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廣州未來(lái)兩月新增6000套 市場(chǎng)調(diào)整或在明年 [推薦]
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剛剛過(guò)去的“史上最長(zhǎng)的黃金周”套上了“史上最冷黃金周”的帽子，也從另外一個(gè)角度說(shuō)明今年十一黃金周的市場(chǎng)情況，在經(jīng)歷了漲價(jià)和縮量之后，廣州樓市將有怎樣的走勢(shì)？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，在黃金周后兩月，房地產(chǎn)政策環(huán)境將無(wú)大的變化，雖然后兩月新增供貨量超6000套，但是整體供應(yīng)量將保持穩(wěn)定，發(fā)展商降價(jià)促銷(xiāo)意愿不大。但是因?yàn)閮r(jià)格過(guò)高，消費(fèi)者將保持觀望�！坝袃r(jià)無(wú)市”后，市場(chǎng)可能在明年出現(xiàn)調(diào)整。
后兩月新增供應(yīng)量將超6000套
市場(chǎng)供求關(guān)系是市場(chǎng)變化的主要原因，不過(guò)，這個(gè)黃金周市場(chǎng)總體供應(yīng)量并無(wú)明顯的變化。在新增供應(yīng)量方面，據(jù)廣東中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，由于十一黃金周期間部分樓盤(pán)押后推售，分流了市場(chǎng)供應(yīng)，如貴賢上品、嶺南灣畔、雅居樂(lè)·劍橋郡等一批貨量較大的項(xiàng)目均延遲至10月中旬或11月開(kāi)盤(pán)，再加上部分在售項(xiàng)目新貨的押后，估計(jì)今年后兩個(gè)月廣州全市的新增供應(yīng)將超過(guò)6000套、近70萬(wàn)平方米。
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向記者介紹“后兩月市場(chǎng)的供應(yīng)基本與國(guó)慶期間差不多，繼續(xù)保持在3萬(wàn)來(lái)套的水平”。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站9月30日公布的數(shù)據(jù)顯示，全市十區(qū)的可售商品住宅為35569套，總建筑面積達(dá)到429.25萬(wàn)平方米，略高于五一小黃金周時(shí)的水平“國(guó)慶期間只成交了1000多套，整體供應(yīng)量還是維持在此前的水平，并無(wú)明顯的上升”。
全年銷(xiāo)售面積將近千萬(wàn)平方米
根據(jù)陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至8月份，廣州一手住宅成交面積達(dá)到680萬(wàn)平方米，黃韜認(rèn)為，按照該銷(xiāo)售速度，全年成交面積將達(dá)到近千萬(wàn)平方米，成交面積為近年來(lái)的高位。
“在2001年和2003年廣州的年銷(xiāo)售面積也達(dá)到過(guò)千萬(wàn)平方米，但是那時(shí)候的成交均價(jià)是在三四千塊錢(qián)，今年預(yù)計(jì)全年成交均價(jià)在9000元左右，略低于去年的9300元。以這樣高的價(jià)格能達(dá)到這樣的成交量，已經(jīng)非常不錯(cuò)了”。
黃韜表示，目前已經(jīng)有8成房企完成了全年目標(biāo)，因此，在后續(xù)的兩個(gè)多月里，不少開(kāi)發(fā)商都無(wú)意降價(jià)促銷(xiāo)，或者著急推貨�！澳壳安簧俟疽呀�(jīng)完成全年目標(biāo)，開(kāi)始放慢推貨節(jié)奏，把部分貨量放在明年年初才賣(mài)”。
市場(chǎng)或現(xiàn)政策退出效應(yīng)
在后兩月的樓市走勢(shì)中，政策走向是各方關(guān)注的焦點(diǎn)，業(yè)界的觀點(diǎn)認(rèn)為，后兩月政府再出臺(tái)新的刺激政策可能性不大。隨著已經(jīng)出臺(tái)的系列刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售政策的到期以及樓價(jià)的高企，政策的退出將使房地產(chǎn)市場(chǎng)再次受到打擊的可能性增大。
知名地產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠(chéng)認(rèn)為，中央政府去年出臺(tái)的系列刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售的政策，以及一些地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)救市政策，如二手房營(yíng)業(yè)稅減免、利率7折等，執(zhí)行日期均為2009年1月1日至12月31日。這就意味著，隨著年底的日漸到來(lái)，一方面，政策的末班車(chē)效應(yīng)可能增強(qiáng)，但另一方面也意味著政策的刺激效應(yīng)將逐漸淡去“由于房?jī)r(jià)再次高漲抑制了部分有效需求，加上政策刺激力正在開(kāi)始淡去，使得房地產(chǎn)預(yù)期再次受到打擊，這不會(huì)因?yàn)檎盗姓咧械哪骋粋�(gè)或少部分政策被延長(zhǎng)期限而改變”。
龍斌認(rèn)為，政策的到期可能會(huì)對(duì)二手市場(chǎng)形成一定的促進(jìn)作用，“有些業(yè)主可能會(huì)利用最后的政策優(yōu)惠期加快售樓決定，12月左右估計(jì)會(huì)帶來(lái)二手市場(chǎng)階段性的放量機(jī)會(huì)”。
走勢(shì)看點(diǎn)
政策 后兩月將保持穩(wěn)定
政策是這輪樓市上漲的主要基礎(chǔ)，政策變化也將成為影響樓市走勢(shì)的關(guān)鍵因素之一。近日有消息稱(chēng)，國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院指出9月份以來(lái)出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”問(wèn)題可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，建議應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)當(dāng)前泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。不過(guò)與之“對(duì)沖”的消息是據(jù)《南方日?qǐng)?bào)》報(bào)道，根據(jù)知情人透露，廣東省政府多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性和帶動(dòng)性，要大力促進(jìn)商品房市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，因此“粵15條”應(yīng)該到期后也不會(huì)變，優(yōu)惠政策明年很可能仍有效。
明年有關(guān)刺激政策是否會(huì)延續(xù)，目前難以下定論。不過(guò)對(duì)于第四季度的政策走勢(shì)，業(yè)界專(zhuān)家判斷，從政府有關(guān)部門(mén)的反應(yīng)來(lái)看，在年底前房地產(chǎn)政策環(huán)境將保持穩(wěn)定。
前不久，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠表示，下一步房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)主要包括穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期、保持合理穩(wěn)定的土地供應(yīng)規(guī)模等內(nèi)容，其中包括要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
滿(mǎn)堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌認(rèn)為，在這輪經(jīng)濟(jì)回暖中，房地產(chǎn)在實(shí)際上起到了火車(chē)頭的作用，因此，在目前經(jīng)濟(jì)回暖的關(guān)鍵時(shí)刻，房地產(chǎn)政策不會(huì)有太大的變化�！捌鋵�(shí)大家都清楚，房地產(chǎn)作為本輪拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要引擎，如果即刻改變相關(guān)政策，效應(yīng)不單單是調(diào)整房?jī)r(jià)，經(jīng)濟(jì)也可能要付出較大的代價(jià)，目前經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全企穩(wěn)，調(diào)整房地產(chǎn)政策不時(shí)最好時(shí)機(jī)”。
黃韜對(duì)此持相同觀點(diǎn)，認(rèn)為第四季度房地產(chǎn)政策調(diào)整的可能性不大，政府管理部門(mén)應(yīng)該會(huì)根據(jù)全年的表現(xiàn)再進(jìn)一步分析判斷。
樓價(jià) 繼續(xù)在高位震蕩
樓價(jià)一直都是關(guān)注的焦點(diǎn)，對(duì)于第四季度廣州樓價(jià)的走勢(shì)，專(zhuān)家認(rèn)為，雖然目前樓價(jià)高企，買(mǎi)家觀望的情緒濃厚，但是目前樓價(jià)的主動(dòng)權(quán)在賣(mài)方手中，發(fā)展商并無(wú)大幅降價(jià)意愿，估計(jì)樓價(jià)將保持高位震蕩態(tài)勢(shì)。
龍斌認(rèn)為，十一黃金周期間廣州樓市樓價(jià)走高、成交清淡，觀望嚴(yán)重，關(guān)鍵原因還是樓價(jià)過(guò)高�！皹莾r(jià)過(guò)高，漲幅過(guò)大，漲速過(guò)快，不僅脫離了普通購(gòu)買(mǎi)力水平，也超出投資、換房人群的預(yù)期，直接影響到成交”。
雖然樓價(jià)過(guò)高，但是在龍斌看來(lái)，在后兩個(gè)多月樓價(jià)仍將保持在高位盤(pán)整，不會(huì)出現(xiàn)向下拐點(diǎn)�，F(xiàn)在與去年年底不同，雖然消費(fèi)者也在觀望，但是去年很多開(kāi)發(fā)商資金緊張，因此需要進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，但是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金充裕，年度銷(xiāo)售計(jì)劃完成得七七八八，不會(huì)進(jìn)行大力促銷(xiāo)。同時(shí)，后兩月市場(chǎng)供應(yīng)量也不會(huì)明顯增加，中心城區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量小的態(tài)勢(shì)仍將保持，因此，這輪的博弈主動(dòng)權(quán)在賣(mài)方手上，不在消費(fèi)者手中。
黃韜也認(rèn)為，近期房?jī)r(jià)上漲主要還是因?yàn)楣⿷?yīng)量減少造成的，由于去年開(kāi)發(fā)商開(kāi)工率不足，造成目前市場(chǎng)供應(yīng)仍未有明顯上升，發(fā)展商不會(huì)急于賣(mài)房，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)促銷(xiāo)。因此后市樓價(jià)仍將保持在高位，不過(guò)成交量將保持低迷。
陳真誠(chéng)認(rèn)為，雖然短期內(nèi)房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)上漲，但成交量將繼續(xù)下降。“有價(jià)無(wú)市”之后，可能在明年重回價(jià)量齊跌的調(diào)整通道。
各方反應(yīng)
發(fā)展商
提價(jià)惜售留住銷(xiāo)售人員
記者在國(guó)慶期間巡查多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，目前不少發(fā)展商惜售心態(tài)明顯。特別是中心城區(qū)樓盤(pán)，由于明年斷貨期限較長(zhǎng)，有樓盤(pán)怕銷(xiāo)售人員流失，于是提價(jià)控制銷(xiāo)售速度。
記者在海珠區(qū)一樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，黃金周期間該盤(pán)提價(jià)10%，銷(xiāo)售情況也并不理想。不過(guò)其工作人員告訴記者，其實(shí)這是公司有意為之�！拔覀兡壳爸挥胁坏�100套貨，新貨要到明年三月份才有。如果想賣(mài)得快，我們把價(jià)格調(diào)低1000塊就可以全部清完了，但是沒(méi)有貨賣(mài)銷(xiāo)售人員也留不住，到時(shí)候重新招人培訓(xùn)就很麻煩，還不如慢慢賣(mài)，就可以把這些銷(xiāo)售人員留住”。
不過(guò)也有部分樓盤(pán)還是急于出貨，白云區(qū)一樓盤(pán)工作人員告訴記者，國(guó)慶期間其樓盤(pán)并沒(méi)有明顯提價(jià)，“公司還是想盡快出貨回籠資金，可以啟動(dòng)另外一個(gè)項(xiàng)目”。
消費(fèi)者
租房結(jié)婚等待降價(jià)
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，隨著房?jī)r(jià)的迅速攀升，有本來(lái)打算在近期購(gòu)房結(jié)婚的消費(fèi)者決定先租房結(jié)婚，等房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)之后再買(mǎi)房。
在天河一家醫(yī)院上班的林先生原來(lái)打算在下半年買(mǎi)房用于結(jié)婚，但從十一黃金周看，林先生發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲幅度太快，難以承受，經(jīng)過(guò)和女朋友溝通，決定先租房用于結(jié)婚，等房?jī)r(jià)下調(diào)之后再買(mǎi)房�！跋裎液团笥训氖杖朐趶V州還算可以，但是要供房還是覺(jué)得壓力很大，這房?jī)r(jià)肯定不正常，并且漲得這么快，肯定會(huì)調(diào)整”。
一項(xiàng)網(wǎng)上調(diào)查顯示，在廣州近千名被調(diào)查者當(dāng)中，覺(jué)得目前廣州“房?jī)r(jià)太高、根本負(fù)擔(dān)不起”的占82.4%，認(rèn)為房?jī)r(jià)將下降的占64.4%，考慮2年后才買(mǎi)房的比例達(dá)到51.8%，認(rèn)為針對(duì)目前的形勢(shì)，十一后政府將出臺(tái)調(diào)控措施的比例占47.7%。調(diào)查結(jié)果說(shuō)明，目前廣州的樓價(jià)明顯高于市民的接受能力。
專(zhuān)家看法
“房市或重回調(diào)整通道”
知名地產(chǎn)專(zhuān)家陳真誠(chéng)：房市在連續(xù)經(jīng)歷3個(gè)月的滯漲之后，在史上最長(zhǎng)的8天長(zhǎng)假“黃金周”期間，迎來(lái)了“霜降”。并未出現(xiàn)有些人希望的火爆交易場(chǎng)面，繼續(xù)著“價(jià)升量跌”的滯漲形勢(shì)。盡管大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)依然沒(méi)有下降，有的還在繼續(xù)上漲，但全國(guó)房市的“冷”調(diào)已基本形成，不難判斷未來(lái)房市的基本走勢(shì)。
一方面，今年房?jī)r(jià)再次快速上漲，對(duì)大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生了比較明顯的抑制作用，購(gòu)房者的觀望情緒會(huì)再次日趨濃重，市場(chǎng)有效需求已經(jīng)不足。另一方面，近年來(lái)房地產(chǎn)火熱導(dǎo)致行業(yè)投資大增，一些項(xiàng)目正形成上市供應(yīng)。再則，政府并沒(méi)有出臺(tái)新的刺激政策，再繼續(xù)出臺(tái)新政策托市的可能性不大。此外，政府去年出臺(tái)的系列刺激房地產(chǎn)銷(xiāo)售的政策，正迎來(lái)“到期”。雖然政策的末班車(chē)效應(yīng)可能增強(qiáng)，但也意味著刺激效應(yīng)將逐漸淡去，更將顯現(xiàn)強(qiáng)力的政策退出效應(yīng)。如此看來(lái)，支撐市場(chǎng)成交的基礎(chǔ)，或?qū)⑦M(jìn)一步變?nèi)酢?
不過(guò)，目前，支持房?jī)r(jià)上漲的因素還在，資金充裕的開(kāi)發(fā)商們，雖然有對(duì)未來(lái)市場(chǎng)可能重回調(diào)整周期的擔(dān)憂(yōu)，但一般不會(huì)輕易降價(jià)。雖然短期內(nèi)房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)上漲，但成交量將繼續(xù)下降。“有價(jià)無(wú)市”之后，可能在明年重回價(jià)量齊跌的調(diào)整通道。
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