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多塊商業(yè)土地計劃入市 地塊價格不會過高 [推薦]
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據(jù)青年報獲悉，住宅土地的熱情依然，商業(yè)土地推介會就馬不停蹄地開始了，上周真如進行了地塊推介會，引來了和記黃埔以及招商地產(chǎn)在內(nèi)的60余家開發(fā)商的關(guān)注，相比于住宅市場的持續(xù)升溫，商業(yè)地產(chǎn)的春天也在逐步邁開，那么這個被香港頂級開發(fā)商和高起點規(guī)劃托起的真如地塊會不會充當拉開商業(yè)地產(chǎn)崛起的序幕，業(yè)內(nèi)都在拭目以待。
真如副中心
兩商辦地塊下半年入市
真如近日舉行了土地推介會，會上不僅對真如地塊所有土地進行介紹，為下半年推出兩幅商業(yè)地塊做準備。
據(jù)知情人士透露，真如在今年第四季度即將推出的B1-01和B1-02地塊屬于商辦地塊，地塊位置相對優(yōu)越，位于芝川路以南，曹楊路以西。兩幅地塊的北面為住宅小區(qū)、及真如社區(qū)活動中心，東南方則為目前已經(jīng)啟動的長江實業(yè)項目地塊。其中，B1-01地塊用途為辦公、公寓式酒店，占地面積20200平方米，地上建筑面積70700平方米，容積率3.5，建筑密度40%，建筑限高100米，要求停車位不少于212個;B1-02地塊的用途則為商業(yè)辦公，占地面積20930平方米，地上建筑面積83720平方米，容積率為4.0，要求建筑密度為50%，建筑限高150米，停車位不能小于477個。
乘星行行銷機構(gòu)副總趙春雷表示真如效應(yīng)在不斷地放大，依托于高起點的規(guī)劃和和記黃埔品牌效應(yīng)的保證，真如的價值已經(jīng)得到認可。據(jù)悉，真如是上海四大城市副中心之一，規(guī)劃總建筑面積達465萬平方米，其中新建面積為340萬平方米：規(guī)劃商業(yè)、辦公、住宅的建筑面積達到320萬平方米，另有20萬平方米為公建配套。
【預(yù)測·或現(xiàn)高度溢價】
在此次推介會上，開發(fā)商的陣營可謂十分惹眼，某位人士表示從開發(fā)商的品牌就可以推斷出地塊的價值。參與推介會的60余家開發(fā)商中，頂級開發(fā)商占到1/3，如凱德置地、和記黃埔、新加坡仁恒以及綠地集團，土地尚未推出，硝煙味道已經(jīng)彌漫。
雖然土地要到下半年才會進入市場，業(yè)內(nèi)對土地價格已經(jīng)給予高度關(guān)注，趙春雷表示商業(yè)地塊最需要的是政府的規(guī)劃保證以及開發(fā)商的資金保證，真如板塊兩者兼?zhèn)浼由蠀⑴c競拍的人多，土地價格不排除會高度溢價的的可能。
橫向比較下，和真如相鄰的長風3D北塊地塊，當初的成交價是9.5358億，樓板價約在9940元/平方米;去年10月長風生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，成交價為7.64億元底價，成交樓板價11388元/平方米獲得。這些地塊的價格將對真如地塊產(chǎn)生一定的比對效應(yīng)。
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寶山、徐匯
撬開商業(yè)地產(chǎn)大門
隨著住宅市場的不斷升溫，商業(yè)地塊也逐漸浮出水面，近期寶山、徐匯都在為即將推出的商用土地做推介。
在寶山土地推介會上，陳富路商業(yè)辦公綜合用地由于南臨顧村公園受到極大關(guān)注，據(jù)悉該地塊面積58618.2平方米，東至陸翔路、南至陳富路、西至“保利葉上�！遍_發(fā)居住地塊、北瀕沙浦，土地用途為商辦綜合用地，其中商業(yè)建筑面積不小于20%，容積率2.5，綠地率不小于30%。
另一塊為淞南鎮(zhèn)長江西路南側(cè)商住綜合用地，位于淞南鎮(zhèn)，規(guī)劃用途綜合用地，面積91924.3平方米，其中商辦娛樂建筑面積占總建筑面積的20%；居住建筑面積占總建筑面積的80%，容積率約1.5，綠地率不小于35%。參與此次推介會的大多是國內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)，包括保利、綠地以及世茂。
另一個商業(yè)王國“徐匯”也將于近日召開土地推介會，集中推介今年將要上市的30余萬平方米商辦土地，其中20萬平方米位于徐匯濱江區(qū)域。
【預(yù)測·地塊價格不會過高】
趙春雷表示，顧村的發(fā)展一直以住宅為主，陳富路地塊更適合于社區(qū)商業(yè)，比如傳統(tǒng)的賣場、餐飲等，如果建辦公樓，那么要“養(yǎng)”的時間很長，畢竟要改變大眾心里對顧村的傳統(tǒng)概念需要很長一段時間，單純的公園地產(chǎn)概念顯得有點薄弱。因此這塊地的價格不會特別高。相比之下，真如、徐匯濱江區(qū)域會因為規(guī)劃的保障以及成熟的商圈，競爭更激烈，價格也會更高。
上海華燕置業(yè)發(fā)展有限公司總裁助理范偉國認為商業(yè)土地的回暖一般都滯后于住宅市場，當下住宅市場供需矛盾緊張，政府加緊土地供應(yīng)依然無法徹底緩解市場壓力，因此唯一辦法就是加快城市副中心的建設(shè)，幫助人口不斷向外圍區(qū)域擴張，只有外圍區(qū)域的設(shè)施齊全，商業(yè)配套扎實，人口才能轉(zhuǎn)向，這也是政府加快商業(yè)用地供應(yīng)的一個重要原因。
誘因
住宅用地吹熱商業(yè)用地
住宅用地回暖是被業(yè)內(nèi)津津樂道的話題之一，35號多塊土地的溢價成交把土地市場推向高潮，在這樣的背景下商業(yè)用地的突出對如今得盆滿缽滿的開發(fā)商而言無疑是一種誘惑，這也是沉寂了良久的商業(yè)土地開始受到關(guān)注的直接原因，但公寓和商業(yè)的成交有很大的分別，因此商業(yè)用地能否會被日益火爆的住宅市場托起，還是很大的未知數(shù)。
復(fù)旦大學房地產(chǎn)研究中心主任華偉認為目前我國經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴過重，政府在住宅市場回暖的同時拉動非住宅土地的回暖，但是非住宅市場的開發(fā)周期過長，資金壓力巨大，許多國內(nèi)開發(fā)商缺乏這樣的能力，即使土地再優(yōu)越，也會顯得有心無力，華偉認為要開啟非住宅用地市場，必須啟動外資。
夏宇認為目前并非商業(yè)用地的拿地時機，從公寓市場不難看出，住宅土地的火熱是由二級成交帶動的，但是縱觀辦公樓、商鋪，如今的租金回報和銷售都不甚理想，因此商業(yè)用地的回暖還沒有到時間。
提醒
商業(yè)地產(chǎn)風險頗多
在市場回籠大量資金的開發(fā)商面對土地可謂垂涎三尺，但是商業(yè)用地的發(fā)展和住宅開發(fā)相比具有很大的差異，面對商用土地的誘惑，也不可忽視其潛在的風險。
趙春雷則表示商業(yè)地產(chǎn)是強者的游戲，資金和經(jīng)營是兩塊硬指標，開發(fā)商要拿地就要先給自己的專業(yè)做客觀的衡量。商業(yè)地產(chǎn)風險是貫穿整個過程的，比如前期定位不準，就會影響盈利和租金，經(jīng)營不善，會影響銷售，導(dǎo)致空置率過高等。甚至規(guī)模不大，也會受到擠壓。
同策咨詢與研究發(fā)展中心總監(jiān)夏宇表示，上海的商業(yè)地產(chǎn)存量很大，去化也相當慢，加上目前許多頂級的金融機構(gòu)都看中商業(yè)，積極拋售物業(yè)，致使市場呈現(xiàn)供大于求局面，空置率上升，回報率低迷。目前，即使是黃金地段的商鋪，也會因為面對競爭激烈，使租金回報受損�！ �
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