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陸立波：廣州樓價上漲空間為何有限 [推薦]
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國慶黃金周行情在廣州至少持續(xù)了十年以上，但是，自2008年開始廣州樓市就與黃金周告別。今年黃金周再現(xiàn)告別黃金周行情，雖然有媒體報道樓價大幅上升，但是相信在節(jié)后的樓盤成交總結中我們會看到成交量大幅萎縮，樓價不可能出現(xiàn)媒體宣傳的上升7000元/平方米之類的狀況。比較符合廣州樓市事實的狀況應該是有價無市，成交萎縮，樓價基本穩(wěn)定。
導致廣州市樓價穩(wěn)定的原因有幾個方面：首先，在政治層面上，廣州作為中國改革開放的試點城市和改革開放的先驅區(qū)域早就完成歷史使命，中國由一個世界經(jīng)濟的學習者正在向領先者位置在過渡，廣州與全國各省相比，無論在領導干部素質、公務員素質、激勵機制等人的方面并無領先全國之處，甚至有些方面還落后全國；其次，在科技創(chuàng)新、工業(yè)結構、高校數(shù)量等方面在全國排名并無任何優(yōu)勢，甚至是弱勢，尤其是高校資源，除中山大學外并無像樣的有競爭性的高校和科研力量，區(qū)域性的科技和技術產業(yè)化的研發(fā)力量并無過人之處；第三，廣州經(jīng)歷過1994年房地產大調整的洗禮后，市民對樓價的投機意愿不強，歷史上廣州也不是一個對金融敏感和對投機敏感的城市，否則，不會在1994年失去金融發(fā)展的大好時機，將廣州定義為傳統(tǒng)手工業(yè)階級或小農經(jīng)濟的實業(yè)經(jīng)濟或者縣城經(jīng)濟為主的城市可能比較準確，而樓價一定是對應于城市經(jīng)濟的這種特征的，這是廣州與深圳之不同，所以廣州雖貴為全國核心城市而不能將樓價與北京上海這樣的核心城市相提并論；第四，新中國歷史上廣州就從來不是國家重點經(jīng)濟區(qū)域，改革開放之所以選擇廣州不是因為它先進的經(jīng)濟而恰恰是因為它具有更少的國營經(jīng)濟和國家投資是經(jīng)濟落后地區(qū)，改革失敗了不會出現(xiàn)經(jīng)濟上的傷筋動骨和政治上的不可收拾的動蕩，現(xiàn)在的廣州經(jīng)濟不過是在失去國家關注后的經(jīng)濟地位的正常回歸而已。上述因素歷史性地決定廣州樓價不太可能出現(xiàn)主動性大漲的可能性，廣州樓價只能是全國樓價上漲的追隨者而不可能是領導者。
廣州的限價房政策和實施過程中管理辦法相對全國要相對完善，有效壓制樓價并對市民的真實居住需求提供了有效保障，是廣州市樓價穩(wěn)定的主要原因，而政府行業(yè)管理中公務員階層真實的想解決市民居住需要的意愿是廣州市限價房政策有效的根本原因，所以，廣州市民應該感謝國土和建設部門的公務員和廣州市主要領導人。
廣州城市規(guī)劃能力落后和無法超越政府利益追求是廣州市不僅在房地產甚至在旅游休閑對全國其他城市和國際旅游者沒有任何吸引力的重要原因，城市規(guī)劃和發(fā)展理念的落后、道路交通設計的反大眾化、文化設施和舊建筑的破壞、城市建設過程中對嶺南文化傳統(tǒng)的忽視甚至是蔑視，使廣州沒有任何的旅游和文化價值，吃的文化在全國各地都強力發(fā)展的今天廣州也失去了這個招牌優(yōu)勢，這些本身也決定廣州房地產沒有吸引力，在長江三角洲、中原、西南、東北和中部發(fā)展相繼展開以后，廣州如果不能對城市規(guī)劃作出傷筋動骨的修正那么廣州將重回改革開放前在全國的經(jīng)濟地位，沒落是不可避免的。
所以，面對一些專業(yè)樓評人講廣州樓價怎么樣、深圳怎么樣，覺得很可笑，長遠看，廣州房地產不是一個有投機價值的區(qū)域而最多是一個宜居區(qū)域，可惜現(xiàn)在由于城市建設中規(guī)劃理念落后和市民、官僚的房地產投資過度目前的廣州房地產區(qū)域連宜居標準都達不到，樓價長期穩(wěn)定甚至下降才是符合廣州現(xiàn)狀和未來的趨勢，廣州樓價上漲只有一種可能性：全國房地產價格上漲的拖動效應，除這個原因外，廣州樓價沒有十年的規(guī)劃和文化積累基本上沒有上升的可能性。中短期內，如果出現(xiàn)亞運會周期房價炒作周期將會是廣州最高樓價期，也是樓價高位兌現(xiàn)的最好時機，投資者切不可錯過。
廣州樓市缺的不是房屋，而是缺社會大型生活和休閑配套設施，城市規(guī)劃缺乏文化內涵和對本地文化的弘揚，廣州樓價的悲劇在于本應用于市民公共福利的郊區(qū)用地、本應作為公共建筑的珠江兩岸土地廣泛而全面地被私人房屋所占據(jù)，還原城市土地應有的使用功能才能保證房價現(xiàn)有的價值，限制郊區(qū)用地被廉價開采，恢復景觀區(qū)域為民所公用，大力弘揚和復蘇西關、東山、十三行等傳統(tǒng)廣州文化和建筑文化，只有這樣才能使房屋價值保值，才能保證廣州市房地產的健康發(fā)展，離開文化支撐和服務大眾的規(guī)劃思路只能使廣州走向沒落，連宜居都是空談。
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