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深圳開(kāi)發(fā)商囤地超兩年 面積至少7萬(wàn)平方公里 [推薦]
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2007年，全深圳市約有20平方公里閑置土地，其中也包括部分房地產(chǎn)用地。這20平方公里的閑置土地已相當(dāng)于深圳近年來(lái)每年新批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量。開(kāi)發(fā)商囤地嚴(yán)重，一直是深圳房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。去年10月，按照深圳市國(guó)土部門(mén)公布的數(shù)據(jù)，自2004年以來(lái)，深圳共批準(zhǔn)房地產(chǎn)用地435宗，當(dāng)時(shí)已開(kāi)發(fā)完成及部分開(kāi)發(fā)完成的用地只有92宗。有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳房地產(chǎn)用地至少約有7平方公里左右，囤積在開(kāi)發(fā)商手中超過(guò)兩年未開(kāi)發(fā)。
這還沒(méi)有包括未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的數(shù)據(jù)(這一定又是一個(gè)觸目驚心的數(shù)據(jù))，同時(shí)，也沒(méi)有包括各地土地儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備的土地，而土地儲(chǔ)備中心代表政府履行對(duì)土地的統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓職能，其儲(chǔ)備的土地是動(dòng)態(tài)增加的。
顯然，所謂中國(guó)土地的稀缺性，是通過(guò)囤積等方式，人為制造出來(lái)的謊言，意在制造緊張氣氛，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
第二，說(shuō)到土地的稀缺性，中國(guó)的土地再稀缺也稀缺不過(guò)日本。日本人多地少，而且有三分之二以上是山地和丘陵，人口密度是每平方公里339.3人，我國(guó)是130多人，而且，日本的城市人口占其總?cè)丝诘谋壤哌_(dá)75.9%，我國(guó)只有37%左右。但是，日本仍然很好地解決了住房問(wèn)題，而且，日本的房?jī)r(jià)并沒(méi)有漲到天上去。不妨看看《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2008年3月25日的這則報(bào)道：日本東京多摩地區(qū)去年11月剛剛落成的大型公寓樓，不僅緊鄰輕軌車(chē)站，而且全部精裝修完畢。到今年2月，使用面積66平方米的房型售價(jià)2290萬(wàn)日元(約合152萬(wàn)元人民幣)。即使從絕對(duì)值上來(lái)對(duì)比，這一房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)和北京、上海非常接近。別忘了，日本國(guó)民的人均工資收入是我們的30多倍、日本的房產(chǎn)中包括土地所有權(quán)(中國(guó)買(mǎi)的只是70年的使用權(quán))、日本有健全的社會(huì)保障體系——這意味著國(guó)民可以更放心地把其大部分收入用于購(gòu)買(mǎi)住房。
第三，所謂城市化導(dǎo)致土地資源稀缺的說(shuō)法也是一個(gè)謊言。我國(guó)城市化率并非隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段自然導(dǎo)致的結(jié)果，很多城市化是把周邊的縣、鎮(zhèn)劃歸城市實(shí)現(xiàn)的，屬于“掛牌式”城市化，在這種情況下，對(duì)于新并入的縣、鎮(zhèn)而言，由于新的高樓逐漸替代原來(lái)的矮樓，土地得到了更充分的利用，僅原有土地利用率的提高就相當(dāng)于衍生出了大片土地。這種城市化進(jìn)程并不意味著對(duì)耕地的侵占，也不意味著土地資源變得更稀缺。而且，在這種“掛牌式”城市化格局下，原有的農(nóng)民變成市民——他們即使住在自家房子里不動(dòng)也完成了向市民的角色轉(zhuǎn)變，這種城市化進(jìn)程與對(duì)土地的占用之間并無(wú)直接聯(lián)系。因此，所謂土地的稀缺性也就缺少了一個(gè)重要前提。另外，城市化過(guò)程中并未伴隨著購(gòu)買(mǎi)力的上升，這一點(diǎn)在《中國(guó)房?jī)r(jià)下跌序幕剛剛拉開(kāi)》(《中國(guó)房事黑皮書(shū)(2008)》之一)一文中已經(jīng)講過(guò)。
第四，城市尤其接近中心地帶拆遷后(多為平房或矮樓)新建的樓房，大都是容積率高的高樓大廈，其建筑面積是拆遷房屋建筑面積的數(shù)倍，這實(shí)際上意味著城市土地更充分的利用，意味著衍生出新的“建筑面積”。另一方面，城中企業(yè)向外遷移(可能占用部分耕地)，都在不斷增加城市的土地資源，當(dāng)高樓大廈替代企業(yè)的廠房，由于容積率提高，建筑面積將提高數(shù)倍，這同樣告訴我們，土地的稀缺性只是一個(gè)人造謊言。
第五，我國(guó)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“一定要守住18億畝耕地紅線”，但是，住房并不一定要建造在耕地上。實(shí)際上，在我國(guó)陸地面積中，耕地只占13.7%，耕地之外的土地比耕地面積更多，許多是可以開(kāi)發(fā)利用建房的。在一些城市，海邊與山坡的商品房甚至價(jià)格更高，以開(kāi)發(fā)商的能耐，完全可以包裝成“海景房”、“山景房”高價(jià)銷(xiāo)售。
但是，錯(cuò)誤信息的彌漫，使人們深信，房屋只能建在耕地上，而18億畝耕地紅線不能碰，因而，土地是稀缺的，既然土地是稀缺的，地價(jià)就會(huì)上漲，相應(yīng)的，房?jī)r(jià)也會(huì)直線上漲。這種思維路徑正是既得利益集團(tuán)所需要的。對(duì)于地方政府而言，在土地稀缺性的幌子下，土地可以以更高的價(jià)格拍賣(mài)，“地王”不正是這樣制造出來(lái)的嗎？另一方面，在土地稀缺的幌子下，開(kāi)發(fā)商不斷烘托出供不應(yīng)求的假象，推高房?jī)r(jià)。而購(gòu)房居住者成為被既得利益集團(tuán)明火執(zhí)仗打劫的對(duì)象。
實(shí)際上，一方面，土地稀缺性只能是相對(duì)的，與日本相比，中國(guó)可能根本不存在所謂的土地稀缺性，能建造房屋的土地比能耕種的土地要多得多！更何況，對(duì)于這種所謂的稀缺的土地，人們所擁有的只是70年的使用權(quán)而已！另一方面，正如《中國(guó)房?jī)r(jià)下跌序幕剛剛拉開(kāi)》一文中所提到的，計(jì)劃生育政策導(dǎo)致的生育率的下降，使得80后的獨(dú)生子女一代，“結(jié)婚后，在未來(lái)某一時(shí)刻也將繼承雙方父母現(xiàn)有的房產(chǎn)，一套自住，其余的一套或多套住房則推向市場(chǎng)”。因此，退一步說(shuō)，所謂的土地稀缺性即使是真實(shí)存在的，也正在悄然發(fā)生變化。
在中國(guó)信息混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，民眾想獲取真實(shí)信息是如此困難。比如，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年11月份廣州房?jī)r(jià)環(huán)比上漲12.27%，而廣州市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)卻稱(chēng)同期月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比下跌9.9%！地方政府與有關(guān)部門(mén)發(fā)布的同一期間的數(shù)據(jù)差別竟然如此之大！原因是雙方采用的統(tǒng)計(jì)方法截然不同，當(dāng)然，誰(shuí)都會(huì)選擇更利于自身利益的方法，問(wèn)題是，夾在中間的民眾如何取舍？
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