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廣州加速舊城改造 [推薦]
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廣州市國土資源和房屋管理局(簡稱廣州房管局)在對廣州市現(xiàn)行舊城改造政策經過兩年的分析和研究后,擬訂了《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》(征求意見稿)(以下簡稱:《意見》),將于2008年10月14日至2008年10月23日對外公示。
《意見》規(guī)定,住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費總額,向同一行政區(qū)域新建商品住房交易均價看齊,但不能超過一手均價。如果被拆遷人按時搬遷可獲得獎勵,并有可能買得起被拆遷房屋所在行政區(qū)域內的一手住房。DTZ戴德梁行策略顧問部董事黎慶文分析指出,《意見》一旦實施,將會對一些勢在必行的舊城改造項目拆遷速度有很大提升,例如公路、隧道、公園等項目,而隨著舊城改造成本的增加,舊城日后的建設成本也會水漲船高,目前已經介入項目拆遷的開發(fā)商或許短期內會因各方反應而面臨項目進度延期。
2005年廣州市提出要在2010年完成2004年在冊的危舊房改造任務,涉及試點面積共91.1萬平方米。荔灣、越秀、海珠3個區(qū)域共計占94%,其中荔灣46%、越秀27%、海珠21%。2008年4月底,全市共完成危舊房改造87.1萬平方米,占2004年在冊的危舊房的95.59%。
而《意見》的危舊房改造適用范圍不再是此前指定的試點,而是囊括了經市人民政府批準的危舊房改造項目范圍內國有土地上的所有房屋。
《意見》擬對被拆遷人的補償、安置方面增加一些新的規(guī)定,推行3種補償安置方式:貨幣補償、異地永遷、原址回遷。其中前兩種方式可由被拆遷人自由選擇,而“原址遷回”只適用于經政府批準規(guī)劃建設住宅的危舊房改造項目。
貨幣補償的金額按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定,以房地產市場評估價格確定。異地搬遷補償安置的住房建筑面積=(被拆遷住房所在地一手住房交易價格÷異地永遷安置住房所在地一手住房交易價格)×被拆遷房屋合法產權建筑面積,換言之,按此公式計算,被拆遷人外遷越遠獲得的補償安置面積就越大。而原址拆回遷采取“拆一還一、新舊補差”的原則,原址回遷安置住房的面積不得低于被拆遷住房面積。例如假定危舊房改造項目位于某市中心區(qū),被拆遷房屋的合法產權建筑面積為50平方米,產權性質為住宅。市場評估單價為7350元/平方米,根據《意見》規(guī)定,該項目的改造獎勵單價約為11277-7350=3927元/平方米。2008年6～8月該區(qū)一手住宅交易均價為11277元/平方米。如此,被拆遷人完全能夠買得起同地段商品房。
開發(fā)商不再參與拆遷
通過三種補償安置方式的互相協(xié)調,新增改造獎勵制度顯得更靈活、優(yōu)惠,更有利于保障被拆遷人的合法權益。廣州房管局拆遷辦主任劉志偉指出,三種補償都是以貨幣為核算標準,但也可以改為增加新房屋的面積�！叭N方式均取決于貨幣補償,是選擇面積還是貨幣差,可根據自己的經濟實力而定�！睆V州房管局發(fā)言人、副局長黃文波說。
劉志偉更指出:“全體市民將是舊城改造的受惠者,而最直接的受惠者則是被拆遷戶。”他強調,現(xiàn)在是政府把舊城改造“拿過來做了”,開發(fā)商不再參與拆遷工作。
就目前恩寧路等舊城改造項目,政府方面將根據財力,“想多啟動(舊城改造),(規(guī)劃)成熟一個啟動一個。”廣州房管局副局長劉仲國表示。
此外,黃文波透露,各區(qū)的房地產市場估價、被拆遷房屋的市場評估價以及被拆遷人選擇的搬遷時機,是被拆遷人獲得補償的房屋面積或者金額的重要因素。僅就搬遷時限獎勵費標準的被拆遷房屋房地產市場估價的15%而言,在搬遷時限內越早搬遷的所得到的獎勵比例越大。
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