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難挽樓市低迷走勢 成都等13地方政府救市措施 [推薦]
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最近，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說吧)透露，中房協(xié)日前給國務(wù)院上書了一份關(guān)于房地產(chǎn)政策調(diào)整的建議，得到國務(wù)院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視。該消息一出，一石激起千層浪，“救市”爭論再起。
中房協(xié)的這份建議中，包括允許地方政府自行救市、降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率、鼓勵改善性住房需求等。其中，“允許地方政府自行救市”頗引人注目。實際上，地方政府早已開始自行救市，據(jù)不完全統(tǒng)計，迄今為止，至少有13個二、三線城市出臺了刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的政策。但是，救市舉措提振樓市的效果并不明顯，觀望依舊，成交量萎縮依舊。
可見，在購房者預(yù)期房價仍有下跌空間時，種種救市政策無助于樓市回歸理性�；蛟S只有價格降到位或國家針對房地產(chǎn)的政策有重大松動時，樓市才會回暖。
時隔兩個多月后，業(yè)界關(guān)于救市的呼聲再次高漲。與7月份不同的是，此次呼吁是在諸多二、三線城市相繼出臺救市舉措及央行“雙率”齊降之后。
根據(jù)不完全統(tǒng)計，迄今為止，至少有13個二、三線城市出臺了刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展的政策。其中，河南省關(guān)于降低公積金貸款首付比例及減免房地產(chǎn)交易契稅的政策，則是面向全省范圍的。
然而，各種救市舉措提振當(dāng)?shù)貥鞘械男Ч⒉幻黠@，大多數(shù)城市成交量不僅沒有出現(xiàn)反彈，而且進一步萎縮，濃重的觀望氣氛依然籠罩在這些城市的上空。
地方救市未果
最近發(fā)布的《“百城千企”房地產(chǎn)走勢的調(diào)研分析報告》（下稱《報告》）結(jié)果顯示，有53.5%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場成交量將進一步萎縮，有42.8%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場將延續(xù)二季度走勢，僅有3.7%的受訪者認(rèn)為三季度房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)繁榮景象。
據(jù)悉，上述報告主要在全國30多個重點城市展開，調(diào)查對象為房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家。如果將調(diào)研的30個城市與已經(jīng)出臺救市舉措的城市進行一一對照，可以發(fā)現(xiàn)，在調(diào)研結(jié)果中，西安、成都、重慶、廈門及沈陽等城市三季度房地產(chǎn)走勢仍很低迷。
早在7月份，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生及中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一就曾經(jīng)在其提交的救市建議中提出，將調(diào)控的權(quán)力下放至地方政府，由各地因地制宜，分別決策。
之后不久，各地就開始陸續(xù)出臺相關(guān)的救市舉措，除了下調(diào)公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺了減免稅費或者直接給予財政補貼等政策，少數(shù)城市則以購房入戶作為吸引。
其中，福州市更是在針對購房者出臺了相關(guān)松動的政策外，為了提高土地出讓的成功率，還針對土地市場出臺了一些“特殊政策”，包括土地的意向受讓者可對土地的出讓底價進行議價等明顯向開發(fā)商“示好”的政策。
但是，從目前來看，種種救市政策對樓市成交及價格的刺激非常有限。研究院對福州房地產(chǎn)市場的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周福州的商品房和商品住宅成交面積在前一周的基礎(chǔ)上環(huán)比分別下降36.46%和37.3%。此外，福州市為避免土地流拍出臺了相關(guān)政策之后的第一場土地拍賣會，推出的7幅土地悉數(shù)流拍，成為市場對其“救市”政策的最直接回應(yīng)。
而在購房可獲財政補貼的西安市，9月份前10天的市場情況也未見明顯回暖，除城南及城北的住宅均價較8月最后一周有微幅上漲外，其余區(qū)域的價格均出現(xiàn)小幅下降。
高力國際研究與咨詢部董事李慶賢向《第一財經(jīng)日報》表示，過去兩年二、三線城市在房地產(chǎn)方面投入巨大，導(dǎo)致市場出現(xiàn)過快增長，未來兩年內(nèi)，這部分供應(yīng)將逐漸推向市場，因此在這些城市房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)供過于求的狀況。這或許是二、三線城市在市場低迷持續(xù)的情況下急于出臺救市舉措的原因之一。
光大證券在最新研究報告中則表示，出于地方財政收入及穩(wěn)定市場和金融安全的考慮，多個城市出臺了托市政策�！暗覀冋J(rèn)為，這些政策對激發(fā)需求的作用遠不如開發(fā)商降價來得直接。因此，在購房者預(yù)期房價仍有下降空間的情況下，這些政策很難發(fā)揮預(yù)想的效果�！�
需求層面逆轉(zhuǎn)
事實上，改變樓市低迷現(xiàn)狀僅僅依靠各地的這些微調(diào)政策，難以扭轉(zhuǎn)。高力國際最新的分析報告認(rèn)為，雖然央行降低利率有助于提高居民的房屋購買能力，但由于對未來房產(chǎn)市場調(diào)整的普遍預(yù)期，下降0.27個百分點的貸款利率似乎無法重燃消費者購買的熱情。短期內(nèi)，國際金融市場的動蕩以及中國經(jīng)濟增速的放緩將繼續(xù)影響住宅及商用物業(yè)市場需求。因此，目前房產(chǎn)市場的風(fēng)險已更多地來自于需求層面。
李慶賢則表示，央行“雙率”齊降有助于流動性，因此對供應(yīng)有一定幫助。但由于對經(jīng)濟預(yù)期及財富縮水效應(yīng)的影響，在供應(yīng)放松的情況下，樓市能否回暖的焦點就集中于需求如何，而需求正是代表了市場對樓市未來走向的預(yù)期。但他坦言，現(xiàn)在看不到需求層面的積極回應(yīng)，全球金融市場的動蕩已影響市場的預(yù)期，導(dǎo)致需求產(chǎn)生了明顯變化。
需求層面發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這是自1998年后中國房地產(chǎn)市場這一輪長達將近10年上漲周期中首次出現(xiàn)。即便在2005年下半年上海乃至長三角區(qū)域受宏觀調(diào)控影響而出現(xiàn)市場調(diào)整時，也從未出現(xiàn)過需求逆轉(zhuǎn)的情況。
事實上，需求旺盛一直是過去數(shù)年房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士堅持房價將持續(xù)上漲的最堅實理由。
國家統(tǒng)計局和發(fā)改委日前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月全國70個城市房屋銷售價格同比上漲5.3%，環(huán)比下降0.1%。環(huán)比價格首次出現(xiàn)下跌，意味著房價下跌已成為全國整體性的問題，而不再是某個城市或某個區(qū)域的局部性問題。
也許是基于上述嚴(yán)峻形勢，華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)再度發(fā)表博文，力證政府救市的必要性：“9月15日，央行出臺了“雙降”的措施，試圖給市場增加一點信心。9月18日，又出臺了三項措施來挽救股市，但當(dāng)一輛100公斤的馬車在快速下滑時，僅僅用30公斤的微弱力量就想拉住這輛下滑的馬車是根本不可能的。即使用同樣100公斤的力量也是難以發(fā)揮作用的，大約至少要用150公斤的力量才有可能阻止住下滑的趨勢，而要讓馬車從下滑逆轉(zhuǎn)為上升則可能需要更大的力量，出臺更多的措施。”
李慶賢認(rèn)為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的低迷并不僅僅是房地產(chǎn)內(nèi)部的周期性調(diào)整，還受到外部經(jīng)濟環(huán)境的影響，因此房地產(chǎn)何時結(jié)束調(diào)整更多地取決于外部因素。他同時強調(diào)，雖然央行出臺“雙率”齊降的松動政策，但是市場不應(yīng)期待政府會有較大力度的救市舉措，未來政策調(diào)整仍會以降息及調(diào)整準(zhǔn)備金率這樣的微調(diào)措施為主。
地方政府救市措施一覽
城市措施
西安
針對購房者:1.給予房款補貼2.住房公積金放寬3.經(jīng)適房購買條件降低;
針對開發(fā)商:1.調(diào)節(jié)稅務(wù)征繳節(jié)奏2.減免城建費用3.土地政策加大扶持力度4.金融信貸放寬5.項目規(guī)劃審批可分期
蕪湖
針對購房者:1.調(diào)整公積金貸款首付比例和最高限額2.交易契稅補貼;
針對開發(fā)商:1.調(diào)整供地節(jié)奏2.調(diào)整稅務(wù)收費節(jié)奏3.土地競買保證金下調(diào)
蘇州
針對購房者:1恢復(fù)第二套房公積金貸款2.一、二手房首付下調(diào)至20%、30%
長沙
針對購房者:1.保障性住房分配貨幣化2.二手房交易綜合稅下調(diào)、補貼3.降低公積金貸款首付比例延長貸款期限;
針對開發(fā)商:降低開發(fā)過程規(guī)費
成都
針對購房者:1.降低公積金貸款首付比例提高貸款最高限額延長貸款期限擴大公積金貸款范圍2.購房實施財政補貼;
針對開發(fā)商:降低開發(fā)企業(yè)報建費
河南
針對購房者:1.降低公積金貸款首付比例2.減免房地產(chǎn)交易契稅
沈陽
針對購房者:1.延長公積金貸款、二手房貸款年限2.提高貸款最高限額3.購房首付比例下調(diào)4.設(shè)立購房獎勵
褔州
針對購房者:1.提高公積金貸款最高限額、延長年限2.部分房產(chǎn)契稅減半
重慶
針對購房者:農(nóng)村居民進城購90平方米以下住房、二手房免征契稅
常州
針對購房者:1.提高公積金貸款最高限額2.放寬公積金貸款條件3.降低公積金貸款首付比例4.商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)公積金貸款
淮安
針對購房者:1.商業(yè)貸款可轉(zhuǎn)為利率優(yōu)惠的公積金貸款
廈門
針對購房者:1.購房辦戶口2.下調(diào)契稅比例
石家莊
針對購房者:1.下調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn),大部分商品房進入契稅行列
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