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央行"組合拳"助推房地產(chǎn) 西安市場反應"遲緩" [推薦]
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央行、國家財政部本月22日頒布數(shù)條個人購買商業(yè)性住房新政，中央的“組合拳”打出，會給西安房地產(chǎn)市場帶來什么變化？記者從西安多個樓盤了解到，新政雖然已經(jīng)頒布，但消費者并未急于跟進購入新房，各樓盤的銷售尚未因為新政受到顯著影響。
消費者 心動而不行動
昨日記者從城南和城北多個售樓處了解到，這兩天前來看房的市民數(shù)量并不多，但是來看房的市民幾乎都對新政有所了解。
“還是等等看再說�！笔忻癜蚕壬邙P城三路一售樓處轉(zhuǎn)了好幾圈，也沒有下定決心出手購房。安先生告訴記者，自己一直關注著樓市的新政策，這些天也看了幾套房，但是還是想再等等�！安皇钦f還會有新政策出臺嗎？房價到底會不會變我還不知道，所以要再等等�！卑蚕壬f。
與安先生一樣，大多數(shù)看房者在接受記者采訪時都表示要“靜觀其變”。市民劉先生說：“房子是一定要買的，不過趁現(xiàn)在可以先看看，多挑幾個。等政府加大政策力度，讓整個樓市穩(wěn)定了再買�！�
樓盤 銷售狀況并沒有較大改變
在南二環(huán)某樓盤的售樓處，一李姓銷售人員告訴記者，新政是前日起實行的，這兩天來看房、購房的市民并沒有顯著增加。
“不過這一個禮拜，來電話咨詢的市民增加了不少�！崩钚〗愀嬖V記者，近幾天的電話增多和新政的頒布不無關系。李小姐表示，住房公積金貸款額度的提高和首付款比例的降低，讓不少市民更為關注自己想要買的房子。多數(shù)市民致電詢問，房產(chǎn)商有沒有根據(jù)新政策推出相應的促銷活動，房價有沒有變化。而李小姐所銷售的樓盤，也在等待政府更多利好細則的出臺，以便制訂相關的促銷優(yōu)惠活動。
據(jù)了解，在27日房產(chǎn)新政策正式實行之前，不少樓盤已經(jīng)制訂了首付20%的促銷手段，但也僅限于90平方米以下的小戶型。更早之前，房價打折、讓利等優(yōu)惠活動也早已推出，因此這幾天樓盤的銷售狀況并沒有較大改變。
業(yè)內(nèi)人士 回溫尚需時日
面對新政策的出臺，有業(yè)內(nèi)人士認為，新政策的意圖是在一定程度上刺激消費者的主動性，恢復消費者的購買信心�！笆状钨彿渴赘断抡{(diào)至20%”的政策指向范圍有限，其他政策的大條框雖然推出，小細節(jié)還未明確；“對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%”、“暫免征收印花稅及土地增值稅”等政策也不會對樓市的大形勢有大影響。
同時該業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在是整個房產(chǎn)市場的冬眠期，國家出臺的新政策給市場注入了一針強心劑。消費者的購買欲加強，的確從一定程度上為目前的樓市暖了場，預計在今后一段時間，房地產(chǎn)交易量會有所回升。但是現(xiàn)在新政才剛剛實施，還有更多的細則等待發(fā)布，給樓市蒙上了一層“迷霧”，會讓消費者的觀望態(tài)度加深，其效果還要過一段時間才能知曉。
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西安個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27%
記者27日從西安住房公積金管理中心了解到，接中國人民銀行通知，西安公積金中心從昨日起，對西安地區(qū)個人住房公積金各檔次貸款利率分別下調(diào)0.27個百分點。
這次利率下調(diào)，五年期以下（含五年）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%。這是今年下半年以來公積金中心繼9月16日、10月9日兩次下調(diào)貸款利率后，連續(xù)第三次下調(diào)個人住房公積金貸款利率。
這次利率下調(diào)后，對于10月27日以前發(fā)放的貸款，利率如何執(zhí)行呢？西安公積金中心表示，這次利率下調(diào)，對于10月27日以后發(fā)放的貸款，執(zhí)行下調(diào)后的利率；以前發(fā)放的貸款期限在1年以內(nèi)的（含1年）仍執(zhí)行合同利率，1年以上的暫維持原利率不變，待到明年1月1日再按新利率標準調(diào)整執(zhí)行。
作者： 雷縣鴻
貸款人數(shù)暫無增長
本月27日，我國再次調(diào)整住房公積金貸款利率，各檔利率分別下調(diào)0.27個百分點。記者昨日從西安住房公積金管理中心了解到，利率下調(diào)后，貸款的人數(shù)并沒有增加，整體仍呈下降趨勢。
據(jù)西安住房公積金管理中心信貸管理處副處長劉昱介紹，此次減息是我國今年下半年來第三次調(diào)整住房公積金貸款利率�！拔覀�?nèi)ツ昴甑自鴮�人住房公積金貸款的最高額度從30萬元調(diào)整為40萬元，對國家或本地區(qū)有重大貢獻的科學家、勞模等特殊情況，可以在經(jīng)過審批后調(diào)整為50萬元，這在一定程度上推動了借貸。今年貸款總額比去年同期增長了6%，但與我們的預期目標仍有一定差距，”劉昱說，“今年年初時，全市每月的貸款額平均為2億元，9月的貸款額只有1.3億元。三次減息的效果并未得到明顯體現(xiàn)，貸款和咨詢的市民也沒有增加，整體上還呈下降趨勢�！钡瑫r表示，政策具有一定的滯后性，在市場中不能很快得到體現(xiàn)也是正�，F(xiàn)象。
作者：孫佳
市場掃描
西安樓市近期均價：4363元/平方米 市民靜觀其變待抄底
日前，央行、國家財政部等相關部門陸續(xù)出臺新政，但目前西安市民仍以持幣待購的心態(tài)為主，房地產(chǎn)新政尚未對樓市產(chǎn)生明顯的刺激作用。
市民關注新政策
期待房價下跌
高新區(qū)某商品住宅項目銷售部負責人告訴記者，自9月中旬以來，住宅銷售確實出現(xiàn)回升的現(xiàn)象，但遠遠沒有達到2007年購房潮最熱的程度，與5月中旬至8月初相比，目前的情況也只是：“我們的銷售人員總算每天還能有活兒干�！闭阡N售現(xiàn)場咨詢的王琦先生表示，最近全家都很關注國家和本地出臺的房地產(chǎn)新政策，從市政府出臺補貼措施維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，到央行降息、財政部降低契稅，每一次新政出臺他都會仔細研究。王琦認為，樓市與股市有相同之處，樓價一旦下降也一定會有底部，他笑呵呵地對記者說：“我現(xiàn)在只看樓，不買房，就等著抄底了�！�
近期均價為4363元/平方米
穩(wěn)中見漲才是長遠趨勢
據(jù)統(tǒng)計，自8月份以來，本地新開盤商品房項目普遍降低了售價，其開盤價多徘徊在4000元左右，雖然與2007年開盤價基本都超過4500元相比有所回落，但整體情況趨于穩(wěn)定。近期，西安普通住宅成交均價為4363元/平方米，市場需求應該可以支撐目前的房價。就本地情況而言，商品住宅價格大幅回落的可能性并不大。
針對王琦先生的觀點，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前國內(nèi)一些城市出現(xiàn)房價下跌，其實并不能代表大勢，其作用在地區(qū)也僅僅局限于部分一線城市，由于宏觀政策打擊房產(chǎn)投機，打擊囤房行為，的確阻止了發(fā)達地區(qū)的購買熱潮。但對于諸多二線城市來說，居民的購買傾向多以自住為主，炒房行為并未成風，目前不過是房屋銷售量隨觀望心態(tài)略有下降而已。
市房管局市場處趙潤民處長表示，我市出臺的維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策，旨在促進市場健康平穩(wěn)發(fā)展，今后將制定此項政策的實施細則，待實施細則出臺后，新政的成效將更加顯著。
新政不是維持高房價
市場健康發(fā)展才是正道
本地某知名開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，財政部針對房地產(chǎn)市場相關領域的減稅政策，是在當前對整個行業(yè)都將減稅這個大背景下，更確切地說是從整個經(jīng)濟發(fā)展的角度來考慮的。因為房地產(chǎn)業(yè)具有很強的聯(lián)動性，可以直接帶動建筑業(yè)、鋼鐵、水泥以及建材裝修等眾多行業(yè)的發(fā)展，因此，財政部此舉并非是簡單的托市行為。預計未來針對房地產(chǎn)市場還會進一步推出新的減稅政策，但這并不能成為房價像2007年那樣飛速上漲的理由。如果有房地產(chǎn)企業(yè)把新政認為是新一輪房價上漲的動力將會導致致命的錯誤。
據(jù)了解，此次國家房地產(chǎn)新政的出臺更多是針對解決中低收入階層自住房問題。條文明確規(guī)定，對購買90平方米以下的住房，契稅稅率下調(diào)為1%，而90平方米住房的需求者絕大部分屬于中低收入階層。此外，免征個人銷售住房的印花稅和土地增值稅，對我國二手房市場來說，可以起一個很好的刺激作用，二手房市場交易成本的下降又顯然可以降低中低收入階層的購房成本。因此，本地業(yè)界普遍認為新政的出臺將主要是以保民生為主，而高房價顯然與政府的保民生目標相背離。從這方面來看，新政將不會成為房地產(chǎn)價格新一輪高漲的助推器。
業(yè)界動態(tài)
農(nóng)行房貸新細則出臺當天就夭折 多數(shù)商業(yè)銀行仍在觀望
央行上周出臺房貸調(diào)整政策或許真的給國內(nèi)商業(yè)銀行出了一個大難題。在眾人的千呼萬喚下，昨日上午農(nóng)業(yè)銀行出臺了新房貸細則，農(nóng)行總行率先在網(wǎng)站首頁宣布出臺房貸新政，對老貸款客戶在利率調(diào)整時，統(tǒng)一明年1月1日在系統(tǒng)內(nèi)自動調(diào)整為基準利率的0.7倍。正在業(yè)內(nèi)紛紛企盼其他銀行能迅速跟進時，昨日下午5點多時，農(nóng)行網(wǎng)站突然撤下該細則。據(jù)悉，農(nóng)行總行已通知各地分行暫停實施該政策。對此，有業(yè)內(nèi)人士稱，農(nóng)行出臺的新細則過于寬松，或許沒有獲得銀行業(yè)的普遍認同。農(nóng)行緊急暫停房貸新政，或許還與監(jiān)管部門可能出臺新細則有關。
農(nóng)行房貸新政：
最低首付款比例為20％
據(jù)了解，前日晚上農(nóng)業(yè)銀行總行向各地分行下發(fā)了新執(zhí)行的房貸細則。昨日，農(nóng)行總行網(wǎng)站掛出《優(yōu)惠政策保障民生 精細管理強化風控我行積極響應房貸新政》相關新聞。該新聞稱，農(nóng)業(yè)銀行一方面積極響應央行號召，明確提出，對保障和改善民生的購房需求，提供更加優(yōu)惠的產(chǎn)品和更加優(yōu)質(zhì)的服務。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20％；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準利率的0.7倍。
一是對自住購房能否適用最優(yōu)惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風險因素進行考慮。二是規(guī)定借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25％。三是規(guī)定借款人購買非自住房的，首付款比例一律不得低于30％，購買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮。四是嚴格控制對借款人一次性申請多筆個人住房貸款的發(fā)放。
緊急召回是因政策太寬松
有意思的是，昨日下午5點多，記者再登陸農(nóng)行網(wǎng)站時發(fā)現(xiàn)該新聞已經(jīng)消失。記者通過多方打聽，農(nóng)行總行已經(jīng)緊急召回新的房貸細則。目前總行已經(jīng)緊急告知各地分行暫停實施該政策，新房貸政策的實施細則可能還需等待幾天。
對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，農(nóng)行出臺的細則太寬松，或許沒有得到銀行業(yè)內(nèi)的認可。此外還有業(yè)內(nèi)人士透露，目前銀監(jiān)會正著手出臺一部新的房貸細則，來指導各家銀行如果操作，以避免銀行房貸市場過于混亂�！把胄谐雠_的房貸新政策，最優(yōu)惠貸款利率與5年期存款利率出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。如果市場沒有具體的統(tǒng)一規(guī)范，銀行房貸業(yè)務風險將加大，這對銀行業(yè)影響很大。”該人士稱。
中行和建行也下發(fā)指導意見
昨日，記者還采訪了多家銀行。據(jù)悉，深圳建行和深圳中行已經(jīng)收到總行下發(fā)的指導意見。其中，建行總行發(fā)布的指導意見稱：“對于已經(jīng)發(fā)放的個人住房貸款，其利率調(diào)整取決于兩個因素，一是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。二是銀行根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄、還款能力等風險因素綜合評估的結果。
而深圳中行相關人士透露，該行總行下發(fā)的指導意見內(nèi)容比較粗。該行將根據(jù)深圳的實際情況，制定新的本地化細則。該人士預計，這一政策周末前可以出臺。
此外，總部在深圳的招行、深發(fā)展目前表示，新的房貸細則仍在制定當中。工行、交行等分行均表示，還在等待總行的相關通知。
作者：周駿
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