|
|
|
深圳樓市剛需明顯 松綁"90/70"刺激換房需求? [推薦]
|
近期出臺(tái)的各種新政策都傳遞著這樣的信號(hào)：拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)。在中小戶型方面，政府將建設(shè)大量保障房滿足置業(yè)者的需求，而擁有稀缺資源的大戶型，雖然備受市場(chǎng)青睞，卻受到“90/70”政策的限制而減少供應(yīng)。那么，為了響應(yīng)新政所倡導(dǎo)的拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)，政府能否適當(dāng)放松“90/70”政策？本期我們邀請(qǐng)部分開發(fā)商、中介以及業(yè)內(nèi)人士共同討論。
保障房成規(guī)模后才可能調(diào)整
鄧志旺 深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)研究中心主任
我國(guó)的基本國(guó)情是人多地少，在總用地面積不變的情況下，房子的套數(shù)有所增多，能促使更多的人擁有自己的房產(chǎn)，這也是國(guó)家推行“90/70”政策的真正目的。為了增強(qiáng)該政策的可操作性，政府只能實(shí)行“一刀切”的制度，但總的來說，實(shí)行該政策利大于弊。
以當(dāng)前的形勢(shì)看，國(guó)家放松“90/70”政策的可能性不大，因?yàn)槟壳按罅勘Ｕ闲宰》咳栽谝?guī)劃之中，建設(shè)步伐跟不上市場(chǎng)發(fā)展的腳步。只有當(dāng)這些保障房逐步完善，能夠基本滿足多數(shù)中小戶型置業(yè)者的需求，政府才有可能放松對(duì)大戶型商品房的限制。
在同等的運(yùn)作條件下，中小戶型產(chǎn)品對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)更大。大戶型產(chǎn)品的投資成分較多，無法帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而中小戶型以自住需求為主，其興旺的同時(shí)還能帶動(dòng)家具、家電、裝修、通訊、建材等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。而且，當(dāng)前多種政策明顯傳遞一個(gè)信號(hào)，即政府未來關(guān)注的焦點(diǎn)鎖定在數(shù)量龐大的城市中下等收入者。此外，讓更多的首次置業(yè)者入市，更能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展和健康消費(fèi)。
市場(chǎng)有需求，應(yīng)適當(dāng)放松政策
陳旭東 深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司拓展研究中心總監(jiān)
“90/70”政策的出臺(tái)，是政府為了應(yīng)付當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱而采取的緊急措施，如今房地產(chǎn)市場(chǎng)基本已經(jīng)回歸合理狀態(tài)，而且，以深圳樓市來說，目前市場(chǎng)仍有大部分中大戶型需求，商品房的消費(fèi)人員收入也比較高，“90/70”政策對(duì)于“90平米”的強(qiáng)行劃分不符合市場(chǎng)的需求，政府應(yīng)該適當(dāng)放松該政策的限制。
可以看到，由于該政策不符合市場(chǎng)的需求，在執(zhí)行的過程中出現(xiàn)了拼合戶型等問題，這種控制供應(yīng)和需求的做法，也導(dǎo)致許多社會(huì)資源浪費(fèi)。其實(shí)，除了現(xiàn)在采取的從供需上嚴(yán)格控制大戶型的開發(fā)外，政府還可以通過更合適的方式如稅收、金融政策等實(shí)現(xiàn)對(duì)大戶型的控制。
不過，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，國(guó)家出臺(tái)的各種優(yōu)惠政策、稅收政策等都將嚴(yán)格控制大戶型的開發(fā)，但以現(xiàn)階段的市場(chǎng)來看，為了刺激消費(fèi)，不僅要出臺(tái)優(yōu)惠政策釋放中小戶型的需求，更要適度放松對(duì)大戶型的限制。此次國(guó)家出臺(tái)了一系列新政策，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所起的效果并不是特別明顯，很大程度上就是和大戶型無法真正享受國(guó)家優(yōu)惠政策有關(guān)。
不同城市應(yīng)按實(shí)際情況執(zhí)行
程家龍 戴德梁行華南區(qū)董事總經(jīng)理兼深圳公司總經(jīng)理
政府制定“90/70”政策基于一定的市場(chǎng)背景，當(dāng)時(shí)樓市過熱，大戶型盛行，出臺(tái)這樣的政策也是為了調(diào)整當(dāng)時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的市場(chǎng)。然而“90/70”政策出臺(tái)后，每個(gè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行該政策，出現(xiàn)不合理的“一刀切”的現(xiàn)象。
以深圳來說，“90/70”政策的不合理性主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是執(zhí)行上，每個(gè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行該政策；二是需求上，雖然深圳的首次置業(yè)需求很多，但是也有不少改善型需求，從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，“90/70”政策將在一定程度上限制這部分需求。
建議政府適當(dāng)放松“90/70”政策的限制，應(yīng)該先對(duì)每個(gè)不同城市的土地儲(chǔ)備情況、市場(chǎng)供需關(guān)系、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、居民購買力、未來人口構(gòu)成等各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)、綜合的研究，在此基礎(chǔ)上再根據(jù)各個(gè)城市供應(yīng)樓盤的實(shí)際情況，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度制定適合該城市的“90/70”政策，如在供應(yīng)總套數(shù)上控制大小戶型的比例等，有效避免類似當(dāng)前的“一刀切”現(xiàn)象。
大戶型存量多，調(diào)整意義不大
何倫 深圳市世紀(jì)通泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理
“90/70”政策能否放松，本人認(rèn)為主要取決于兩個(gè)方面：一是保障房已經(jīng)建設(shè)的數(shù)量以及在市場(chǎng)所占的比例，如果市場(chǎng)上90平米以下的房子已經(jīng)很多，那么政府再限制大戶型就沒有意義了；二是看市場(chǎng)，目前深圳樓市的大戶型產(chǎn)品還相對(duì)比較多，是否放松“90/70”政策意義不大。
城市化發(fā)展肯定造成城市土地越來月稀少，況且，由于受到“90/70”政策的限制，大戶型產(chǎn)品更加凸顯其稀缺性，物以稀為貴，正是這種稀缺性使大戶型更加吸引市場(chǎng)。如果“90/70”政策適當(dāng)放松的話，大戶型的這種稀缺性可能就無法凸顯，反而影響其原來的市場(chǎng)。
至于“90/70”政策存在“一刀切”的現(xiàn)象，這是無法避免的，但在市場(chǎng)的調(diào)整下，“一刀切”帶來的問題也不大，有些項(xiàng)目在政策允準(zhǔn)的范圍內(nèi)靈活變通，如兩套小戶型打通成一套等�！ �
[更多新聞]
|
|
