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廣州集體建設用地將不得用于商品房建設 [推薦]
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集體建設用地不得用于商品房地產開發(fā)建設和住宅建設,但是保障性住房除外。由廣州市國土資源和房管局牽頭擬定的《集體建設用地使用權流轉實施辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)昨日起征求市民意見。其中指出,集體建設用地使用權的出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。
廣州市國土房管局指出,隨著經濟高速發(fā)展,城市化進程不斷加快,廣州市建設用地的需求量急劇增長。而另一方面,城鎮(zhèn)國有土地可供量日少,有建設用地供給在一定程度上成為稀缺�！皬V州市國有建設用地的稀缺與建設用地需求急劇增長之間的矛盾日益突出,必然要求土地資源重新優(yōu)化配置,要求集體建設用地入市�！�
廣州市國土房管局表示,城市化、工業(yè)化進程導致對建設用地的需求急劇增長,在國有建設用地的供給難以滿足實際需求時,廣州市集體建設用地自發(fā)流轉客觀存在。但由于缺乏合理的規(guī)制,引發(fā)了諸多問題,集體建設用地流轉收益分配關系混亂,農民的利益和國家土地稅費均難以得到切實保障。因此需要制定管理辦法。
廣州市國土房管局還強調,推行集體建設用地流轉,通過土地出讓、轉讓、出租、入股、抵押等形式,拓寬融資渠道,集體經濟組織可獲得城鎮(zhèn)化改造的啟動資金。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)可以獲得進一步發(fā)展的資金,且可以通過入股合營等形式進行聯(lián)合,充分發(fā)揮各自企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢。
亮點一
集體用地流轉不得建商品房住宅
《辦法》規(guī)定,集體建設用地是指符合土地利用總體規(guī)劃、城市(鎮(zhèn))規(guī)劃或村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃,權屬合法、界址清楚,已經依法批準為建設用地的集體所有土地。農村存量集體建設用地和新增集體建設用地均可用于流轉。
而集體建設用地使用權流轉包括出讓、轉讓、出租、轉租、作價(出資)入股、聯(lián)營、抵押等形式。
為使集體建設用地流轉更加規(guī)范,獲取集體土地使用證是流轉的前提條件。
《辦法》還開創(chuàng)性提出了以外條款:“通過出讓、轉讓、出租、轉租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產開發(fā)建設和除保障性住房外的住宅建設�！�
如集體建設用地用于商品房地產開發(fā)建設,或不按照批準的用途使用集體建設用地的,將按照違法用地和違法建設相關規(guī)定進行查處。
亮點二
集體土地要2/3以上成員同意才可流轉
集體土地不是說流轉就可流轉,《辦法》明確了集體建設用地流轉應嚴格按照本集體經濟組織重大事項集體決議的方式,擁有該地塊使用權的經濟合作社一級的集體經濟組織可以持經濟聯(lián)社的批準文件進行集體決議,取得同意流轉證明還需要經過四道程序:
一是發(fā)布通告。本集體經濟組織提前30日發(fā)布通告,列明流轉形式、流轉價格、競買人要求、流轉收益收取方式等基本情況,并通知舉行村民會議或村民代表會議的時間、地點、參加人員及提出異議的途徑。
二是召開村民會議或村民代表會議,須取得本集體經濟組織成員的2/3以上成員或者村民代表同意。
三是公示。公示時間不得少于15日。公示期間,有1/3以上村民對村民會議或村民代表會議的決議提出異議的,不得辦理流轉手續(xù)。
四是出具同意流轉書面證明材料。
亮點三
工業(yè)等經營性集體建設用地流轉須招拍掛
部分集體建設用地的使用權如果要流轉,也必須采取與國有建設用地相同,采取招標、拍賣、掛牌的方式,進入土地市場公開出讓。《辦法》提出,工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂等經營性集體建設用地,以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,應當在土地交易登記機構以招標、拍賣或者掛牌方式公開出讓、出租,并取得土地交易登記機構出具的成交確認書。工業(yè)用地包括倉儲用地,但不包括采礦用地。其他用途的集體建設用地的流轉可以采用協(xié)議方式進行。
如果不實行公開交易的,縣級以上土地行政主管部門不得為其辦理產權變更登記或者其他項權利登記手續(xù)。
為保障集體建設用地的價值,逐步實現(xiàn)集體土地與國有土地的同地同價,建立起一體化的土地市場,《辦法》明確:集體建設用地使用權出讓、出租不得低于最低價,出讓價格不得低于同區(qū)域、同類別國有土地使用權基準地價的30%。
亮點四
流轉土地閑置將責令改正
集體建設用地上蓋了房子,怎么流轉?《辦法》規(guī)定,房地合一,地流轉時,房隨著流轉,而房流轉時,其占地范圍的地也隨著流轉。為避免違法建設隨地流轉,地上建設物和附著物流轉時,應取得合法的權屬證書。但集體土地上蓋房屋流轉情況復雜,其流轉情形應如何操作,經研究,另行文予以規(guī)范。
為了促進集體建設用地的節(jié)約集約利用,《辦法》提出:應該嚴格按照批準書規(guī)定的時間動工開發(fā)建設,逾期不建設或其他行為導致土地閑置的,土地行政主管部門應當責令改正,按照市有關規(guī)定進行處理。
為了強化土地執(zhí)法監(jiān)察,《辦法》還規(guī)定,集體建設用地的違法使用,土地行政主管部門應當按照違法用地和違法建設相關規(guī)定查處。
亮點五
50%以上收益專項用于社會保障支出
集體土地流轉收益的“蛋糕”如何分配?
《辦法》給出答案:集體土地所有權人出讓、出租集體建設用地使用權所取得的土地收益,歸擁有集體土地所有權的農民集體所有,納入農村集體財產統(tǒng)一管理。其中50%以上應當存入規(guī)定的銀行專戶,專項用于本集體經濟組織成員的社會保障支出,不得挪作他用。不過“已按比例足額繳交的除外,具體實施辦法由市社會保障部門會同有關部門制定”。
集體建設用地有償使用收益中集體所有部分的使用方向、用途以及使用收益分配,由集體成員約定,使用情況應當向集體成員公開�！ �
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