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北京廣渠路15號地臨陣變卦 規(guī)劃“瘦身” [推薦]
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“歷經(jīng)滄�！钡膹V渠路15號地終于重出江湖。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心的消息，朝陽區(qū)廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目用地已于5月27日推出，用地性質(zhì)為居住及公共服務(wù)設(shè)施，開發(fā)程度為三通現(xiàn)狀。
該地塊本次以掛牌方式重新出讓，起始價(jià)為16.47億元，最小遞增幅度600萬元，將于6月16日開始接受競價(jià)。從限價(jià)房用地到重歸普通住宅用地，從一度流標(biāo)到再度入市，廣渠路15號地可謂命運(yùn)多舛，而今伴隨土地市場的這波高漲行情，“花落誰家”將是它惟一的懸念。
就在眾多開發(fā)商購買標(biāo)書秣馬厲兵之際，該地塊再生變故，6月9日，北京土地整理儲備中心發(fā)布了該宗地塊的“使用權(quán)出讓調(diào)整公告”，將該地塊A4-8、A4-10地塊居住和公建比例由7：3變更為5：5。
這也意味著，廣渠路15號地的綜合、商業(yè)用途建筑面積約為7.21萬平方米，比之前增加約3萬平方米，而住宅面積則縮小了。
消息甫一傳出，部分開發(fā)商反應(yīng)強(qiáng)烈，他們認(rèn)為出售標(biāo)書后再調(diào)整規(guī)劃“并不符合程序”。
某不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，這對該地塊本身的開發(fā)并不是個好消息�！斑@個區(qū)域的住宅價(jià)值要大于商業(yè)價(jià)值。變更的結(jié)果導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金的速度變慢，增加了開發(fā)難度。”
對于變更原因，眾開發(fā)商以及北京市土地整理儲備中心均表示“不知情”。這更為本已風(fēng)生水起的“競地大戰(zhàn)”埋下神秘的伏筆。
規(guī)劃“瘦身”
廣渠路15號地東至東四環(huán)，南至廣渠路，西至后現(xiàn)代城（查看地圖）（查看地圖），北至PEKING HOUSE，區(qū)位優(yōu)勢明顯，某土地分析師將其稱為“繼廣渠門外10號地之后僅存的黃金地塊”。
值得注意的是，該地塊本次重新推出在規(guī)范面積上比原來有了很大的縮減。地塊占地面積約為15.59萬平方米，其中建設(shè)用地約11.9萬平方米、代征地近3.69萬平方米，其總規(guī)劃建筑面積卻由原來的42萬平方米縮減為28萬平方米。
盡管如此，該地塊掛牌起始價(jià)高達(dá)16.47億元，以此折算出來的樓面地價(jià)為5882元/平方米，比剛成交的三環(huán)內(nèi)廣渠門外10號地起價(jià)時(shí)的樓面地價(jià)還要高出1755元/平方米。
有分析人士稱，雖然近來北京土地市場有所回暖，甚至是該地塊附近的廣渠門外10號地掀起122輪的爭奪戰(zhàn)，“但廣渠路15號地若以42萬平方米的體量入市，市場可能難以消化�！�
對此說法，北京市土地整理儲備中心市場部部長雷蕾接受媒體采訪時(shí)予以否認(rèn)，她表示，廣渠路15號地政府保留了一部分，也就是28萬平方米之外的近14萬平方米，保留的部分可能會作為其他用途，未來是否也會出讓目前還不能確定。
據(jù)記者了解，與之前的廣渠門外10號地類似，此次28萬平方米的建筑面積里，包括配建1.5萬平方米的廉租房。
一位開發(fā)商對記者表示，廣渠路15號地的體量遠(yuǎn)大于此前引發(fā)“哄搶”的廣渠門外10號地，因此1.5萬平方米的廉租房體量是開發(fā)商可以接受的。該開發(fā)企業(yè)曾因同樣原因放棄了廣渠門外10號地最終的競標(biāo)�！昂芏嘣趶V渠門外10號地競拍中鎩羽而歸的開發(fā)商，都又把目光投向了廣渠路15號地。”上述開發(fā)商表示。
群雄備戰(zhàn)
自廣渠門外10號地高溢價(jià)成交以來，有關(guān)土地市場“回暖”的說法愈演愈烈，而北京市土地整理儲備中心接連推出黃金地塊，托市決心可見一斑。小體量的廣渠門外10號地不過是牛刀小試，作為CBD核心區(qū)域的最后一塊住宅用地，廣渠路15號地注定將成為今年北京土地市場上最為濃墨重彩的一筆。
實(shí)際上，廣渠路15號地在2008年房市寒冬時(shí)也有不少地產(chǎn)商給予關(guān)注，其中包括合生創(chuàng)展、凱德置地等地產(chǎn)名企。市場人士預(yù)計(jì)，在如今的土地市場熱潮推動下，該地塊或?qū)⑾破鹩忠环瑺帄Z戰(zhàn)，未來極有可能因參與開發(fā)商較多而改為現(xiàn)場拍賣。
“這塊地確實(shí)很熱，咨詢電話就一直沒斷過！”北京市土地整理儲備中心的工作人員在接受記者采訪時(shí)表示。而據(jù)記者了解到的情況，目前已經(jīng)有10多家開發(fā)商表示將參與廣渠路15號地的競爭，包括中信地產(chǎn)、華潤置地、金地、保利地產(chǎn)、萬科在內(nèi)的多家全國性地產(chǎn)公司都購買了標(biāo)書。
“我們的確買了標(biāo)書，但是否拿地還未確定�！苯鸬乇本┕居嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
萬科北京區(qū)域相關(guān)人士也稱“肯定參與競爭該地塊”；而保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人也這樣告訴記者：“近期推出了不少好地，我們都在密切關(guān)注，廣渠路15號地就在我們的調(diào)研范圍之內(nèi)。”
記者同時(shí)了解到，購買標(biāo)書的企業(yè)中，也包括了之前在廣渠門外10號地競拍現(xiàn)場大出風(fēng)頭的中國電子。可以想見又一場“廝殺”將在6月激情上演。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的底價(jià)計(jì)算，廣渠路15號地的樓面均價(jià)僅為目前附近地區(qū)商品房價(jià)格的1/3。而長期關(guān)注該地塊的某分析師表示，起始價(jià)已經(jīng)不適用于該地塊的價(jià)格預(yù)測。
該分析師指出，萬科2007年時(shí)拿下的朝陽區(qū)西大望路27號住宅及代建公建用地正處在廣渠路15號地塊對面不遠(yuǎn)處，樓面均價(jià)為11378元/平方米，而2008年底合生拿下的西大望路21號地塊樓面均價(jià)為6172元/平方米�！皬V渠路15號地掛牌樓面均價(jià)為5880元/平方米，以上述兩地塊為參照，未來成交的樓面均價(jià)在8000多元/平方米較為合理，預(yù)計(jì)成交總額應(yīng)該在22億～26億元之間�！痹摲治鰩煴硎尽�
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