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彭澎：廣州房價(jià)有泡沫跡象 [推薦]
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最近，由于今年樓價(jià)出乎意料的大漲，引發(fā)新一輪樓市是否存在泡沫的爭論。
有說，樓市逃過了一次理應(yīng)在今年發(fā)生的調(diào)整，未來3年房地產(chǎn)的調(diào)整難以避免。有說，地方政府、開發(fā)商、銀行、媒體形成了“四位一體”的利益集團(tuán)，是樓市泡沫的制造鏈。
樓市是否存在泡沫，判斷樓市泡沫的標(biāo)志是什么？
首先，當(dāng)然是收入與房價(jià)之比。按國際慣例，房價(jià)收入比的合理區(qū)間在3-6倍，也就是說，3-6年的收入可以買一套房。我國房價(jià)收入比在1997-2003年期間是6.2倍左右，當(dāng)時(shí)就有一點(diǎn)虛高了。以2007-2008年的數(shù)據(jù)計(jì)算，我國一線城市房價(jià)收入比，北京是13.2倍，上海是11.25倍，廣州是12.09倍，深圳是13.15倍。如按今年以來的房價(jià)計(jì)算，則要高出許多，畢竟如深圳今年以來房價(jià)上漲近一倍！總體上，中國的房價(jià)收入比是發(fā)達(dá)國家的3至6倍。
其次，還有所謂租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值)。我國住房租售比超過400倍，而國際上公認(rèn)的正常范圍為200至300倍。
再次，是我比較看重的中產(chǎn)階層收入與房價(jià)比。因?yàn)檫@一群體是商品房的購買主力，他們的購買力決定了房價(jià)的支撐力。而且，對(duì)于普通老百姓來說，這個(gè)數(shù)據(jù)更加好掌握、好理解，也就是人均月收入能否買一平方米住宅。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)的中產(chǎn)階層收入水平，北京是8000元/月(大多數(shù)人自認(rèn)為年收入要到20萬元才算)，上海是10000元/月(自認(rèn)年收入要10萬元)，廣州是8000元/月(自認(rèn)年收入要10萬元)，深圳是10000元/月(自認(rèn)年收入要12萬元)。雖然沒有一個(gè)統(tǒng)一的中產(chǎn)階層收入標(biāo)準(zhǔn)，2005年國家統(tǒng)計(jì)局首次界定的收入幅度是年收入6-50萬元，也就是說6萬元是中國中產(chǎn)階層的門檻。后來國家統(tǒng)計(jì)局否認(rèn)有這種標(biāo)準(zhǔn)，但就中國現(xiàn)實(shí)來看，仍有一定參考價(jià)值。
按照國際標(biāo)準(zhǔn)，世界銀行將中等收入確定為人均GDP在3470-8000美元之間，經(jīng)過人均GDP、人均收入、匯率、購買力平價(jià)等三次換算，國家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告也算有依據(jù)。據(jù)2008年一線城市人均GDP數(shù)據(jù)，北京為63029元(9075美元)，上海為73124元(10529美元)，廣州為81233元(11696美元)，深圳為89800元(13153美元)。按國際標(biāo)準(zhǔn)，都進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平。
根據(jù)以上分析(以及根據(jù)我前幾天博文分析的一線城市房價(jià)數(shù)據(jù))，可以得出的比較數(shù)據(jù)是：北京房價(jià)均價(jià)為19000元，中產(chǎn)收入為8000元，人均GDP為9000美元；上海房價(jià)均價(jià)為17000元，中產(chǎn)收入為10000元，人均GDP為10000美元；廣州房價(jià)均價(jià)為10000元，中產(chǎn)收入為8000元，人均GDP為12000美元；深圳房價(jià)均價(jià)為21000元，中產(chǎn)收入為10000元，人均GDP為13000美元。
結(jié)論之一，按收入水平，北京、深圳房價(jià)高出收入房價(jià)比合理區(qū)間一倍以上，存在較為明確的泡沫；上海雖然房價(jià)比收入不到一倍，但也屬較高水平，存在一定泡沫；廣州房價(jià)與收入基本持平，但有泡沫跡象。按人均GDP體現(xiàn)的發(fā)達(dá)水平，我發(fā)現(xiàn)人均GDP與房價(jià)有一定正比關(guān)系，而人均GDP較為接近中產(chǎn)年收入水平，對(duì)城市房價(jià)是否過高也有一定參考作用。
根據(jù)“全球不動(dòng)產(chǎn)指導(dǎo)”網(wǎng)站的最新數(shù)據(jù)，《2008年世界各國主要城市市中心房價(jià)排行榜》中，倫敦的房價(jià)仍然是世界最昂貴的，倫敦、紐約和莫斯科市區(qū)的公寓房價(jià)位列世界城市房價(jià)前三名，平均房價(jià)都超過1.5萬美元/平方米。前十名中還依次包括巴黎、香港、東京、新加坡、印度孟買、巴塞羅那、日內(nèi)瓦，平均房價(jià)都超過8000美元/平方米。上海的房價(jià)均價(jià)被估計(jì)為3318美元/平方米，排在世界大城市的第25名。北京的房價(jià)測算為均價(jià)在2282美元/平方米，排在世界大城市的第31名。
如此看來，同為國際大都市，北京、上海的房價(jià)并不為過，簡單以居民收入來衡量是不準(zhǔn)確的，因?yàn)�，這類城市居住了許多國際化人士，這種因素影響了當(dāng)?shù)胤績r(jià)。關(guān)鍵是當(dāng)?shù)卣绾谓ㄔO(shè)足夠的保障性住房，讓中低收入群體實(shí)現(xiàn)“住者有其居”而不是“居者有其屋”。如排第五的是香港，房價(jià)基本在1萬-1.5萬美元/平方米之間，大大超過第六名東京的7600-11870美元/平方米，而香港中低收入群體要靠政府建的公屋居住。同樣，新加坡住房問題解決的好，政府建有大量組屋、公屋，但商品住宅的房價(jià)則基本在1萬1-1萬3美元/平方米之間，排在世界第七。
結(jié)論之二，中產(chǎn)階層以上的群體主要是購買商品房，這種購買力決定房價(jià)的去向。政府承擔(dān)對(duì)中低收入群體住房的保障作用，并以商品房的土地出讓金和稅收來補(bǔ)助保障性住房建設(shè)。這樣，也就好理解上海有10多個(gè)樓盤售價(jià)突破10萬元/平方米，因?yàn)楫吘褂心敲匆慌缓啦荒芘c老百姓同伍，即使有大量公屋給普通老百姓居住的香港也在最近爆出了全球天價(jià)房，單價(jià)71.28萬港元/平方米的半山豪宅。
結(jié)論之三，中國目前房價(jià)有一定泡沫，但還沒到失控程度。一線城市領(lǐng)漲樓市是必然的，有可能引導(dǎo)人口向二三線城市轉(zhuǎn)移。政府要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，確保中低收入群體的安居問題。房地產(chǎn)在金融危機(jī)中保增長有功，也超常態(tài)發(fā)展，隨后就逐步取消各種優(yōu)惠政策，讓樓市回歸常態(tài)，因此而導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)一定回落也是正常的�！ �
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