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專家解讀：所謂樓盤“贈送空間”是否實(shí)在？ [推薦]
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“C戶型產(chǎn)權(quán)面積90平米，實(shí)得面積138平米，實(shí)際得房率153%；客廳是6米挑高，如果你以后隔斷的話，那就是‘買一層送一層’；地下室的酒窖是送給你的，不計(jì)產(chǎn)權(quán)面積……”聽著銷售人員這樣的說辭，購房者很難禁得住不心癢癢。據(jù)了解，在下半年上市的樓盤中，半數(shù)以上樓盤的戶型都設(shè)計(jì)了“可變空間”，形式也越來越多樣。
從最初的“摳面積”到如今的“送面積”，反映了開發(fā)商在應(yīng)對地價走高時的產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略，也折射出了購房者“面積大就是實(shí)惠”的空間占有欲望。然而，“羊毛出在羊身上”，依然是這一行為可以套用的利潤邏輯。因此，在追求“得房率”的同時，還是應(yīng)該在下手之前仔細(xì)琢磨下贈送空間是否真的實(shí)在。
可變空間越變越大
“贈送面積”，又叫“偷面積”、“灰空間”，是在規(guī)劃報批確定項(xiàng)目控制性詳規(guī)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)后，從空中、從地上擴(kuò)張的建筑面積，占用的大多是公共空間。自國家在2007年頒布“9070新政”后，“送面積”的創(chuàng)新戶型應(yīng)運(yùn)而生，市場風(fēng)生水起。據(jù)四川天盛建筑設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)師何東回憶，“開發(fā)商、設(shè)計(jì)公司、媒體都踴躍前去考察，那時候贈送的空間還僅僅是陽臺與飄窗�！辈坏轿迥辏浰头秶褟馁浰途坝^陽臺、采光飄窗、入戶花園發(fā)展到贈送地下室、挑高臥室、入戶客廳等空間，形式多樣，手法各異。下半年以來，“贈送風(fēng)”盛行。
在記者的實(shí)地考察過程中，發(fā)現(xiàn)不少樓盤是“可變空間”的玩家高手。如“華潤·二十四城”二期的F2戶型，買“90平米送44平米”（將90平米的套三拓寬成133平米的套四），最“魔幻”的是餐廳后面那個約16平米的功能房……藍(lán)光 (論壇 新聞)·凱麗香江的5-B1戶型，一套房子竟然能送出5個部分，91平方米的小戶型轉(zhuǎn)身就變成了133平方米的大戶型。
據(jù)記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，下半年上市的樓盤中，超過10個項(xiàng)目的多個戶型打出了“兩房變四房”的魔幻牌，甚至個別房子的贈送面積比例達(dá)到了268%。如“合能·四季映象”33平米的套一戶型，設(shè)計(jì)師采用LOFT挑高公寓的設(shè)計(jì)手法，將5.8米的平層隔成兩層后就是售樓小姐說的“樓上是客房，樓下是書房�！毕啾戎�，金色海蓉的B-2戶型就要“大方”多了，負(fù)一層139.8平米的地下室全贈送，原本124平米的建筑面積飆升到332平米，得房率約260%。
可變空間的不變真相
2008年9月，成都市經(jīng)過多方論證后，《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008）頒布實(shí)施。該文件明確規(guī)定：“每套住宅陽臺的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%，套型建筑面積90平方米（含90平方米）以下住宅，其建筑層高不得高于3.6米，套型建筑面積90平方米以上住宅，其建筑層高不宜高于3.6米”的設(shè)計(jì)規(guī)范，這就意味著，一套住宅中，全贈送的露臺和送半面積的陽臺的面積不能超過套型建筑面積的20%。文件出臺后，成都各大媒體紛紛報道，“成都正式叫停偷面積”、“贈送空間被叫停，成都樓市何去何從”、“贈送空間或?qū)⒅x幕，成都樓市還有什么招？”
那么，政府相關(guān)職能部門為什么要限制“贈送空間”（又稱“灰空間”）？“灰空間實(shí)際上是開發(fā)商鉆了政策的空子，在賬面上占了便宜：一是節(jié)約了大筆報建費(fèi)，同時可提高單位面積的銷售價格，但贈送面積并沒有土地成本、報規(guī)、報建等費(fèi)用，僅僅產(chǎn)生建安成本而已，這就意味著項(xiàng)目利潤率的增加；二是變相提高了容積率，或多或少影響了居住的舒適度�！背啥加L(fēng)行董事長蘭飛告訴記者。如一個規(guī)劃容積率為5.0的高層社區(qū)，如果大部分戶型的贈送空間都達(dá)到了120%，就意味著整個小區(qū)的容積率提高到了6.0。“但是，自政府調(diào)控文件出臺后，灰空間的項(xiàng)目比以前少多了�！背啥疾┘{九城地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理錢大嶸說道�！岸浰涂臻g超出建面20%的項(xiàng)目，都是在文件出臺前就完成了報規(guī)手續(xù)�！�
贈送空間的裝修費(fèi)需要權(quán)衡
“當(dāng)時就是奔著贈送面積買的，沒想到交易成本，裝修還花了我十多萬�！� 位于靜居寺路的富房二手房門店，四川師范大學(xué)的黃老師想出手兩年前買下的一套房屋。但是，50平米的面積差讓黃老師犯難。“如果要出手，買方又不愿意承擔(dān)50平米的灰空間費(fèi)用；如果不出手，供兒子出國讀書的費(fèi)用沒有著落。”根據(jù)房管局的備案登記，黃老師這套房屋的產(chǎn)權(quán)面積是91平米，但實(shí)際使用面積超過140平米�！拔覀儗Ψ课莸脑u估是以產(chǎn)權(quán)面積為準(zhǔn)，贈送面積是一個參考因素�！彼拇ㄖ性娇章峰\官分行門店的李香碧如此表示。除了交易的尷尬外，贈送空間的裝修費(fèi)用在買房時也需要權(quán)衡�！耙话銇碚f，50平米的室內(nèi)基礎(chǔ)裝修費(fèi)用，在1.2萬到1.5萬之間。如果要涉及拆墻或者修墻的話，那費(fèi)用就更好。”華達(dá)裝飾的室內(nèi)設(shè)計(jì)師梁家前簡單計(jì)算了下。
業(yè)內(nèi)人士提醒，當(dāng)購房者為“贈送面積”的可變空間所吸引，意欲獲取更大的實(shí)得面積時，須從居住的舒適度和安全性等多方因素考慮，謹(jǐn)慎從事。
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