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穗城中村改造再啟 保利深耕琶洲 [推薦]
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10月20日，保利地產(chǎn)雙線出擊。在南京，標號為G52的棲霞區(qū)馬群大莊6號地塊，共有13家企業(yè)奮勇拼殺，55輪的激烈爭奪之后，保利地產(chǎn)擊敗群雄，以17.9億元收入懷中。該幅用地樓面地價為6956元/平方米，比去年出讓的相鄰地塊高出118%。這也是自9月保利地產(chǎn)進入南京后獲得的第二幅住宅用地。當(dāng)日，南京共計有110萬平方米的10幅地塊統(tǒng)一出讓。
同一天，保利地產(chǎn)以1.42億元的底價摘得廣州琶洲一幅城中村改造用地，再添40萬平米的土地儲備，鞏固了在該區(qū)域的“地主”之位。
“城中村”符合戰(zhàn)略
廣州海珠區(qū)琶洲村“城中村”全面改造范圍內(nèi)4宗地塊約40萬平米用地，截止報名競買期結(jié)束，登記報價的僅有保利地產(chǎn)一家開發(fā)商，因而保利得以最底價1.42億元順利獲得琶洲村改造項目。
對于大手筆拿下琶洲城中村地塊，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊透露，整個項目大概投入50多億元。“這個項目符合保利戰(zhàn)略規(guī)劃，并且保利早期參與過琶洲村的舊改規(guī)劃，也容易促進后期工作�！�
按照規(guī)劃，琶洲村所有改造用地總面積達到75.7639平方米，總建筑面積185萬平方米，一共劃分為13個地塊，這次整體出讓的是地塊一、三、四、五，總用地面積達到642181平方米，除“地塊一”包含40萬平方米的居住用地，而且不限戶型以外，其他地塊均為商業(yè)金融用地。同時，開發(fā)商還要負責(zé)建設(shè)15個班的幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、文化站、郵政所等配套項目。
早在9月6日吉盛偉邦保利世貿(mào)項目開幕典禮現(xiàn)場，宋廣菊接受本報記者采訪時就表示，“廣州土地比較稀缺，城中村占用了大量的土地，土地產(chǎn)出效應(yīng)比較差，進行城中村改造之后，可以對土地進行綜合利用，對城市的整合發(fā)展，功能健全和城市規(guī)劃都有好處，現(xiàn)在廣州市政府在做調(diào)研，未來會有一個比較大的變化�！�
利潤翻一番？
看好城中村的并不只保利一家，為何僅有其一家掛牌？
據(jù)了解，廣州市國土房管局提出了進場開發(fā)商的必須具備的五大條件：
(一)一級資質(zhì)，注冊資本15億元人民幣以上。(二)2007、2008年總資產(chǎn)均達90億元人民幣以上(含90億元)，凈資產(chǎn)均達15億元人民幣以上(含15億元)。(三)必須具有成功開發(fā)建筑面積10萬平方米以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項目的經(jīng)驗。(四)須在海珠區(qū)擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用。(五)競買申請人及與其有參股、控股、投資關(guān)系的法人、個人及其他組織，在廣州市行政區(qū)域內(nèi)沒有嚴重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄。
這五個條件中，“須在海珠區(qū)擁有建筑面積5萬平方米以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè)，確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用，”已經(jīng)將萬科、金地等外地開發(fā)商排除在外，并且具備這五項條件的廣州本地開發(fā)商屈指可數(shù)，僅有富力、保利、城建三家。
有專業(yè)人士稱，盡管4幅地塊地價底價僅1.42億元，但開發(fā)商還要承擔(dān)約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費，還要支付3億元用于琶洲地區(qū)綜合整治，實際樓面地價約為4714元/平方米。而琶洲目前的出售商品房價格大約在1.5萬元/平米，也就是說，加上建安成本每平方米約3000-3500元(小高層和高層)，理論上仍有幾乎翻倍的利潤空間。再加上利潤更為豐厚的商業(yè)項目占一定的比例，保利在該區(qū)的經(jīng)營可望獲得豐厚的回報。
“地主”的定價權(quán)
保利目前是該區(qū)域擁有土地儲備最多的開發(fā)商。2005年，保利地產(chǎn)拍下建筑面積接近20萬平米的保利國際廣場項目，在2006年又以10.9億元一舉摘得總建筑面積超過36萬平米的PZB1501地塊，這也使保利地產(chǎn)成為同時擁有琶洲兩大標志性項目，總建筑面積超過55萬平米。本次掛牌成功，保利在該區(qū)域土地儲備再翻一番，接近100萬平方米，成為當(dāng)之無愧的琶洲地主。
保利方面表示，對琶洲地塊高度看好的原因包括：其一，琶洲是廣州未來發(fā)展的中心區(qū)和近期城市建設(shè)的重點地區(qū)，其發(fā)展?jié)摿薮�；其二，保利早在琶洲市場價值尚未被認可的2003年前，便開始在該區(qū)域部署圈地，而這一決策已經(jīng)證明非常正確；第三，保利地產(chǎn)在琶洲已開發(fā)的保利國際廣場已成為廣州頂級寫字樓的樣板之一，并且該寫字樓15000元／平方米的售價已得到市場認可。
保利地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人稱，將在該地塊打造琶洲最大規(guī)模商務(wù)辦公綜合體，邀請國際頂級的設(shè)計團隊全程參與項目規(guī)劃，高標準整合酒店、寫字樓、商場、餐飲等多重功能，再造一個琶洲地標。
業(yè)內(nèi)人士認為，保利地產(chǎn)已經(jīng)獲得了該區(qū)域在住宅產(chǎn)品和商用產(chǎn)品的“定價權(quán)”，成為該區(qū)域的價格制定者，這一趨勢將令保利地產(chǎn)獲得更高的“壟斷利潤”。
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