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大連記者探究數(shù)據(jù)謎團(tuán):土地成本是58%還是23%? [推薦]
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今年3月的兩會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會（以下簡稱地產(chǎn)商會）通過工商聯(lián)向大會提交了一份《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》。報(bào)告稱，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；在項(xiàng)目總支出中，流向政府的部分所占比例為49.42%；在開發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入中，政府份額占37.36%。
1、數(shù)據(jù)引發(fā)爭論近半年
工商聯(lián)的這份報(bào)告立刻引起了輿論熱議，早已暗流涌動的“地價推高房價說”迅速躥紅。6月23日，國土資源部首次以數(shù)據(jù)做出回應(yīng)，副部長鹿心社表示，根據(jù)國土資源部的一項(xiàng)專題調(diào)查結(jié)果顯示，目前中國地價占房價平均比例為23.2%，遠(yuǎn)低于國際水平，決定房價的根本因素是供求關(guān)系。
翌日，地產(chǎn)商會副會長、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)發(fā)表博客稱，國土資源部越描越黑，是在掩蓋事實(shí)真相。而國土部則提議公布房地產(chǎn)開發(fā)成本，還解釋了內(nèi)部兩次調(diào)查結(jié)果有差異的原因。此后任志強(qiáng)再次公開質(zhì)疑國土部為何不承認(rèn)地價推高房價。
仔細(xì)分析雙方的報(bào)告原文不難發(fā)現(xiàn)：工商聯(lián)報(bào)告是在總成本和總收入的框架內(nèi)探討問題的，其58.2%的結(jié)論，指的是土地成本和直接成本的比值；國土資源部使用的框架是單位成本和單位價格，23.2%的結(jié)果指的是地價與房價的比值。后者的分母在前者分母的基礎(chǔ)上，還包含了運(yùn)營成本、稅費(fèi)、利潤等一系列內(nèi)容。由此才造成了統(tǒng)計(jì)結(jié)果的懸殊差距。
雖然雙方報(bào)告中均將土地成本定義為“土地出讓金”，但雙方對土地成本的認(rèn)識差異很大：政府賣地得到的只是地價款，而企業(yè)除了支付地價款外，還要支付稅費(fèi)等其他成本。買賣雙方不對等的付出和收入造成了統(tǒng)計(jì)結(jié)論的巨大差異。
2、統(tǒng)計(jì)口徑不同致結(jié)論迥異
58.2%？23.2%？工商聯(lián)和國土資源部統(tǒng)計(jì)的土地成本為何會有如此懸殊的差距？這個引起軒然大波的土地成本謎團(tuán)，其玄機(jī)就在于雙方采用的是兩套統(tǒng)計(jì)口徑。
根據(jù)工商聯(lián)調(diào)查報(bào)告的原文，58.2%的數(shù)據(jù)是土地成本和直接成本的比值，并且該數(shù)據(jù)是其81個項(xiàng)目樣本中的最高值。其“土地成本”指的是“繳納給政府的土地出讓金”；“直接成本”在報(bào)告中沒有具體解釋，但文中表述為“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本包括直接成本、運(yùn)營成本”，大致可以理解為直接成本=銷售收入-利潤-稅收-運(yùn)營成本。
根據(jù)國土資源部的調(diào)查報(bào)告原文，23.2%的數(shù)據(jù)是地價與房價的比值，該數(shù)據(jù)是620個項(xiàng)目樣本的平均值。其“地價”指的是“土地出讓時的樓面地價”（樓面地價=土地價格÷規(guī)劃建筑面積）；“房價”指的是“商品房開盤時的平均售價”。
將雙方的公式統(tǒng)一換算，保持分子一致后，可以發(fā)現(xiàn)，后者的分母包含的內(nèi)容要比前者的分母包含的內(nèi)容多得多，自然數(shù)額也大得多，無怪乎最終的比值會存在如此大的差距。當(dāng)然，這只是單純比較統(tǒng)計(jì)公式，還沒有考慮到雙方所選樣本本身的差異。
“統(tǒng)計(jì)口徑不同”也是工商聯(lián)和國土資源部都反復(fù)強(qiáng)調(diào)的問題�！白鳛橘u方的政府和作為買方的開發(fā)商對地價認(rèn)知有差異，因?yàn)橘u方所得與買方付出并不對等，這是很正常的。賣方賣地得到的只是地價款，買方除了支付地價款外，還要支付其他成本，比如稅費(fèi)，這樣成本就要大很多�！眹临Y源部此次調(diào)查主要負(fù)責(zé)單位，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云說。
3、選數(shù)據(jù)背后的“心態(tài)”內(nèi)幕
地產(chǎn)商會副秘書長黃嵐則表示：“我們和國土資源部的調(diào)查沒有本質(zhì)的矛盾，雙方概念的內(nèi)涵外延不相同，就沒有爭論的平臺�！�
黃嵐認(rèn)為，“土地成本”更合理的理解應(yīng)該為“土地綜合成本”的簡稱，其是由若干部分構(gòu)成的，例如增值稅、配套費(fèi)、附加設(shè)施費(fèi)等都應(yīng)該列入其中。實(shí)際上眼下是“土地綜合成本”偏高。
那么，這個“土地綜合成本”究竟有多高呢？本市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人提供了一份甘井子區(qū)某樓盤成本清單，作為一個個例，僅供讀者參考。該樓盤開盤以來的銷售均價約為5200元/㎡。業(yè)內(nèi)人士將該樓盤“成本”項(xiàng)下“土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用”以及其他的黃嵐認(rèn)為應(yīng)該涵蓋在“土地綜合成本”中的項(xiàng)目做了粗略統(tǒng)計(jì)。（詳情見上表）
此外，一系列稅金也在其中占了較大的比例。該樓盤中土地增值稅按1%的稅率計(jì)算，每平方米為52元。按樓盤占地面積計(jì)算，還要繳納每平方米9元的土地使用稅。從這個案例可以看出，所謂的“土地綜合成本”要遠(yuǎn)大于土地出讓金意義上的“土地成本”十幾個百分點(diǎn)。
“表面上是統(tǒng)計(jì)口徑的不同，實(shí)際反映了雙方心態(tài)的不同�！币晃挥^察人士認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)口徑的不同不僅是數(shù)字游戲，其背后另有深意。這場“關(guān)公戰(zhàn)秦瓊”般的房價地價之爭，不僅僅是數(shù)字游戲，其背后反映了官企雙方心態(tài)的微妙差別。
“做這個事情有意義，但是前提不說清楚，選數(shù)據(jù)沒有一個理智客觀的標(biāo)準(zhǔn)，就會把公眾引入誤區(qū)�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示�！ �
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