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韓世同：對廣州新版購房合同的解讀和點評 [推薦]
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廣州市新版的商品房買賣合同2009年7月6日將隨著新版的房屋管理系統(tǒng)正式啟用。與2005年版合同相比，主要有以下幾個不同之處：
一是新版合同分為“預售合同”和“一手現(xiàn)房”兩個范本，而以前是采用同一版本的合同。由于現(xiàn)售與預售在產(chǎn)權(quán)登記、辦證時限等方面有許多不同之處，采用不同的合同文本可以更加清楚地區(qū)分現(xiàn)售和預售不同條款。
二是新版預售合同將明確寫入發(fā)展商應在商品房交付使用之日起最多210個工作日內(nèi)辦好房產(chǎn)證，彌補了2005年版合同沒有明確規(guī)定的缺陷，可以保證業(yè)主們在規(guī)定的期限內(nèi)拿到房產(chǎn)證。最好也能相應地確定210個工作日相當于多少個月或多少自然天數(shù)，例如210天相當于10個月，180天相當于8.5個月，這樣可能比較好界定具體的期限；還有就是新版合同雖然確定了辦房產(chǎn)證的期限，但交樓期限未作明確限定，開發(fā)商照樣可以利用延長交樓期限來達到自我保障的目的。應該也對預售的交樓期限作出一定的限定，不同類別期限可有所不同，如超高層、高層、小高層、多層分別作出限定。
三是新版預售合同規(guī)定辦證延遲達120日的，購房者有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同或單方解除合同。增加了一條可以有條件退房的合同條款，當然這一條款業(yè)主只有在房價下降時才會選用，而在房價上漲時則不會選用。
四是新版預售合同對交樓條件做了明確的規(guī)定。這些規(guī)定包括：1、規(guī)劃部門出具的《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》；2、建設(shè)單位出具的《建設(shè)工程竣工驗收報告》；3、建設(shè)部門出具的《建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報告》；4、公安消防部門出具的《建設(shè)工程消防驗收合格意見書》；5、供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料；6、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；7、《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》；8、《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》；9、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》。9份文件缺一不可，購房者日后可明明白白收樓，而開發(fā)商交樓的難度則將更大了。
五是新版預售合同提供了按套內(nèi)面積計價和按建筑面積計價兩種計價方式：套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房價款。套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超過3％的，乙方有權(quán)選擇單方解除本合同或繼續(xù)履行本合同。而新版一手現(xiàn)房合同提供了按產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計價和按總價交易兩種計價方式。
六是新版合同規(guī)定對于開發(fā)企業(yè)未在約定期限內(nèi)辦理預購商品房預告登記和房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，預售商品房的購房者可依照相關(guān)規(guī)定單方向登記機構(gòu)申請辦理。而一手現(xiàn)房的購房者在網(wǎng)上簽訂合同后即可直接辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不需再前往房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。
當然，合同條款僅僅是對遵紀守法的人有效，而對無視法規(guī)的人則難以生效。而且，購房者無論是在信息、簽約地位、法律和專業(yè)知識以及財富等方面都處于與開發(fā)商不對等的條件下，因此要維護自身的權(quán)益應當還是要依靠律師；而律師也應提高業(yè)務素質(zhì)和職業(yè)操守，才能更有效地保障購房者的合法權(quán)益。
作者：韓世同
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