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上海財政:兩成五來自地產 [推薦]
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辭舊迎新之際,去年12月31日,上海財政局公布,2009年上海市地方財政收為2540.3億元,同比增長7.7%。
這個數(shù)據(jù)難能可貴,按上海市政府的說法,過去的2009年,是浦東開發(fā)以來上海經濟和財政運行最為困難的一年,開年前幾個月,其財政一度出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月負增長局面。
逆轉,來自2009年樓市小陽春。上海房地產成交量此后的持續(xù)井噴,一直延綿到2009年末,為上海財政貢獻了源源不斷的收入。本報從上海市政府權威渠道獲悉,2009年上海財政收入,增量部分50%左右,存量部分25%左右均來自于房地產行業(yè)貢獻。
這樣的財政結構對于上海而言喜憂參半。房地產行業(yè)存在不穩(wěn)定因素,上海政府擔心其會加大財政增收難度。
2009年12月21日召開的上海經濟工作會議上,上海市委書記俞正聲表示,雖然上海去年財政增長超出了原來預期,財政收入增長較多以來房地產業(yè),結構仍不合理。俞表示,要采取堅決措施,保障民生需求,必須研究制度性舉措,克服對土地收入的偏好。
去年12月29日,上海公布地方樓市調控“滬四條”,從貫徹國家各項房地產稅收和金融政策、嚴格土地供應政策,切實增加普通商品住房土地供應、加快建立和完善住房保障體系、加強房地產市場監(jiān)測監(jiān)管,四大方面調控上海樓市。
政策多少對2010年開年的樓市有影響,易居中國數(shù)據(jù)顯示去年,12月28日至今年1月3日的新年第一周,上海商品住宅成交量僅為21.5萬平方米,環(huán)比下滑31%;新房供應量為18.4萬平方米,環(huán)比下滑31%。新年第一周,上海樓市以降溫開局。
上海財經大學房地產經濟研究中心主任印坤華告訴本報,上海樓市新政對于財政收入的影響主要在于流通環(huán)節(jié),從元旦一周樓市表現(xiàn)來看,樓市處于觀望態(tài)度,流通量減少。
本報記者獲悉,上海市政府希望2010年財政增收達到8%左右,這個目標將讓上海面臨更多的挑戰(zhàn)。
上海財政重要貢獻力量
2009年12月23日,上海市人大代表提前一個月進入財政預算審查,這在上海地方人大是第一次。而1月底,上海將召開地方兩會,在此間,上海高房價無疑會成為代表委員們關注焦點。
2009年最后一天,上海財政局公布,2009年全市地域內創(chuàng)造的財政收入總量達到7761億元,其中地方財政收入為2540.3億元,同比增長7.7%。
中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2009年(截至12月29日)全國60個城市土地出讓金收入同比增加超過100%。其中,排名第一的上海,其土地出讓金高達1043億,成為第一個出讓金超過千億的城市。
房地產收入來源,占上海財政主要地位,這不是2009年獨有的現(xiàn)象。上海要改變這一財政結構,事實上任重道遠。
2003年以來的7年,上海樓市的跌宕起伏,與上海財政收入息息相關。
除了2009年之外,眾所周知,2004年和2007年均為上海樓市“牛市之年”,上海統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2004年上海全年商品住宅銷售額分別為2064.74億元,大增58.8%;2007年該數(shù)據(jù)為2706.3億,增幅為47%。
2004年,上海全市地方財政收入為1119.72億,增加24.5%;2007年上海財政地方收入為2102.63億元,增長31.4%,均出現(xiàn)超過20%以上較大增幅。
而2006年和2008年是上海房地產“熊市行情”,這兩年上海商品房銷售額分別為2177.08億元增長0.7%、1608.47億元大幅下降40.6%。與此相關,2006年上海全年地方財政收入分別為1600.37億元,增長11.6%、2008年此數(shù)據(jù)為2382.34億元增長13.3%。
而進入2010年,外部的經濟局勢未見明朗,上海同時貫徹國務院地產調控“國四條”,2010年樓市撲朔迷離之時,上海今年的財政狀況也同樣面臨較大壓力。
在去年12月底的經濟工作會議上,俞正聲同時指出,房地產雖然是重要的支柱產業(yè),但也是民生之重,住宅有雙重屬性,既有市場屬性,也是民生需求。上海調控樓市天枰,已向民生倚重。
樓市新走向
2009年樓市惠政末班車一過,在一系列新政影響下,觀望之勢驟起。
上海財經大學房地產經濟研究中心主任印坤華表示,新政實際效果還有待市場反饋,此次政策比較溫和,盡管市民希望政策起到抑制房價效果,但是,由于政策對于二手房收緊,將使二手房市場不活躍,總供給減少可能使房價上揚。
對于今年上海樓市走向,印坤華指出,數(shù)量萎縮,供給不足,價格不會下降。而屬于稀缺資源的精裝修、地段好的公寓,別墅、花園洋房的價格還有可能上升。
根據(jù)上海樓市的新政,2008年10月,上海公布的地方樓市救市措施中,當時規(guī)定至2009年年底終止的,基本全部調整取消。
這部分包括,契稅上,個人購買90平方米及以下普通住房1%的優(yōu)惠稅率,調整為只有首套房享受;個人所得稅上,原來個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅,這個期限轉為5年。
最為重要的是,“滬四條”新規(guī)定:對已貸款購買一套住房,再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的,需要證明且人均住房面積低于本市平均水平的條件,才能享受貸款利率7折和最低20%首付比例的優(yōu)惠政策。
由于交易成本增加,2010年開年樓市以低姿態(tài)開局,據(jù)易居中國提供本報數(shù)字顯示,由去年12月28日至今年1月3日的新年第一周,上海商品住宅成交量僅為21.5萬平方米,環(huán)比下滑31%,新房供應量為18.4萬平方米,環(huán)比下滑31%。
與此同時,交易成本增加,讓二手房市場出現(xiàn)加價情形,上海目前各大二手房的中介,業(yè)主掛出的價格普遍加價5%以上,以此轉嫁新政實施后稅收負擔。
易居中國分析師薛建雄告訴本報,在政府系列政策和市場調整的雙重壓力下,今年首季的成交量會出現(xiàn)較大幅度下滑,而開發(fā)商延后推盤,新房供應量也會相應下滑。同時,市場上打折促銷的聲音會增多以潤滑市場�；蛟S,第二季度開發(fā)商供應量上升,樓市會重新回暖。
滬上樓市分析師劉玉剛則分析,土地出讓收入在有些區(qū)域的財政收入的比重很高,像上海虹口區(qū)占到60%-70%,不夸張的說,土地是財政的命根子,這次政策涉及土地的主要看執(zhí)行情況如何,他擔心,“不知會不會像前幾年的清理閑置土地一樣,不了了之�！�
“但最重要的是,土地出讓金的收入不會減少,對于上海而言,土地始終是屬于稀缺資源,它的價格不會下降。”印坤華表示。
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