|
|
|
拆遷逼出新剛需 舊城改造驅(qū)動成都樓市 [推薦]
|
舊城改造給成都提供了很多機(jī)會，成都完全可以借機(jī)對投資和居住環(huán)境進(jìn)行提高和完善，改善城市的整體面貌，把中國西部商貿(mào)城的優(yōu)勢進(jìn)一步鞏固和發(fā)展。成都完全可以做美國的芝加哥，做區(qū)域性的中心城市，同時承擔(dān)國家中心的一些功能。
一個發(fā)展型的城市最重要的是什么？就業(yè)！這也是一個城市發(fā)展的核心問題，因?yàn)橹挥芯蜆I(yè)才能拉動需求，通過需求來促進(jìn)服務(wù)業(yè)等各個行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。而居住環(huán)境的改善是促進(jìn)就業(yè)的一個重要途徑，只有良好的居住環(huán)境才能吸引更多的投資。成都人可能對謝菲聯(lián)比較熟悉，在過去的一百年里，謝菲聯(lián)所在的謝菲爾德是一個很著名的鋼鐵城市，英國人都稱它為“鋼鐵之城”。也正是由于重工業(yè)的發(fā)展，謝菲爾德的環(huán)境很差，空氣中充滿了煙霧和灰塵。后來，由于傳統(tǒng)工業(yè)的逐步淡出，就業(yè)問題日益突出，這個城市的發(fā)展一度受到很大的限制。但是近五十年來，經(jīng)過大規(guī)模的舊工業(yè)區(qū)改造，謝菲爾德的面貌發(fā)生了巨大變化，其迅速崛起的著名的文化產(chǎn)業(yè)區(qū)為城市發(fā)展注入了強(qiáng)大的活力，現(xiàn)在謝菲爾德已成為歐洲最干凈的城市之一，也成為世界著名的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城市。
和謝菲爾德相比，其實(shí)成都舊城改造的優(yōu)勢更明顯。很多歐美傳統(tǒng)工業(yè)城市的公共交通、管線等配套設(shè)施老化落后非常嚴(yán)重，改造的難度很大，成都就沒有這些“包袱”，完全可以跳過歐美的這個發(fā)展階段，做更具可持續(xù)性的發(fā)展。中國的城市化建設(shè)應(yīng)該說已經(jīng)進(jìn)入到一個中級階段了，有些方面已經(jīng)做得非常優(yōu)秀，所以不能再像20年前那樣單純地模仿，可以學(xué)習(xí)他們的經(jīng)驗(yàn)，但一定要避免復(fù)制歐美在城市化發(fā)展過程中遺留的‘負(fù)擔(dān)’”。
注意發(fā)展速度和供需的平衡
我覺得舊城改造中最大的挑戰(zhàn)，是怎樣做到又快速又可持續(xù)的發(fā)展，這又是一個平衡性的問題。推進(jìn)城市的快速發(fā)展是舊城改造的一個重要的目的，但一個快速發(fā)展的城市往往面臨供大于求的問題，供大于求就會帶來價值的被低估，長期下去就會影響到企業(yè)的開發(fā)動力，從而影響到一個城市的可持續(xù)發(fā)展。
在成都舊城改造的機(jī)會中，要想發(fā)展成世界級水平的房地產(chǎn)，我們需要大量持有物業(yè)，只有這樣才能積累更多高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而更多的本土中小企業(yè)是不可能長期持有大量物業(yè)的，因?yàn)檫@需有很充沛的資金流�！ �1994年我在上海的時候，發(fā)現(xiàn)不少國際財團(tuán)在中國持有很多物業(yè)，但這些財團(tuán)都是經(jīng)過200多年的發(fā)展才逐步積累下來的，中國要在20年內(nèi)走完西方歐美國家200年要走的路，我覺得這是沒有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒的，特別是中國在經(jīng)過這些年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)有了自己的基礎(chǔ)，也就沒有多少歐美經(jīng)驗(yàn)可以直接借鑒了。這也是我們面臨的一個挑戰(zhàn)和瓶頸，政府要鼓勵開發(fā)商快速發(fā)展，但資金問題如何解決？融資是舊城改造過程中一個非常棘手的問題，這需要政府認(rèn)真對待。
從城市發(fā)展來看，城市綜合體在外向發(fā)展中，起到的作用似乎比城中心更大“城市綜合體”概念對于成都已不再陌生，萬達(dá)廣場、紅牌樓廣場（查看地圖）、來福士、錦西國際等項(xiàng)目啟動，它們將居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能高度集約形成新的街區(qū)建筑群體。這種建筑形態(tài)的出現(xiàn)，使成都具備了一個國際化城市中心區(qū)的鮮明特征。不過，在當(dāng)前城市的發(fā)展中，出現(xiàn)了一些問題。而通過對城市商業(yè)綜合體的合理布局，相信是可以很好解決這些問題的。
城市新區(qū)功能劃分單一
在成都城市發(fā)展中，出現(xiàn)了居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等清一色分區(qū)規(guī)劃。這種規(guī)劃的最大弊端，是忽視了城市是一個緊密聯(lián)系的有機(jī)整體。
例如高新區(qū)和高新西區(qū)作為產(chǎn)業(yè)集聚地，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，而居住和娛樂氛圍欠缺。光華大道區(qū)域是“住宅”集中化，目前暫缺少娛樂和產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，這將成為未來區(qū)域城市發(fā)展的掣肘。
對于業(yè)已形成以及可預(yù)見的區(qū)域發(fā)展弊端，城市綜合體可以很好的解決這些問題。成都市的城市綜合體主要集中在城中心，而近郊卻缺乏布局，是城市發(fā)展中的一大缺憾。近郊物業(yè)功能的單一化，對于居民生活造成的影響很大，更重要的是對整個城市發(fā)展會帶來不平衡，以及對可持續(xù)性會造成一定傷害。因而，我們在城市規(guī)劃設(shè)計(jì)中，近郊可以布局一些城市綜合體，尤其是在城市副中心。
地鐵資源尚未充分利用
目前成都的城市綜合體項(xiàng)目往往位于城市黃金地段。從綜合體物業(yè)價值的合理實(shí)現(xiàn)來看，地鐵資源是其應(yīng)當(dāng)充分利用的發(fā)展機(jī)會。不過，從成都市目前項(xiàng)目發(fā)展模式來看，地鐵資源遠(yuǎn)未被充分利用。已設(shè)計(jì)好的地鐵1、2號線沿線，不少物業(yè)功能比較單一。已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)好的城市綜合體項(xiàng)目，不少都忽略了“地鐵”這個交通因素。比如萬達(dá)廣場，就遠(yuǎn)離了地鐵1、2號線。
從城市資源的合理利用以及大型城市綜合體物業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)來看，地鐵沿線項(xiàng)目用地并不是很局促的地塊，應(yīng)當(dāng)充分做好項(xiàng)目物業(yè)組合的技術(shù)分析。
城市綜合體發(fā)展方向模糊
從融合了多項(xiàng)必備功能的真正意義上的城市綜合體項(xiàng)目來看，成都目前呈現(xiàn)出來的還是很少。
綜合目前成都已建成或規(guī)劃中的城市綜合體項(xiàng)目來看，似乎對城市綜合體的“運(yùn)行規(guī)律”缺乏深刻理解，從而產(chǎn)生了對其發(fā)展方向的模糊認(rèn)識。由此，開發(fā)商容易對城市綜合體產(chǎn)生過于“簡單化”、抑或過于“復(fù)雜化”的極端認(rèn)識。
認(rèn)識不清晰會使項(xiàng)目偏離價值軌道。因此，我們必須用動態(tài)、發(fā)展的眼光來判斷項(xiàng)目價值，確定項(xiàng)目發(fā)展方向，以及模式。
運(yùn)營是成功的關(guān)鍵
在城市綜合體的“五個設(shè)計(jì)”中，概念、規(guī)劃、招商、運(yùn)營、財務(wù)設(shè)計(jì)等各個環(huán)節(jié)缺一不可。尤其是招商、運(yùn)營設(shè)計(jì)，事關(guān)整個項(xiàng)目財務(wù)設(shè)計(jì)是否合理。
從整個城市綜合體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程來看，它比單一物業(yè)要復(fù)雜，難度也要大�？紤]到城市綜合體的運(yùn)營復(fù)雜性，要求后期運(yùn)營管理商，最好與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，理順機(jī)制，資源合理配置。同時，城市綜合體應(yīng)當(dāng)把握“差異化”原則，其引進(jìn)與發(fā)展，必須與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)氛圍、消費(fèi)能力等有效融合，這樣才能減輕運(yùn)營管理所承受的考驗(yàn)。
成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
“傷城現(xiàn)象”值得重視
成都的人口優(yōu)勢非常明顯，而且需求的增長非常迅速，雖然受到地震的影響，但去年成都的零售額還是取得了20%的增長。而且成都擁有春熙路這樣的全國性知名商業(yè)街區(qū)，擁有非常好的商業(yè)氛圍，可以說，成都的零售業(yè)市場潛力無限。
但成都的零售商業(yè)發(fā)展也存在幾個非常突出的問題。首先是商業(yè)的管理問題，成都缺少規(guī)范的商業(yè)管理，很多時候不能明確是誰在管理？誰應(yīng)該來管理？舉個簡單的例子，就說春熙路路口連接王府井、太平洋百貨的天橋電梯吧，不知道是壞了還是什么原因，我印象中好像基本上都（查看地圖）沒運(yùn)轉(zhuǎn)過，雖然上下電梯不過是十幾秒的問題，但這是一個商業(yè)氛圍舒適性的問題，作為全國知名的商圈，我想這是非常不應(yīng)該的吧。也許這是很小的細(xì)節(jié)問題，但正是眾多看似很簡單的細(xì)節(jié)問題，影響到了整個城市商業(yè)品味的提升。第二就是商業(yè)業(yè)權(quán)的問題，在春熙路口子上的商業(yè)場，應(yīng)該說“死”了有很多年了吧，為什么一直沒有得到很好的解決呢？就是因?yàn)闃I(yè)權(quán)過于分散。而就商業(yè)場這么好的區(qū)位優(yōu)勢來說，這種“傷城現(xiàn)象”在一個成熟的城市是不應(yīng)該出現(xiàn)的。
業(yè)權(quán)分散是最大“病根”
就我對中國西部商務(wù)市場的了解，在成都、重慶、西安這三座城市對西部商務(wù)中心地位的競爭中，是沒有絕對贏家的，但成都正在逐步被市場認(rèn)可，正成為中國西部最重要的商貿(mào)城。需求就是最大的優(yōu)勢，所以我覺得成都的寫字樓市場前景非常廣闊。而且我覺得成都市政府對城市的推廣力度非常大，這對營造一個良好的商務(wù)環(huán)境非常有利。而寫字樓的大量供應(yīng)，也更有利于服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。
但成都寫字樓市場也面臨很多問題：首先是產(chǎn)品的定位問題，10年前寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)在寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)是沒有很大區(qū)別的，但有些寫字樓已經(jīng)逐步被市場淘汰，這不是市場的需求發(fā)生了什么變化，而是開發(fā)意識和實(shí)力的落后。早期的許多寫字樓項(xiàng)目其實(shí)并不能很好的滿足商務(wù)需要，其配套也好，標(biāo)準(zhǔn)也好，都存在很多不足。
還有就是業(yè)權(quán)分散，這也是成都寫字樓市場的一個“痛”。有些甲級寫字樓，由于業(yè)權(quán)分散，其配套設(shè)施不能進(jìn)行及時的升級，商務(wù)氛圍不能得到更好的保障，其結(jié)果就是前期積累的高端客戶不斷流失�？梢赃@么說，也許要不了十年，因?yàn)榉稚⒌臉I(yè)權(quán)，現(xiàn)在成都的頂級寫字樓，最終都將淪落為乙級寫字樓�！ �
[更多新聞]
|
|
