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上海新建普通商品房瀕臨絕跡 [推薦]
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14日的國務(wù)院常務(wù)會議提出措施，要求在解決供、需矛盾和信貸政策幾方面來促進和保障房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。溫總理在國務(wù)院辦公會上提出的政策，特別關(guān)注了與民生問題相關(guān)領(lǐng)域，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
在上海，關(guān)于繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)以及加強信貸管理的要求已于早前開始推展，但對于要全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作這一要求則還有一定距離。綜觀新措施，目前與上海樓市關(guān)系最為密切的，還要屬“增加普通商品住房的有效供給”這一條。
盡管與各金融、稅收政策息息相關(guān)的上�！捌胀ㄗ≌毙聵�(biāo)準(zhǔn)制定至今僅有一年，但在這一年中，上海樓市經(jīng)歷了翻天覆地的變化，“普通住宅”已成稀缺產(chǎn)品，一年前制定的“普通非普通標(biāo)準(zhǔn)線”正在成為歷史，除非出臺新的劃分標(biāo)準(zhǔn)，否則，在新建住宅中，普通商品房正接近絕跡。
上海“普通新房”標(biāo)準(zhǔn)已落伍
去年10月，財政部減稅降息的“救市”號令以及幾乎同時到位的上海市地方細(xì)則，在上海房地產(chǎn)市場引發(fā)一場解讀政策的熱潮。當(dāng)時，“普通商品房”與“非普通商品房”的標(biāo)準(zhǔn)被公認(rèn)為決定新政受惠程度的關(guān)鍵。但實際上，2005年制定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)——住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上，單套建筑面積在140平方米以下；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)每平方米建筑面積17500元以下；內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間每平方米建筑面積10000元以下；外環(huán)線以外每平方米建筑面積7000元以下當(dāng)時已經(jīng)不再適用于上海市場行情。當(dāng)年10月的最后一天，上海市房地產(chǎn)交易中心連續(xù)公布“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的修正方案。其中，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：單套建筑面積140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬、內(nèi)外環(huán)間140萬、外環(huán)線以外98萬。
調(diào)整后，上海市普通住宅的成交套數(shù)占比從24％迅速上升至50％。不過，半年之后，上海樓市在各種綜合因素作用下“房價失控”，樓盤普漲行情加劇。到目前，上周（12月7日－13日），上海新房住宅成交均價已經(jīng)達到驚人的22270元／平方米的最高歷史紀(jì)錄，相形之下，一年前剛剛調(diào)整過的普通住房標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)出現(xiàn)“捉襟見肘”的局面，尤其是在一手新房市場，隨著開發(fā)商預(yù)期普遍過高，符合標(biāo)準(zhǔn)的普通住房已經(jīng)日漸稀有。
據(jù)佑威樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，在今年3－7月份的住宅月成交數(shù)據(jù)中，上海普通住宅成交量均在70萬至93萬平方米的高位徘徊，8月開始，普通住宅成交量遭遇腰斬，此后持續(xù)在40萬－45萬平方米掙扎。而普通住宅在上海住宅月成交數(shù)據(jù)中的總占比亦由2月份的57％持續(xù)下滑到11月27．7％。
值得一提的是，在住房價格普漲態(tài)勢嚴(yán)重的同時，今年上海的土地交易市場也異�！隘偪瘛�，開發(fā)商對于住宅用地“趨之若鶩”，樓板價頻頻創(chuàng)出區(qū)域新高。
9月10日，中海以70．06億元的天價摘得了普陀長風(fēng)6Ｂ、7Ｃ住宅地塊，樓板價高達22409元／平方米；同一天，華潤置地[17.36 -4.41%]以14億元的報價拿下了54號公告中的松江泗涇古樓路2號住宅用地，高出底價近10個億，樓板價達到了11570元／平方米。
12月10日，綠城以16．61億元的總價競得了浦東唐鎮(zhèn)的一幅住宅用地，樓板價突破19000元／平方米；第二天，臨港新城中心區(qū)的3幅住宅用地同時開標(biāo)，拍出33．31億元，成交樓板價均在8200－8900元／平方米之間。上述地塊的成交樓板價已經(jīng)與區(qū)域內(nèi)在售的一手新房的售價持平，甚至更高一籌，可以想見，在未來的1－2年，這些地塊所開發(fā)的住宅產(chǎn)品售價將會達到一個怎樣的高度，與現(xiàn)行普通住房標(biāo)準(zhǔn)的距離將會越來越遠(yuǎn)。
內(nèi)環(huán)內(nèi)合標(biāo)新房幾乎絕跡
在市場化的商品房領(lǐng)域中，和各項稅收、金融政策優(yōu)惠直接掛鉤的住宅“普通”、“非普通”標(biāo)準(zhǔn)線相當(dāng)重要�？上�，在上海當(dāng)下的內(nèi)環(huán)以內(nèi)，已很難尋到一手“普通住宅”的身影。戴德梁行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓住宅的總體均價水平已從今年年初的2．5萬元／平方米升至目前的3．7萬元／平方米以上，增幅為48％。
上海內(nèi)環(huán)內(nèi)建筑面積在90平方米之下的房源，才有可能成為普通住房，但在新盤開價動輒5萬，大戶型豪宅云集的市中心，新上市的小戶型房源屈指可數(shù)。以今年下半年成交相當(dāng)火爆的虹口瑞虹新城為例：網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該盤今年下半年成交房源的均價約為27700元／平方米，其推出的近250套房源中，僅20套左右為普通住宅。
內(nèi)外環(huán)間普通新房鳳毛麟角
根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)和外環(huán)之間的普通住房要求是面積在140平方米以下且總價在140萬元以下。其實，內(nèi)外環(huán)間還可以細(xì)分為內(nèi)中環(huán)間和中外環(huán)間，其中，內(nèi)中環(huán)間的房價水平早已處于一個較高水平，如閘北大寧的慧芝湖花園，房價水平超過30000元，與不少內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤相比，亦不遑多讓；浦東世紀(jì)公園板塊的大華錦繡華城，新一批房源報價也已達30000元／平方米。可見，內(nèi)中環(huán)間的絕大部分的新房價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破140萬元以下的標(biāo)準(zhǔn)。
而即使中外環(huán)間，普通住房也已是鳳毛麟角。作為寶山大場老鎮(zhèn)改造項目，以總建筑面積高達200萬平方米的中環(huán)一號（大華新界）樓盤為例，自從2007年4月推向市場以來，中環(huán)一號在今年的房價上漲頗具代表意義。去年11月12日，中環(huán)一號推出443套小高層房源，主力房型是面積在90－105平方米之間的兩房，均價僅10800元，粗略計算，當(dāng)時其兩房、三房的房源總價都在140萬元以內(nèi)，均為普通住房，但今年以來，隨著7號線的開通以及住宅樓市的火爆，至12月初，中環(huán)一號一期的壓軸組團“上峰區(qū)”新房源，均價已上漲至近19000元，估算其房源總價基本高達170萬元以上，早已將普通住房的標(biāo)準(zhǔn)甩在身后。
外環(huán)外大盤房價全面超標(biāo)
根據(jù)統(tǒng)計，當(dāng)前（11月份）全市的新房住宅中，普通住房成交占比最大的區(qū)域在外郊環(huán)（占近四成）。根據(jù)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，外環(huán)以外的普通住房要求是單套建筑面積140平方米以下，且單套總價在98萬元以下。
在今年初，外環(huán)外的一些小戶型房源仍能滿足這一總價范圍，但是隨著房價持續(xù)攀升，達標(biāo)的房源數(shù)量越來越少。位于松江泗涇的同潤山河小城在今年4月的平均成交單價為6976元，相隔近兩個月后，到6月15日－6月21日一周，成交單價雖已漲至7947元，但其不到90平方米的小戶型的單套總價仍在98萬元的“標(biāo)準(zhǔn)”內(nèi)。然而，到11月，該盤新一批房源報價已達13000元／平方米，即便以小房型80平方米／套計算，總價也因超過百萬元而“超標(biāo)”。
原南匯滬南公路上的綠地東上海是一個總建筑面積逾60萬平方米的“周康標(biāo)桿樓盤”，在兩年多的時間內(nèi)，該盤已經(jīng)推出1000多套房源，今年之前售價一直在萬元以下，去年底，綠地東上海的成交均價也僅10000元左右。但今年5月份開始，該盤因“大浦東”概念而身價倍增，6月初，房型以88平方米的兩房為主的綠地東上海二期開盤，報價已接近13000元，10月初，綠地東上海推出的新一批房源報價再升到14500－17500元／平方米的水平，這一報價已經(jīng)與普通住房漸行漸遠(yuǎn)。
二手房僅舊公房中存普通房
考慮到樓齡和位置等問題，普通住宅在二手房市場的占比要比新房市場多一些。據(jù)多家中介機構(gòu)介紹，樓市一熱，賣家就要求把稅費轉(zhuǎn)嫁到下家。按160萬元的購房總預(yù)算，普通住宅和非普通住宅之間的稅費差價最高可達10萬元。
美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)亦顯示，本市目前二手掛牌5年內(nèi)的房源占到了近七成。不過，在目前的高房價下，此前政策優(yōu)惠要求的另一標(biāo)準(zhǔn)“普通住宅”已成稀缺產(chǎn)品。據(jù)介紹，市中心那些房齡在15年甚至20年以上的舊公房多數(shù)符合普通住宅的要求，如果想購買樓齡相對較小的二手房源，則只能降低面積要求，把總價控制在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)�！安贿^，就算這樣，在市區(qū)也很難找到次新普通住宅�！贝送猓托路渴袌霾煌氖�，遠(yuǎn)郊二手房市場相對不成熟，普通住宅也相應(yīng)較少�！ �
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