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迷霧重重貓膩多多 西安房地產(chǎn)容積率大調(diào)查 [推薦]
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綜觀09全國(guó)樓市，各地“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)高得令人咋舌！這樣高的地價(jià)下，開(kāi)發(fā)商會(huì)如何應(yīng)對(duì)？驚！地價(jià)超過(guò)樓價(jià)現(xiàn)象頻現(xiàn)
“面粉貴過(guò)面包”，目前在房地產(chǎn)界很流行這句話，意思是指樓面地價(jià)高出當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)。在滬杭兩地同日誕生的“新地王”的樓面地價(jià)，已經(jīng)接近或超過(guò)了周邊的商品房?jī)r(jià)，這是一種典型的“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。
遇到這種情況，開(kāi)發(fā)商一般有兩種應(yīng)對(duì)辦法。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，“面包”一定會(huì)漲價(jià)，而且會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)；而河南某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，增加容積率也能賺錢，“現(xiàn)在（蓋房）跟高速超載一樣，不超載我們就賺不著錢”。容積率雖然是關(guān)系到居住舒適度、房屋性價(jià)比的一個(gè)重要指標(biāo)，但由于比較隱蔽，查詢也有困難，很多業(yè)主買房入住多年，也不知道自己小區(qū)的容積率�；�！為何容積率總是喜歡躲貓貓
按照現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，不同的建筑層數(shù)和建筑形態(tài)通常會(huì)有各自適宜的容積率區(qū)間。如獨(dú)立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5。這樣，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)土地招拍掛的方式拿地時(shí)，首先就會(huì)根據(jù)供地條件中的容積率這項(xiàng)指標(biāo)，來(lái)大致上推定規(guī)劃建筑的層數(shù)和分期產(chǎn)品組合。
昨日，記者上西安市國(guó)土資源局查看“西安市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告”發(fā)現(xiàn)，盡管出讓宗地簡(jiǎn)況已經(jīng)對(duì)所拍賣地塊的用地性質(zhì)、出讓年限、建筑密度、綠地率、容積率等有明確規(guī)定，但是，在利益的驅(qū)動(dòng)下，就有開(kāi)發(fā)商敢在容積率上“動(dòng)手腳”。
現(xiàn)在，購(gòu)房者要了解房?jī)r(jià)，最直接的辦法就是上西安價(jià)格信息網(wǎng)，看商品房?jī)r(jià)格備案“一房一價(jià)”公示，在這里面可以看房號(hào)，可以看面積，可以看單價(jià)及銷售狀況，就是看不見(jiàn)容積率。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商們?cè)阡N售樓盤的過(guò)程中，對(duì)“容積率”的態(tài)度也是各不相同的，有的會(huì)在銷售過(guò)程中公開(kāi)或大肆宣傳自己容積率，而有的則是隱蔽或盡量避免談及“容積率”。
據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)調(diào)查顯示：目前，性價(jià)比已經(jīng)成為購(gòu)房者置業(yè)的首要標(biāo)準(zhǔn)。房?jī)r(jià)、地段、配套很直觀，容易看清，但容積率就隱蔽，很多業(yè)主買房都入住好多年了，也不知道自己小區(qū)的容積率是多少。業(yè)界認(rèn)為：正是因?yàn)樾畔⒌牟粚?duì)稱，才有了不良開(kāi)發(fā)商利用“容積率”鉆空子，為自己牟取暴利的事情。到底容積率背后掩藏了什么？它有什么“本事”吸引一些不法開(kāi)發(fā)商不惜對(duì)規(guī)劃進(jìn)行修改？金錢在背后叮咚作響。嘆！開(kāi)發(fā)商動(dòng)動(dòng)“容積率”就能賺錢
容積率能直接反映建筑密度，進(jìn)而對(duì)景觀空間及每一棟房子的進(jìn)深、采光產(chǎn)生影響。正因?yàn)槿莘e率如此重要，所以有關(guān)容積率的問(wèn)題也出現(xiàn)得特別多，反映的各個(gè)方面的利益沖突也特別尖銳。
近年來(lái)，重慶、昆明、�？诘瘸鞘械姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)上相繼發(fā)生重大腐敗案件，其主要表現(xiàn)是，一些開(kāi)發(fā)商在拿到土地后便采取不正當(dāng)手段，勾結(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的某些領(lǐng)導(dǎo)和干部，擅自修改規(guī)劃方案，改變土地使用性質(zhì)，或者提高容積率，以牟取非法利潤(rùn)。
容積率越高，可供其銷售的面積就越多，開(kāi)發(fā)商獲利也越大，但是購(gòu)房者的居住環(huán)境就越差。以一塊占地1萬(wàn)平方米的土地來(lái)計(jì)算，假若容積率是3，意味著可建3萬(wàn)平方米，如果把容積率提高到3.5，則可建3.5萬(wàn)平方米。如果以每平方米6000元的價(jià)格出售，足足可以多得3000萬(wàn)元，這種誘惑的確很大！對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、重慶市監(jiān)察局副局長(zhǎng)杜黎明曾說(shuō)：“容積率在開(kāi)發(fā)商眼中簡(jiǎn)直就是點(diǎn)石成金的‘魔術(shù)棒’，哪怕是能提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)不惜血本地公關(guān)�！�
到這里，大家就不難理解今年一些城市火爆的成交量與“新地王”不斷刷新事件為何頻發(fā)了，“面粉貴過(guò)面包”沒(méi)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商手中還有“法寶”，規(guī)劃11層的，可以先蓋到12層，業(yè)主不鬧就算了，一旦業(yè)主鬧起來(lái)，就到規(guī)劃局補(bǔ)辦個(gè)手續(xù)，交點(diǎn)罰款了事。據(jù)知情人士透露：就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，可以說(shuō)容積率就是利潤(rùn)，甚至是命根子！因?yàn)槔嫠?qū)，各地幾乎都出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商私調(diào)“容積率”事件，西安也不例外。像媒體之前曝光的雁影華庭“16層變17層”、激情2006爛尾樓等，就是改動(dòng)“容積率”的案例。
實(shí)質(zhì)上，現(xiàn)在市場(chǎng)上普遍采用的送空中花園、入戶花園、超大露臺(tái)、超高層高暗藏復(fù)式等營(yíng)銷賣點(diǎn)，也是一種變相提高容積率的做法，只是這種做法比較隱蔽，而且也能讓部分購(gòu)房者收益，所以大家心照不宣罷了。業(yè)主在樓房容積率這個(gè)問(wèn)題上的不專業(yè)，使其在購(gòu)房中成為弱勢(shì)的一環(huán)。而一些政府官員也容易在容積率這個(gè)問(wèn)題上被開(kāi)發(fā)商的 “糖衣炮彈”砸中！怎么辦？相關(guān)職能部門已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，維護(hù)業(yè)主利益！動(dòng)！查容積率 斷開(kāi)發(fā)商“邪念”
一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
開(kāi)發(fā)商增加容積率，為自己牟利，輕則影響業(yè)主的采光、通風(fēng)及居住的舒適度，重則可增加樓盤的“負(fù)擔(dān)”，危及業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)安全。雁影華庭住戶劉先生告訴記者，開(kāi)發(fā)商加蓋一層，意味著大樓的地基要增加這一層的重量，如果當(dāng)時(shí)做的地基，能承受17層樓重，這還罷了，如果只能承受16層樓重，則開(kāi)發(fā)商多加一層，如遭遇洪水、地震的情況，誰(shuí)敢擔(dān)保不會(huì)出現(xiàn)像整樓倒塌現(xiàn)象。
業(yè)內(nèi)人士王飛揚(yáng)告訴記者:“容積率是一個(gè)非常專業(yè)的詞，一般業(yè)主不會(huì)計(jì)算，也沒(méi)法計(jì)算，所以必須得依靠行業(yè)主管部門，才能維護(hù)消費(fèi)者的利益�！�
今年5月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題開(kāi)展專項(xiàng)治理工作的通知》，要求對(duì)2007年至2009年3月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。隨后，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省監(jiān)察廳也于5日下發(fā)通知，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中違規(guī)變更規(guī)劃調(diào)整容積率問(wèn)題進(jìn)行專項(xiàng)治理。
按要求：到2010年年底以前，要對(duì)全省范圍內(nèi)2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。重點(diǎn)檢查在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況；風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)的建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況；同一房地產(chǎn)項(xiàng)目（含分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）在給出規(guī)劃條件、建設(shè)用地規(guī)劃許可、規(guī)劃方案審查、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)工程中對(duì)建設(shè)用地容積率等強(qiáng)制性指標(biāo)的管理情況。
業(yè)界表示：希望借助這次全國(guó)巡檢，能夠從源頭規(guī)范土地審批，規(guī)范操作環(huán)節(jié)，徹底斬?cái)嚅_(kāi)發(fā)商的“邪念”，保護(hù)廣大業(yè)主的利益，促進(jìn)西安樓市健康、持續(xù)發(fā)展。正是利用業(yè)主在容積率上的 “無(wú)知”，某些房產(chǎn)項(xiàng)目的非法牟利才頻頻得逞。現(xiàn)在，是時(shí)候上一堂“容積率”課了。知！容積率該咋算？
所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。
計(jì)算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積。當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積應(yīng)加倍計(jì)算。容積率與居民的舒適度成反比�！ �
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