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成都：舊城改造探路驅(qū)動土地房市 [推薦]
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似乎一夜之間，各地政府紛紛開始加速舊城改造力度。背后的意圖很明顯：通過舊城改造可以盤活市區(qū)較好地塊，拉動地方經(jīng)濟增長。而對于開發(fā)商來說，能夠在市場不景氣之際以低價獲得大塊優(yōu)質(zhì)土地，同樣有著極大的想象空間。
成都東郊老工業(yè)基地的成華區(qū)舊城改造的工作正如火如荼。按照計劃，未來三年該區(qū)將儲備3萬畝土地。
對于陽光100掌門人易小迪來說，恐怕現(xiàn)在想起2007年7月與香港信和置業(yè)爭奪成都沙河邊上一宗366畝土地的場景，定當唏噓：當時信和以41億元的開價，讓滿以為可以穩(wěn)操勝券，連售樓處都已經(jīng)建好的陽光100人現(xiàn)場落淚。
但今天易小迪發(fā)愁的是，怎么推銷同一區(qū)域上他們平整出來的3600多畝土地？陽光100在2006年承接了包括41億元“地王”在內(nèi)的成都成華區(qū)沙河城市景觀綠化帶這一宗近4000畝的一級土地開發(fā)。
與2000年之后成都進行的大規(guī)模舊城改造相比，這次成都的舊城改造運動無疑還擔負著驅(qū)動房市的目標：僅成華區(qū)今年的拆遷補償款就超過50億元。
4月2日，成華區(qū)開始進行第一波土地推介會�！拔覀兿胱屖袌鰜頇z驗這樣的模式�！背扇A區(qū)區(qū)委書記何立斌說。
騰籠換鳥
對于家住成華區(qū)萬年場片區(qū)的王允武來說，終于徹底告別那棟老房子了。在他居住過的這里，將開始建設成都城東城市綜合體首期工程萬象城——整個項目占地840畝、建筑面積226萬平方米，概算投資總額約300億元。
其實這只是成華區(qū)“1413”戰(zhàn)略的一部分。按照規(guī)劃，這一軸、四城、一區(qū)、三帶的啟動將在三年內(nèi)實現(xiàn)儲備土地近3萬畝，并成為拉動該區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機。
作為成都市區(qū)土地存量較多的區(qū)域，成華區(qū)內(nèi)聚集著420廠、銀河動力股份、川棉廠、成都熱電廠等不同規(guī)模的400多家國有企業(yè)，房產(chǎn)開發(fā)也一直較為落后。為此，成都市在2000年后開始進行大規(guī)模的調(diào)整：將東郊工業(yè)企業(yè)調(diào)離城區(qū)。
通過幾年來的騰籠換鳥，“東調(diào)”企業(yè)的搬遷在今年基本進入尾聲。作為第一個吃螃蟹的萬科，當時一舉奪得“東調(diào)第一拍”——競拍到前鋒廠舊址地塊，拉開了房地產(chǎn)企業(yè)在成華區(qū)競相拿“東調(diào)”土地的序幕。如今，陽光100、華潤、博瑞、花樣年、中房、龍湖等巨頭都已搶灘成華區(qū)，僅是該區(qū)建設路片區(qū)就聚集了10多家房地產(chǎn)巨頭，高層公寓房價在高潮時超過每平方米7000元，成為成都的高檔社區(qū)之一。
特別是在2005年，由華潤集團以21.4億元購得的840畝廠地，現(xiàn)在被命名為二十四城的項目銷售已經(jīng)多期，導演賈樟柯根據(jù)該地區(qū)的變遷而拍攝的電影《二十四城記》，目前正在各大院線上映。
“全區(qū)建設用地總面積5萬余畝，已經(jīng)整理出存量土地9000余畝�！焙瘟⒈蠼榻B說，目前該區(qū)的重點就是對已經(jīng)拆遷出去的企業(yè)職工危舊住房和老的棚戶區(qū)進行大規(guī)模拆遷，這兩塊地的拆遷總戶數(shù)就達到了近三萬戶。
試探市場
按照成華區(qū)的計劃，今年將整理土地共計7宗，總面積1443畝，擬上市22宗，面積合計2019畝。為了推介這些土地，該區(qū)在3月底主辦了2009中國房地產(chǎn)(成都)高峰論壇，并在4月2日向各路開發(fā)商集中推介擬上市的土地。
同樣按捺不住的還有成都市國土資源局。在此之前，成都市國土資源局曾連續(xù)發(fā)出三宗地塊出讓的“預公告”�！邦A公告”類似于香港的“勾地”，與正式的土地出讓公告性質(zhì)有明顯不同，目的不在于賣地，而在于試探市場，摸清買家對土地價格的心理預期。
市場的低迷卻是事實。根據(jù)深圳星彥地產(chǎn)顧問公司成都分部的統(tǒng)計，去年全年成都主城區(qū)共成交土地40宗，面積約3028畝。相比2007年，分別減少了67宗和2386畝；2008年的綜合地價、商業(yè)（服）用地和商住用地的價格同比分別下降78.4%、89.6%和55.2%，分別為963萬元/畝、1279萬元/畝和902萬元/畝。其中，成華區(qū)僅成交3宗土地，共計75.4畝。
其實，比成華區(qū)政府更著急的還有陽光100的易小迪。陽光100承接的4000畝舊城改造一級土地開發(fā)項目，也在今年相繼上市。與之前爭奪41億元“地王”時的情況不同，當時處于市場高峰期的陽光100希望在完成一級土地開發(fā)后，繼續(xù)跟進建設，，所以才發(fā)生建好了售樓部，卻被信和橫刀奪愛淚灑現(xiàn)場的事。現(xiàn)在，易小迪選擇承辦上述論壇來幫助政府推銷土地。
“現(xiàn)在開發(fā)商拿地，抄底和過冬的成分兼而有之�！笔缆�(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長陳勁松認為，目前地產(chǎn)商的心態(tài)中從拿地時機上來看，大多數(shù)人并不認為是最佳。地產(chǎn)商對土地交易也同樣抱著謹慎試探的心理。
就此，何立斌書記坦言，政府部門在推地問題上一直“很矛盾”：一方面擔心急于推地會導致定價過低，有損土地收益；另一方面又擔心若不能及時出地，會致使更進一步的存量土地積壓。
“因此抬高或者壓低地價都是錯誤的，但我們可以拿成熟的地塊來試探市場。”何立斌說，關鍵在于讓市場說話。
政府信心
在2000年前后，成都市大規(guī)模的舊城改造，曾催生了一個火熱的房地產(chǎn)市場。但現(xiàn)在，購房者的觀望讓開發(fā)商們心急如焚。
“成華區(qū)去年的房產(chǎn)銷售占到了成都主城區(qū)的1/4，而且都是剛性需求�！焙瘟⒈蟮摹皠傂浴迸袛鄟碜猿扇A區(qū)舊城改造的結(jié)果，雖然去年成華區(qū)只成交了三宗土地。
何立斌介紹，按照目前的拆遷規(guī)模，企業(yè)職工危舊住房拆遷為1.7萬戶，舊城棚戶區(qū)1萬多戶，為了快速推進拆遷工作，成華區(qū)的補償金提到了歷年最高：一般住宅都是按照每平方米1萬多元補償。“這樣，在拆遷這一塊我們今年投入的資金就有50多億元，他們拆遷出來基本都是選擇在東區(qū)購買新的住宅，而且沒有太多的壓力�！焙瘟⒈笳f，這種剛性讓他們對土地和房地產(chǎn)市場充滿信心。
“一方面，成都的舊城改造在全國來說都算做得比較好的原因，是比較高的安置補償，降低了拆遷過程中的障礙；另一方面，活躍了房地產(chǎn)市場交易，緩解了商品房供大于求的壓力，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，具有積極健康的推動作用�！彼拇ㄋ歼M房地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理文化勇分析說，這種模式成為了房市低迷時的新樣本。
與此同時，一系列購房刺激政策也在成華區(qū)陸續(xù)推出。在3月底舉行的成華購房節(jié)上，該區(qū)就向購買區(qū)內(nèi)參展樓盤的購房者發(fā)放了3000元或5000元的額外購房補貼�！罢P鍵還在于對度的把握，從而才能推進房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展�！焙瘟⒈蟊硎��！ �
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