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馬光遠(yuǎn)：統(tǒng)計(jì)局能說(shuō)清楚房?jī)r(jià)成本嗎 [推薦]
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千萬(wàn)不要將此解讀為政府要控制高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代宣告結(jié)束的信號(hào)。當(dāng)?shù)胤秸诜康禺a(chǎn)中的利益錯(cuò)根盤(pán)節(jié)的時(shí)候，當(dāng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍然寄希望于房地產(chǎn)拉動(dòng)的時(shí)候，我們的確不應(yīng)該對(duì)一個(gè)并沒(méi)有多少話(huà)語(yǔ)權(quán)的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的調(diào)研行為給予過(guò)多的期待。
據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局準(zhǔn)備對(duì)40個(gè)主要城市的商品房成本進(jìn)行摸底統(tǒng)計(jì)，多年來(lái)一直秘而不宣的房?jī)r(jià)成本有望就此打開(kāi)一個(gè)小小的窗口。
很顯然，房?jī)r(jià)成本絕非一個(gè)技術(shù)難題。按照馬克思的資本構(gòu)成公式，房?jī)r(jià)的成本也可以分為固定成本和變動(dòng)成本：固定成本主要包括土地開(kāi)發(fā)成本、建設(shè)成本、占用資金的利息成本等；而可變成本主要是指房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售成本、建筑施工過(guò)程中工人的勞動(dòng)工資以及前期的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、管理費(fèi)用等，而這兩項(xiàng)之和就是房屋的造價(jià)，而房屋的品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)等無(wú)形的價(jià)值則成為決定利潤(rùn)大小的因素。
但是，就是這么簡(jiǎn)單的算術(shù)題，如同吾國(guó)很多現(xiàn)象一樣被搞得非常復(fù)雜。按照常理，既然民眾對(duì)暴漲的房?jī)r(jià)不滿(mǎn)，既然開(kāi)發(fā)商將高房?jī)r(jià)的責(zé)任歸之于高地價(jià)和繁多的稅費(fèi)，最簡(jiǎn)單的做法就是公開(kāi)房?jī)r(jià)的成本，是非自明。然而，開(kāi)發(fā)商一方面指責(zé)政府，另一方面卻百般為自己不公開(kāi)房?jī)r(jià)成本辯解。
筆者記得2005年7月，福州市物價(jià)局早全國(guó)率先公布房?jī)r(jià)成本清單，結(jié)果顯示，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。
福州公布房?jī)r(jià)成本的行為引起了很大的反響，但遭到了開(kāi)發(fā)商和很多地方政府的抵制，當(dāng)然，如果我們分析一下利益鏈條，這種試圖通過(guò)房?jī)r(jià)信息的壟斷而維護(hù)既得利益的意圖則不言自明。在整個(gè)房地產(chǎn)的利益鏈條中，地方政府和開(kāi)發(fā)商完全是一個(gè)利益共同體，保持房?jī)r(jià)成本的神秘性，就成了地方政府和開(kāi)發(fā)商的“共謀”行為。
今年兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)全國(guó)工商聯(lián)，向兩會(huì)提交了一份提案和兩份書(shū)面發(fā)言稱(chēng)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。
因此，公布房地產(chǎn)成本之難，并非由于某些無(wú)良學(xué)者所言的“技術(shù)障礙”，真正的阻力源自政府、開(kāi)發(fā)商甚至包括強(qiáng)勢(shì)媒體和作為某些利益群體代言人的專(zhuān)家學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)的干擾。那么，在這種障礙依然存在的情況下，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又有多少可能獲得真實(shí)的數(shù)據(jù)，告訴民眾一個(gè)真實(shí)的價(jià)格公式。
另外，我們看到，房地產(chǎn)的信息混亂，不僅僅體現(xiàn)在房?jī)r(jià)成本，而是處在一個(gè)全方位的扭曲和壟斷狀態(tài)。中國(guó)商品房市場(chǎng)建立至今，很多地方都沒(méi)有建立一個(gè)比較準(zhǔn)確的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)體系，所謂的房地產(chǎn)指數(shù)，全國(guó)更是混亂一團(tuán)。國(guó)家發(fā)改委統(tǒng)計(jì)的是36個(gè)大中城市的價(jià)格指數(shù)，而房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)用的是中房指數(shù)，各地又有自己的價(jià)格指數(shù)，一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更是各取所需，自編指數(shù)，造成了信息和價(jià)格的亂象。
在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)一片低迷的情況下，各個(gè)樓盤(pán)都在打折銷(xiāo)售，而發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻一再顯示房?jī)r(jià)仍然在上漲，實(shí)屬滑稽。最近的例子是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布了5月份CPI指數(shù)，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.6%，降幅比4月份縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.6%，漲幅比4月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。而事實(shí)上，北京、廣州等地的房?jī)r(jià)，漲幅甚至達(dá)到了30%。因此，在調(diào)研成本的同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局必須建立全國(guó)性的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，打破開(kāi)發(fā)商和地方政府對(duì)數(shù)據(jù)的操縱和壟斷。
更進(jìn)一步，房?jī)r(jià)成本等房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)長(zhǎng)期是一筆糊涂賬，不僅損害民生，更影響公共政策的權(quán)威和公正。從2008年以來(lái)房地產(chǎn)公共政策的走向看，由于政府對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏數(shù)據(jù)支撐，導(dǎo)致政策出現(xiàn)了諸多的混亂，在房?jī)r(jià)沒(méi)有合理回歸，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間仍然巨大的情況下，政府受開(kāi)發(fā)商之綁架，而匆忙救市，不僅讓之前的調(diào)控政策功虧一簣，更是引發(fā)了蕭條期罕見(jiàn)的房?jī)r(jià)暴漲，廣州等城市的房?jī)r(jià)甚至創(chuàng)歷史新高。而通過(guò)下調(diào)資本金比例等極具殺傷力的政策，使得銀行等金融機(jī)構(gòu)被房地產(chǎn)綁架的局面進(jìn)一步深化。
因此，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的首次調(diào)研，給公共政策提供有價(jià)值的數(shù)據(jù)，撕開(kāi)房地產(chǎn)信息的“鐵幕”，讓國(guó)家政策和民眾不再隨著開(kāi)發(fā)商的指揮棒翩翩起舞，的確很有必要。但是，千萬(wàn)不要將此解讀為政府要控制高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代宣告結(jié)束的信號(hào)。當(dāng)?shù)胤秸诜康禺a(chǎn)中的利益錯(cuò)根盤(pán)節(jié)的時(shí)候，當(dāng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍然寄希望于房地產(chǎn)拉動(dòng)的時(shí)候，我們的確不應(yīng)該對(duì)一個(gè)并沒(méi)有多少話(huà)語(yǔ)權(quán)的統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的調(diào)研行為給予過(guò)多的期待。
作者：馬光遠(yuǎn)
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