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地鐵攪起滿城風雨 成都樓市因"鐵"牛 [推薦]
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[提要]城市化進程愈演愈烈的今天，地鐵成為了一個城市身份與發(fā)展速度的象征。杭州、西安甚至昆明、南昌等城市都爭先恐后，上演地鐵城市傳奇。作為西部大都市的成都，自然不甘落后。2005年，《成都市城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》獲批，當年12月28日，成都“鐵�！北慵贝掖议_工建設了。
愛好喝茶的人，喜歡有一個好的喝茶環(huán)境，喜歡有幾個能擺的神人，當然更需要一個值得玩味的話題。在成都這個盛行喝茶的城市里，談資似乎成了喝茶人的救命稻草，拼命扯住一個，玩透，玩爛，方解心頭之癢。日食已經(jīng)遠去了，它的短暫來臨是沒法阻擋住夏天的炎熱的。當成都人再一次搖起蒲扇，喝著大碗茶，大樹底下乘涼的時候，發(fā)覺地鐵已經(jīng)取代了日全食，成為了茶余飯后的最好談資。
“鐵牛”象征身份，成都豈敢落后？
城市化進程愈演愈烈的今天，地鐵成為了一個城市身份與發(fā)展速度的象征。杭州、西安甚至昆明、南昌等城市都爭先恐后，上演地鐵城市傳奇。作為西部大都市的成都，自然不甘落后。2005年，《成都市城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》獲批，當年12月28日，成都“鐵�！北慵贝掖议_工建設了。根據(jù)計劃，貫穿成都南北兩地的1號線，將于2010年試運行。當下已經(jīng)是2009年了，成都地鐵試運行在即，由此而帶來的內(nèi)心悸動彌漫在整個城市的上空。
地鐵與地鐵物業(yè)
歷史經(jīng)驗證明，地鐵的建設，將改變一個城市的生活方式。交通的便利，將使得城市有單個中心演變?yōu)榘倩R放的局面。地鐵將會使得大城市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)到城市中心的距離大大縮短。原來為了上班方便而不得不居住在市中心的人們，現(xiàn)在可以選擇住在自然環(huán)境條件更為優(yōu)越的城市周邊，并且上班途中亦毋須花費太多的時間。由此，鄰近地鐵出口的地產(chǎn)物業(yè)便變得炙手可熱了。同時，原本城市中并不繁華的地段，也會因為地鐵站的建設，而形成漏斗效應，帶來大量的人流，從而使得周邊的商業(yè)興旺發(fā)達起來，而形成新的商圈。還有更牛的形態(tài)，便是將樓盤建立在地鐵之上，通過升降電梯，來實現(xiàn)與地鐵的聯(lián)通，來吸引地鐵的人氣。地鐵物業(yè)，自此變成為了一個新的概念，一個非常時髦，一個令開發(fā)商、投資客與廣大不知情的老百姓歡欣鼓舞，趨之若鶩的時尚概念。
成都開發(fā)商的“鐵�！蔽飿I(yè)
在樓市大起大落的今天，開發(fā)商們是不會放過任何炒作房屋價值的機會的。“地鐵物業(yè)”恍若是成都樓市的神奇藍色小丸，在它的刺激之下，樓市雄起之聲不絕于耳。當然，這�！靶⊥琛钡纳衿嫠幮墙�(jīng)過了大量的臨床實驗驗證的：有數(shù)據(jù)顯示，地鐵開通后，香港地鐵物業(yè)平均升值近50%，投資回報率達到15%。地鐵站點附近的樓盤平均價格要比其它樓盤高出10%-15%。地鐵開建會帶動沿線物業(yè)，尤其是地鐵站出入口附近物業(yè)的升值，似乎已經(jīng)成為了無可爭議的事實。在地鐵助漲“鐵�！蔽飿I(yè)成為事實之后，自然便是媒體YY到底哪家會漲的更快了�！冻啥嫉罔F物業(yè)價值榜》就是YY們?nèi)航坏淖畲笪枧_�；蛟S此刻，某些人正一邊幻想著地鐵開通，“地鐵”物業(yè)量價齊漲的火爆場面，一邊享受著“價值榜”帶來的陣陣快感。
一盆冷水：請勿混淆區(qū)位與樓盤的概念
區(qū)位是事物的空間位置加上該事物與其他事物的空間聯(lián)系。地鐵的建設，帶來的是某些地區(qū)區(qū)位價值的升高。地鐵1號線從大豐開到廣都，帶來的是城南與城北區(qū)位價值的提升。但是，樓盤只是建立在大的區(qū)位上的小的區(qū)位，一個樓盤價值是否升高，除了與大的區(qū)位價值有聯(lián)系之外，還跟樓盤本身的更為具體的位置，以及樓盤本身的質量也是有很大關系的。因此，從宏觀上看，地鐵1號線是帶來了南、北兩地的區(qū)位價值的提升。但是，這并不意味著處在南、北兩地的所有樓盤都會隨之升值，這還需要看樓盤自身的質量，樓盤周邊的配套設施等等。地鐵“牛起”之后，就有人忙不迭的炒作說，某某爛尾樓因為地鐵的建設，獲得了新生云云。此類言辭，給人造成地鐵就是救世主的形象，讓廣大老百姓誤認為只要是地鐵來了，房價就會不講清理瘋漲。
地鐵還會是那條地鐵，樓房還會是那個樓盤，開發(fā)商仍舊是那個扶不起的阿斗，請不要混淆概念，誤導了眾生。
二盆冷水：請勿“套近乎”
并不是所有靠近地鐵的物業(yè)都能一股腦稱作“地鐵物業(yè)”。這就好比并不是所有的帶點藍色小丸都會令人雄起的道理一樣簡單。藍色，絕不能是白里帶點藍，或者紅里夾點藍就是藍色了，這樣“套近乎”會讓想“雄起”的人心肌梗死的。那么地鐵物業(yè)的標準到底是什么呢？有研究表明，步行5-10分鐘，距離在500米左右的物業(yè)，才算是地鐵物業(yè)。道理雖然很簡單，但是有些人總是想投機套點近乎，距離地鐵出口十萬八千里也號稱地鐵物業(yè)；地鐵只是從他家地下鉆過而已，連個透氣的洞都沒有從他那里開，他也開黃腔說他家是地鐵物業(yè)。這樣的說法，真的是有中國人客氣過頭的傳統(tǒng)在里面：原來你也姓張，500年前咱們是一家�。「苏f這人話還行，跟鬼吹這瞎話，它是會真把你帶到地下跟地鐵近距離接觸的。所以套近乎，也得分場合，講點分寸。
三盆冷水：請勿低估25年的時間概念
成都地鐵規(guī)劃的是8條線，預計建成時間是2035年。2010年是地鐵1號線試運行，注意是“試”運行。2005年到2035年，是30年的時間間隔。30年是什么概念？我看著兒子出生，完了我看著他兒子出生，完了30年才算過完。如果我現(xiàn)在投資地鐵8號線附近的物業(yè)，那么，等我當爺爺?shù)臅r候，我的投資的產(chǎn)業(yè)就會升值。就算是地鐵1號線，到現(xiàn)在為止也修了4年之久，且還在繼續(xù)。如此長周期的建設，投資的價值真的就很大么？更為重要的是，地鐵效應的形成，決不是依靠一兩條線的建成就可以的，它需要的是立體的建設。而要建成立體的地鐵網(wǎng)絡，就必須等待較長的時間。
可惜現(xiàn)在流行透支未來�！捌谕币呀�(jīng)成為這個時代花費得最得心應手的玩意。以后我老婆會給我生個兒子，所以您要是現(xiàn)在想送我禮物的話，請給我兒子買個籃球。我兒子在20歲的時候會參加2035年的超男，并將一脫而紅，你現(xiàn)在可以貸給我100萬元。，用地鐵30年后的建設成果來忽悠老百姓現(xiàn)在善良的心，與上述的心態(tài)不是異曲同工么？
請別不拿地鐵建設的長周期當回事。
后記
成都地鐵的建設將為成都的發(fā)展帶來新的機遇，但是地鐵的建設也會帶來諸多的挑戰(zhàn)。在地鐵物業(yè)的選擇上，我們需要平衡好空間、時間的概念，我們需要理性地看待事物的兩面。任何把事物極端美化或者極端丑化的行為，都是一種誤導。
作者：明德顧問
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