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土地炒作漸顯過熱 成都等地方政府低調(diào)出貨 [推薦]
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“雖然現(xiàn)在看來,已經(jīng)錯(cuò)過了最佳的抄底機(jī)會(huì),但從企業(yè)戰(zhàn)略出發(fā),現(xiàn)在我們依然要出手拿地�！眮碜阅暇┑哪车禺a(chǎn)公司中層人士向記者坦言,“一定要拿到地,老板決心很大�！�
這家南京的地產(chǎn)公司,2008年悄悄在上海拿下了首幅土地。
今年4月以來,該公司關(guān)注每一塊上海出讓的合適住宅土地,報(bào)名并參與了多幅地塊的最后競(jìng)價(jià)。在6月上旬的上海新一批土地出讓中,該公司一口氣報(bào)名4幅土地,并參與最終報(bào)價(jià)。6月11日,“終于拿到了一塊!”
這家公司今年的拿地決心及其背后的企業(yè)發(fā)展策略,只是近期諸多房地產(chǎn)企業(yè)土儲(chǔ)策略的一個(gè)縮影。隨之而來的是,從上海到全國(guó)諸多城市,土地市場(chǎng)有些出人意料地迅速升溫,土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)似乎一觸即發(fā)。
北孚研究所副所長(zhǎng)劉光東的觀點(diǎn)代表了一部分“理性派”:目前的土地市場(chǎng)反彈,只是長(zhǎng)期壓抑后的一個(gè)階段性反彈,其持續(xù)性很難講。目前出讓的地塊多為小幅低總價(jià),容易被炒；但調(diào)整并未到位,后市回落盤整的可能性較大�！岸坛础�:量?jī)r(jià)齊升
克而瑞(中國(guó))研究中心主任陳嘯天指出,2009年5月份,在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖,銷售形勢(shì)以及融資環(huán)境好轉(zhuǎn)的情況下,企業(yè)拿地信心明顯增強(qiáng),土地市場(chǎng)成交繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
相對(duì)領(lǐng)先國(guó)內(nèi)其他城市的上海,4月底的徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊,在金地、綠地、新加坡吉寶等國(guó)內(nèi)外10家知名房企激烈爭(zhēng)奪下高溢價(jià)出讓,可以看作是此輪地市走熱的“驚蟄”,它結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)一年半的地市冬眠期。
“進(jìn)入5月,高溢價(jià)率地塊與上月相比繼續(xù)增加,萬科、綠地等知名企業(yè)頻頻出手,推動(dòng)土地市場(chǎng)進(jìn)一步回暖�！标悋[天在其專題研究報(bào)告中披露,經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)創(chuàng)年度新高,五成以上城市經(jīng)營(yíng)性土地成交放量。
克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地共成交176幅,與上月基本持平；成交占地面積853.8萬平方米,環(huán)比漲15.9%,同比漲13.5%。均超過2008年平均水平。
各城市中,北京和常州表現(xiàn)最為突出,5月份成交面積在100萬平方米以上,其中北京109萬平方米,僅次于2008年1月份成交面積,成為2008年以來的第二高峰。
與此同時(shí),價(jià)隨量齊升。5月份,全國(guó)土地成交總價(jià)336億元,土地成交樓板價(jià)1180元/平方米,與4月相比上漲14.8%。經(jīng)營(yíng)性用地成交樓板價(jià)為1462元/平方米,與上月基本持平。
“從5月份開始,高溢價(jià)率地塊明顯增加。高溢價(jià)率地塊除分布在北京、上海、廣州等一線城市外,蘇州、合肥、常州、成都等二線城市也有較多高溢價(jià)率地塊。如蘇州5月份出現(xiàn)5幅高溢價(jià)率地塊�！标悋[天說。
在上海,前5個(gè)月,上海共計(jì)推出53幅經(jīng)營(yíng)性用地,總建筑面積238.9萬平方米,同比增長(zhǎng)達(dá)300%,相比2007年也有近80%的增長(zhǎng)。
然而,進(jìn)入6月份,這種好轉(zhuǎn)似乎正慢慢向炒作和過熱演化。6月中旬,在上海的新一批地塊成交中,溢價(jià)接連超過100%。例如,上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊為一年多來稀少的內(nèi)環(huán)沿線地塊,參與最后爭(zhēng)奪的開發(fā)商多達(dá)15家,最終該地塊成交價(jià)達(dá)4.22億元,成交溢價(jià)幅度超過100%；另一幅位于寶山區(qū)高境鎮(zhèn)的地塊經(jīng)過多家開發(fā)商6輪競(jìng)價(jià),以6億元成交,創(chuàng)下上海近一年多溢價(jià)140%的記錄。
這種地市的短期熱度正迅速在全國(guó)蔓延。
克而瑞系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,6月12日至6月18日一周期間,全國(guó)37個(gè)監(jiān)控城市中北京、杭州、南京等10個(gè)城市有土地成交,成交地塊84幅,成交土地面積300萬平方米。出現(xiàn)多幅高溢價(jià)率地塊,南寧一住宅地塊溢價(jià)率高達(dá)343%,杭州2幅宅地分別經(jīng)過31輪和67輪爭(zhēng)奪,分別以47%、73%的高溢價(jià)成交,此外,南京2008年流標(biāo)宅地NO.2009G10也溢價(jià)84%成交,成為南京2009年以來的地王。
土地出貨:保持低調(diào)
眾多開發(fā)商爆發(fā)購(gòu)地?zé)崆?作為土地出讓方,顯然不會(huì)錯(cuò)失逢高出貨機(jī)會(huì),但目前為止,以各地政府部門為主的土地出讓方刻意保持著低調(diào)。
6月18日,李嘉誠(chéng)上海最大項(xiàng)目所在的上海真如城市副中心再次召開土地推介招商會(huì),推出副中心兩大商業(yè)用地———B1-01和B1-02地塊,眾多開發(fā)商人士參與,包括新鴻基、和記黃埔、太古地產(chǎn)、新加坡仁恒以及上海綠地、南京朗詩(shī)等多達(dá)60多家房企都關(guān)注著相關(guān)地塊。
上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理何智奇表示,不擔(dān)心賣不出去,新推地塊還會(huì)根據(jù)城市副中心的整體區(qū)域定位,對(duì)開發(fā)商設(shè)立相應(yīng)門檻。
真如只是整個(gè)上海甚至國(guó)內(nèi)樓市“地主”新動(dòng)向的一個(gè)縮影。在等待了一年多之后,各土地出讓方終于迎來了新的地市成交活躍期,紛紛抓緊時(shí)機(jī)推地。
與此同時(shí),吸引了大量開發(fā)資金的上海土地市場(chǎng),也吸引了不少外地政府赴滬“異地推介”分享市場(chǎng)行情。6月中旬,杭州市國(guó)土局在滬杭經(jīng)濟(jì)合作洽談會(huì)上一口氣推介了杭州44宗土地以及杭州中心城區(qū)兩條商業(yè)街物業(yè)招租等。
陳嘯天指出,土地市場(chǎng)成交的不斷轉(zhuǎn)暖,政府供地信心大增。5月份全國(guó)各重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)幅數(shù)及面積均創(chuàng)下2008年以來新高,經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)幅數(shù)和占地面積分別為254幅和1372.6萬平方米,環(huán)比分別增加22.7%和20.5%。
成都、北京、天津等城市5月份供地面積均超過100萬平方米。其中,成都最多,達(dá)376.3萬平方米；北京已連續(xù)兩個(gè)月經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)超過100萬平方米。
對(duì)各地方政府而言,目前的地市熱度,來之不易,因此,上述此類“敏感”地塊,目前各地并不急于推出,而是以小幅、非核心地段的地塊為主。
但劉光東進(jìn)而指出,地塊小,容易起價(jià),恰恰成為短期市場(chǎng)炒作的突破口�！暗厥械姆磸検健坛础�,后市持續(xù)的可能性較小,目前樓市仍處在高位,調(diào)控并未到位,房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整并未深入,接下來繼續(xù)盤整的可能性依然存在。”
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