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上海:農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)加速 [推薦]
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上海市委常委會(huì)透露信號(hào)，上海2010年將進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)民增收。
農(nóng)業(yè)產(chǎn)值在上海經(jīng)濟(jì)大盤(pán)中微乎其微，上海釋放此“惠農(nóng)”信號(hào)之時(shí)，其中重要舉措之一，全面推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)。
這是一道十分敏感的政策口子，對(duì)項(xiàng)目落子如飛，土地資源卻十分貧瘠的上海而言，撬動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地的巨量土地，意義非凡。
上海市農(nóng)業(yè)委員會(huì)秘書(shū)處人士告訴本報(bào)，關(guān)于上海農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策，主要由上海市規(guī)劃與土地管理局負(fù)責(zé)，而農(nóng)委這邊主要負(fù)責(zé)與流轉(zhuǎn)農(nóng)民的收益分配等問(wèn)題。
上海農(nóng)委正在為《關(guān)于本市農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配使用管理試點(diǎn)辦法》（修改稿）做最后完善。
進(jìn)入2010年，上海保障住房體系將呈現(xiàn)三駕馬車齊頭并進(jìn)之勢(shì)，而除了經(jīng)適房、廉租房外，上海對(duì)單位租賃房的土地來(lái)源，也率先對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地劃開(kāi)了一道口子，允許農(nóng)村建設(shè)用地用于單位租賃房建設(shè)。
而本報(bào)亦從上海市政府部門(mén)權(quán)威人士獲悉，流轉(zhuǎn)試點(diǎn)政策，近期將很快推出。“這部分土地，不會(huì)進(jìn)入上海商品房市場(chǎng)，或主要服務(wù)于擴(kuò)內(nèi)需等各大項(xiàng)目的土地指標(biāo)�！�
后備土地貧瘠之因
12日上海市委常委會(huì)同時(shí)透露，要協(xié)調(diào)推進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，力爭(zhēng)在城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中走在全國(guó)前列，而推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)將有力推動(dòng)這一進(jìn)程。
目前，各地正在編制新一輪的土地利用總體規(guī)劃。上海到2020年，基本農(nóng)田的保護(hù)面積是328萬(wàn)畝、耕地保有量的目標(biāo)是374萬(wàn)畝，這兩個(gè)數(shù)據(jù)，即是上�！暗馗t線”。
2009年11月6日，上海市人民政府與各區(qū)（縣）人民政府簽訂了《上海市耕地保護(hù)目標(biāo)（2009—2012年）責(zé)任書(shū)》。“上海做法是，如果侵占基本農(nóng)田，將及時(shí)責(zé)成當(dāng)?shù)卣�，整治不力的除暫停建設(shè)用地審批和扣減用地計(jì)劃指標(biāo)外，還要由各級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)當(dāng)責(zé)任，進(jìn)行問(wèn)責(zé)�！眹�(guó)土督察上海局人士說(shuō)。
2009年，國(guó)土資源部安排下達(dá)上海市2009年度新增建設(shè)用地計(jì)劃5000公頃，其中農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃4400公頃（耕地3550公頃）。國(guó)土督察上海局透露，上海采取的方式是市級(jí)層面預(yù)留48%用于保障重點(diǎn)用地的需求，其余52%的新增建設(shè)用地計(jì)劃分解下達(dá)給區(qū)縣用。
但經(jīng)濟(jì)中心上海大項(xiàng)目不斷爭(zhēng)相上馬、世博、迪士尼、虹橋樞紐、保障性住房體系，各大工業(yè)園區(qū)新項(xiàng)目，對(duì)上海的農(nóng)地保護(hù)提出了巨大的壓力。在保增長(zhǎng)與保紅線的協(xié)調(diào)中，上海不得不面臨土地貧瘠，耕地后備資源貧乏的缺陷。
目前上海為了保障擴(kuò)大內(nèi)需項(xiàng)目、重大市政及重點(diǎn)急需項(xiàng)目的用地需求，已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)國(guó)土管理體系對(duì)農(nóng)田“先補(bǔ)后占”的方式，而進(jìn)行“邊占邊補(bǔ)”，即由重大項(xiàng)目建設(shè)單位（區(qū)縣）足額繳納足夠的耕地開(kāi)墾費(fèi)，再進(jìn)行建設(shè)。
上海政府將破題的方法落到了郊區(qū)，大量閑置農(nóng)村集體建設(shè)用地上，盤(pán)活這個(gè)海量資源，成為2010年上海規(guī)土局案頭重頭工作。
上海農(nóng)村集體建設(shè)用地占全市所有建設(shè)用地總量的49%，與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地?cái)?shù)量相差無(wú)幾；而截至2009年前，上海戶籍農(nóng)民有181萬(wàn)人，城鎮(zhèn)戶籍人口有1400多萬(wàn)人，從人均占用建設(shè)用地量而言，農(nóng)村土地潛力巨大。
上海農(nóng)委副巡視員、上海市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)顧吾浩認(rèn)為，如果政策得以實(shí)施推廣，未來(lái)將為上海的建設(shè)提供非常大的土地保障。
解決方式
十七屆三中全會(huì)后，鼓勵(lì)農(nóng)村的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)，國(guó)土部也允許進(jìn)行批準(zhǔn)后的流轉(zhuǎn)，新背景下，上海試點(diǎn)也箭在弦上。
上海農(nóng)委表示，除做好農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配之外，加快推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革、農(nóng)民宅基地置換工作、有條件的地方推進(jìn)農(nóng)村村級(jí)產(chǎn)權(quán)制度改革，亦是重要配合工作。
上海在2009年年中，就對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形成了初步意見(jiàn)，原定計(jì)劃在2009年下半年后期，在部分區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。
為此，2009年10月之時(shí)，上海市政府土地流轉(zhuǎn)考察團(tuán)曾前赴武漢市汪集街考察農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作，考察借鑒當(dāng)?shù)卣叩慕?jīng)驗(yàn)。
上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明此前介紹，流轉(zhuǎn)的農(nóng)村建設(shè)用地不用于商品住宅建設(shè)，土地流轉(zhuǎn)不是“與民爭(zhēng)地”，而是把農(nóng)村土地從“資源”轉(zhuǎn)化為“資產(chǎn)”；流轉(zhuǎn)收入將首先用于農(nóng)民社會(huì)保障，其次用于改善農(nóng)民生產(chǎn)生活。
而貢獻(xiàn)出土地的農(nóng)民，其收入增加也有相當(dāng)大想象空間，例如上海虹橋鎮(zhèn)虹吳村是著名的“城中村”，村中農(nóng)民以地入股，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。目前，每個(gè)農(nóng)民股本金已達(dá)100萬(wàn)元。
“對(duì)于具體的流轉(zhuǎn)方式，要看上海最后推出的政策，”上海農(nóng)委副巡視員顧吾浩告訴本報(bào)，此前上海曾進(jìn)行過(guò)14個(gè)區(qū)域的宅基地的置換試點(diǎn)，但是由于土地性質(zhì)、后續(xù)資金運(yùn)作、城市新規(guī)劃等原因，效果并不如意想的好。
易居中國(guó)分析師薛建雄分析，上海流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地將分流一部分經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃，從而讓城鎮(zhèn)國(guó)有用地騰出更多空間用于保障性住房和商品住宅的建設(shè)。這個(gè)鏈條，同樣也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展�！ �
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