)的沖擊力度并不大。
資金充裕，開(kāi)發(fā)商還能撐半年
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，目前銀行、地方政府對(duì)于國(guó)11條的細(xì)則尚未出臺(tái)，態(tài)度暫不明確，因此不少開(kāi)發(fā)商仍然按兵不動(dòng)，沒(méi)有大幅降價(jià)。他說(shuō)，合富代理的廣州大小近60個(gè)樓盤(pán)，短時(shí)間內(nèi)大多沒(méi)有降價(jià)計(jì)劃。
但新政發(fā)揮作用似乎只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題，隨著各項(xiàng)政策的細(xì)化和落地，年初成交量下降已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)普遍接受的定局。廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，受到新政影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將首先表現(xiàn)為成交量的下降，開(kāi)發(fā)商去年賺來(lái)的充裕資金可以再撐四五個(gè)月的時(shí)間，但隨著開(kāi)發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)緊張，估計(jì)會(huì)在今年五六月份出現(xiàn)降價(jià)或變相促銷(xiāo)。
保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英日前接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，“可以看出，國(guó)家的這輪調(diào)控是比較溫和的，沒(méi)有像2007年那樣下猛藥。房地產(chǎn)就算真的有問(wèn)題，也不是一天能夠治好的�！薄 �
[更多新聞]
|
|
