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土地“探市”成都樣本:政府部門陷入兩難境地 [推薦]
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面對日益加劇的土地財政危機，地方政府開始按捺不住了。
近日，在成都“新的挑戰(zhàn)、新的增長”的地產峰會上，雖然未見一幅具體地塊待價而沽，但刻意安排的現(xiàn)場宣傳片難掩其強烈的推地訴求。“成華區(qū)預計2009年吸納房地產投資約100億元，未來三年該區(qū)還將形成近3萬畝的新增建設用地供應”等類似信息充斥其中。
據(jù)成都業(yè)內人士透露，在此之前，成都市國土資源局曾連續(xù)發(fā)出三宗地塊出讓的“預公告”。
“‘預公告’與正式的土地出讓公告性質有明顯不同，目的不在于賣地，而在于試探市場，在于摸清買家對土地價格的心理預期�！痹撊耸空f。
頻繁試探市場
比之以往直接的“開鑼叫賣”，成都地方政府在推地問題上謹慎了許多。今年以來，成都市國土資源局大都采取掛牌方式進行土地出讓，近期更連續(xù)發(fā)布土地出讓“預公告”，試探開發(fā)商反應。
業(yè)內人士認為，這種相對溫和的操作方式，說明成都的土地議價空間正在加大。
世聯(lián)地產顧問股份有限公司董事長陳勁松表示，目前地產商的拿地心態(tài)中，“抄底和過冬的成分兼而有之”，從拿地時機上來看，大多數(shù)人不認為是最佳。這使地產商對土地交易也抱有和政府同樣的試探心理。
上述論壇協(xié)辦方陽光100置業(yè)集團董事長易小迪告訴記者，公司目前正承擔著成華區(qū)大片土地一級開發(fā)任務，在被整理出的二級地塊即將掛牌上市之際，區(qū)政府希望摸清形勢，以便對即售地塊合理定價。
有趣的是，首創(chuàng)集團董事長劉曉光向成華區(qū)委書記何立斌不無試探地提出：“成華區(qū)目前土地的成本高了一點，價格可能是暫時的？”
“政府把地價如何壓低或者抬高，這都不是正確的做法。正確的做法是把最成熟的地塊、最能夠開發(fā)的地塊拿到市場上來檢驗，讓市場說話�！焙瘟⒈笾斏骰卮�。
政府的兩難境地
對于這種探市行為，何立斌坦承，政府部門在推地問題上一直“很矛盾”：一方面擔心急于推地會導致定價過低，有損土地收益；另一方面又擔心若不能及時出地，會致使更進一步的存量土地積壓。
處在地價降與不降臨界點的成都市成華區(qū)或許只是一個樣本：一方面，降地價可能引發(fā)退地、拖欠土地款等一系列麻煩，這在上海、福州、廈門等地均已出現(xiàn)；另一方面，如果不通過有效的方式促成土地成交率，勢必危及地方財政，拖累城市化進程。
在陳勁松看來，現(xiàn)在開發(fā)商一直對拿地心存遲疑，主要是因為短期信心缺失，因而需要市場不斷給予正面反饋。這種反饋不但包括進一步降息，給房地產一個明確的定位，也包括地方政府推出便宜的地塊。
但地方政府似乎還有“第三條道路”可走。“例如，若一塊在2007年高價拿下的地塊要求退地，政府可提高該地塊容積率，以補送更多建筑面積的方式彌補開發(fā)商的成本損失�！痹谝仔〉峡磥�，比之降地價或者退地，這種做法顯然令地方政府更易接受。
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