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樓市觀察：把地王和不動工開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)干掉 [推薦]
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這么多土地入市能否抑制房價上漲?筆者認(rèn)為，巨量“土地入市”不能抑制目前房價瘋狂上漲趨勢，拿“土地供應(yīng)”降房價純粹是對牛彈琴，市場缺少的不是土地供應(yīng)，而市場有效房源需求。放巨大土地不過是完成推地目標(biāo)和換現(xiàn)金支援亞運城舉辦，不是抑制房價上漲過快和投資需求旺盛及增加市場有效需求，只要把地王和不動工的開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)干掉,房價就下降了。
第一，雖然廣州加大了商品房類居住用地供應(yīng)，并且在保障房及經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)方面也是增加，另外是大規(guī)模進(jìn)行城中村或舊城改造，增加土地供應(yīng)，同時允許安置房可以上市銷售，但是，由于產(chǎn)生的真實有效市場房源供應(yīng)特別小，由于開發(fā)商采取捂盤銷售，控制了產(chǎn)品上市時間和供應(yīng)量。
第二，地價的大幅度上升，卻未能在調(diào)控房價上占有優(yōu)勢。政府每出讓一批，開發(fā)商就高價收購一批。誕生的“地王”，開發(fā)商用來建造偏向少數(shù)富有階層的高檔住宅或儲而不開發(fā)，與政府設(shè)想通過增加土地供應(yīng)，建造中低價位住宅從而調(diào)控房價的初衷背道而馳。受房地產(chǎn)市場低迷影響，2008年廣州土地供應(yīng)計劃也是一改再改。原計劃廣州每年供應(yīng)土地5平方公里，后彈性調(diào)整為2.5-4平方公里，年底前則又下調(diào)為1.8平方公里，導(dǎo)致供應(yīng)跟不上。
第三，在2007年-2009年雖然加大了商品房土地供應(yīng)規(guī)模，甚至加快保障房建設(shè)，但是，開發(fā)商拿地不開發(fā)或者延遲開發(fā)，或者是干脆不動工，是造成今年廣州商品房的供不應(yīng)求，樓價快速上漲的最大黑手。一些不法開發(fā)商的囤地行為嚴(yán)重影響了樓市的供求平衡，這是房價突然暴漲的直接原因。一直以來，囤地圈地是一些開發(fā)商難以糾正的痼疾，他們動輒花費十億百億拿地，導(dǎo)致新地王蜂擁而出，但是卻拿而不開，買而不建，從而擾亂了土地市場的正常秩序，最終通過破壞供求關(guān)系的鏈條助推了房價的暴漲。
第四,客觀而言，在目前房地產(chǎn)實際情勢下，僅靠增加土地供應(yīng)是不能有效降低房價的。這是因為： 首先，造成此輪房價上漲的具體原因主要有：政府的救市行為、大量投放貨幣、新一輪通脹、“地王”頻現(xiàn)等推高房價上漲預(yù)期；地價上漲、房價上漲預(yù)期，影響開發(fā)商的定價策略，維持高房價甚至不斷提價銷售。其次，眾所周知的是，房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到建成樓房上市銷售，其間需要一個時間周期，即便一切按照正常流程無任何耽擱地運作，一般也至少需要1-3年。這樣來看，即使現(xiàn)在增加土地供應(yīng)，等其形成房屋供應(yīng)上市來平抑房價，也要等待1-3年或更長時間以后。本文作者陳真誠分析認(rèn)為，對目前的房價而言，增加土地供應(yīng)，是遠(yuǎn)水救不了近火，是效果不大的。
第五,土地市場還在持續(xù)著火爆場面，上海、北京、杭州、廣州等地的土地市場，相繼推出區(qū)位良好優(yōu)質(zhì)地塊，結(jié)果依然是價格再創(chuàng)新高，不斷刷新紀(jì)錄，地王頻出。而現(xiàn)實的高地價持續(xù)上漲，客觀上也還在不斷推高房價預(yù)期。另外,地方政府在土地市場上扮演的是地產(chǎn)商人角色�；谀壳暗耐恋貎渲贫�、招拍掛出讓制度等所存在的問題沒能解決短期內(nèi)的房價預(yù)期依然持續(xù)向上，地價依然還可能將繼續(xù)上漲。在目前，按照現(xiàn)行的政府推地模式、政府賣地的真實動機(jī)和房價預(yù)期來看，政府高價推地越多，房價預(yù)期可能被推得越高。
另外，看廣州2006年-2009年市場供地數(shù)據(jù)（注：數(shù)據(jù)除給廣州日報記者張忠安外，其他人如需要轉(zhuǎn)載或者引要用必須聯(lián)系筆者和注明出處及筆者姓名）：
根據(jù)筆者調(diào)查和研究分析及統(tǒng)計，2006年廣州一級土地市場總計出讓38宗地塊，用地面積達(dá)233.48萬平方米，總建筑面積534.74萬平方米，出讓金額144.19億元（2006年廣州市經(jīng)營性用地計劃出讓82幅地塊，總用地面積850.933萬平方米。其中，住宅用地43幅，用地面積707.616萬平方米，占計劃出讓地塊總面積的83.16%。）
2007年廣州十區(qū)一級土地市場共完成54宗商住用地出讓，總用地面積達(dá)到293.67萬平方米，規(guī)劃建筑面積531.45萬平方米，廣州的商品住宅用地供應(yīng)量高達(dá)4.69平方公里。（2007年廣州市住宅類用地計劃供應(yīng)量為5.01平方公里，去年3月的“廣七條”將這一數(shù)字提高到5.07平方公里，其中全市十區(qū)公開出讓商品住宅用地4.3平方公里，建筑面積1058萬平方米。）
2008年廣州共出讓住宅用地20宗，總成交面積302萬,為1.69平方公里,占年度計劃1.8平方公里的八成左右，其中約10塊土地是底價成交，不少地塊成交樓面地價每平方米只有1,000多元。
2009年達(dá)到1200萬平方米左右（廣州今年不僅商品住宅土地供應(yīng)量已大大超過計劃今年光商品住宅土地的供應(yīng)量已經(jīng)多達(dá)4.6平方公里，基本與2007年持平）
2009年廣州市商品房存量：目前廣州的可售單位尚有28900多套，未售套數(shù)更達(dá)近60000套之多。但是，有人發(fā)數(shù)據(jù)上基本上才30000套。
再看廣州到2009年廣州開發(fā)商所掌握的土地儲備量數(shù)據(jù)（注：數(shù)據(jù)除給廣州日報記者張忠安外，其他人如需要轉(zhuǎn)載或者引要用必須聯(lián)系筆者和注明出處及筆者姓名）：
根據(jù)筆者調(diào)查和研究分析及統(tǒng)計，截至2009年開發(fā)商所掌握的土地儲備量大約45平方公里,以每年的住宅成交量800萬平方米來計算,則可供應(yīng)住宅大約2億多平方米,足可供應(yīng)廣州銷售15年-20年。另外，2009年-2010年廣州將建設(shè)政府保障性住房約408萬平方米。
還有廣州市列入改造計劃的城中村總量達(dá)到了138個之多。其中光正在推進(jìn)的獵德村、楊箕村、林和村、同和村、琶洲村的拆遷建筑面積便達(dá)到了1461.63萬平方米。例如，廣州市2008年1月15日動工的獵德村安置房，占地面積約14萬平方米，總建筑面積約92萬平方米，其中地下室約23萬平方米。區(qū)域內(nèi)建有37棟高層住宅(包括2棟41層，1棟40層)，大約共有6000套貨量。
根據(jù)筆者調(diào)查和研究分析及統(tǒng)計，回收閑置土地：2009年廣州市累計收回各類閑置土地已超過27平方公里。2009年11月25日廣州市國土房管局在官方網(wǎng)站公布了對22幅地的催促動工函，這22幅地總計用地面積83萬平方米，大部分是2007年出讓，至今已超過兩年期限而尚未動工。沒收回閑置土地：24個地王（24個項目到目前為止未拿預(yù)售證，多數(shù)甚至未見動工，涉及可建筑面積232.4萬平方米）
筆者對于開發(fā)商瘋狂拿地原因分析:
之一,開發(fā)風(fēng)險遠(yuǎn)低于利潤.
之二,開發(fā)商資金豐富.
之三,政策和經(jīng)濟(jì)利好,開發(fā)商對市場有信心.
之四,開發(fā)商需要土地儲備和上市或融資計劃,或者是拿來炒地皮,或者是用來投資不.
之五,目前房價處于上漲階段.
之六,銀行信貸寬松和自有資金比例低,資金流動上沒壓力.
之七,地價上漲速度目前跟不上房價上漲,因此地價相對底。
之八,“地王”還是“天價地”，都是市場的客觀反映。同時，房企通過“地王”的宣傳炒作效應(yīng)，讓企業(yè)馬上出名。因為,房價的價值與成本沒有太明顯關(guān)系。同一地段，不同時間拿的土地，出售價格都是一樣的。這足以說明，房價和地價關(guān)系不是很緊密。
筆者對于土地出讓后對樓市影響?在資金充足和土地籌備,或上市和融資及自有資金比例小的情況下,地產(chǎn)巨頭掀起搶地?zé)?對廣州樓市帶去了不少風(fēng)險，不僅會助漲區(qū)域房價，還很可能使其提早進(jìn)入泡沫期。自從今年5月以來,廣州居住用地交易市場依然熱度不減，央企、上市房企拿地踴躍。保利、萬科、城建、富力等房企各有斬獲。
作者：謝逸楓.
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