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權力價格的隱秘譜系 重慶容積率大案 [推薦]
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十數(shù)名廳局級官員的落馬和審判，使得本已動蕩不安的重慶地產界，再添幾分變數(shù)。這些來自于重慶規(guī)劃局、國土資源和房屋管理局、區(qū)縣級政府的大小涉案官員，均與房地產界一個專有名詞“容積率”相關。
一個行業(yè)的“潛規(guī)則”和一群因此而落馬的官員，揭示出一道匿身于房地產界的經濟“秩序”。
禍起“容積率”
容積率，這是一個中國地產界至今模糊不清的概念。它的大意是指：總建筑面積與單位土地面積之比。
在一些中國的城市，容積率等于總建筑面積除以單位土地面積。在重慶，這個計算方式于2005年7月被調整為地上總建筑面積 (不含地下)除以單位土地面積，重慶政府的理由是，隨著交通的擁堵，計算方式的調整有利于房地產開發(fā)商修建更多的地下車庫等建筑，合理利用地下空間。
在容積率計算中，“總建筑面積”究竟是地上地下建筑面積之和，還是僅為地上建筑面積，很多平原城市選擇了后者。
重慶政府解釋，為便于計算和管理，此前從2002年開始，重慶市計算容積率時，是以地上和地下建筑面積之和作為 “總建筑面積”，但引發(fā)了許多爭議，也間接造成了停車難，因此，重慶政府于2005年更改了容積率計算規(guī)則。
一位不愿意透露姓名的房地產開發(fā)商認為地方政府對容積率計算方式做出的這一修改，實際上是大大偏袒了房地產開發(fā)商。
以重慶規(guī)劃局核定容積率不超過2的一個地產項目為例，假如單位土地面積是1萬平方米，那么按照原先的計算方式，地上建筑面積與地下建筑面積的總和不得超過2萬平方米，如果該項目地下建筑面積為0.5萬平方米，地上建筑面積即應為1.5萬平方米。
倘若以新的容積率公式計算，不僅地下建筑面積可以大幅度擴升，地上建筑面積也可由此增加0.5萬平方米，如果地上建筑物按照市價3000多元/平方米的價格售出，光是地上這部分增加的建筑面積，已足夠令開發(fā)商多錄得1500萬元的現(xiàn)金收入。
也正是2005年前后兩年之內，重慶“容積率”涉案官員的索賄受賄到達頂峰。
重慶市檢察機構查明：前重慶沙坪壩區(qū)副區(qū)長陳明，在2006年3月間，利用擔任重慶市規(guī)劃局用地規(guī)劃管理處處長的職務便利，為重慶永緣房地產開發(fā)公司在九龍坡工業(yè)園區(qū)開發(fā)的 “緣份新時空”地產項目調整容積率，使之從原先的3.0調高至5.0。
而前重慶市渝中區(qū)副區(qū)長王政、渝中區(qū)委原副書記鄭維亦通過容積率的調整，大肆收受房地產商賄款。2005年，在重慶市渝中區(qū)醫(yī)學院附近開發(fā)“石羊社片區(qū)危改工程”的地產商譚永忠找到王政，通過王的協(xié)調，該項目的容積率由不到4.5升至7.0。重慶第五中級人民法院庭審王政時，重慶市規(guī)劃局副局長邱建林及重慶規(guī)劃局用地處處長賈帆出庭證實，按照當時重慶市有關規(guī)定，該項目的容積率應控制在3.5-5.0之間。
另有富洲房地產有限公司董事長林金清，經原九龍坡區(qū)區(qū)長黃云“搭橋”，將富洲地產位于重慶沙坪壩區(qū)的聯(lián)芳統(tǒng)征地塊的建筑面積，經王政、陳明、鄭維三人努力協(xié)調，由原先的133萬平方米調整為200萬平方米。為此，林金清光是送給陳明的賄賂，就達到了5萬美金。
王政、陳明、鄭維的落馬，牽出了同級和更為上層的官員，主要有前九龍坡區(qū)區(qū)長黃云、前重慶地產集團董事長亦是國土資源和房地產管理局副局長王斌、前重慶規(guī)劃局副局長梁曉琦、前重慶規(guī)劃局局長蔣勇。
禍起 “容積率”的重慶地產官員“窩案”也由此拉開序幕。
一座城市和一個行業(yè)的潛規(guī)則
2008年7月31日，重慶知名房地產商金科集團的地產項目——“金科廊橋水岸”在當?shù)貓蠹埳蠈こ桃?guī)劃許可，施工圖以及局部調整等進行了連續(xù)數(shù)日公示。
金科集團表示，此舉是為了配合重慶規(guī)劃局推行的“陽光規(guī)劃”。頗具諷刺意味的是，深涉“容積率”案件的前重慶規(guī)劃局局長蔣勇，在任職期間即大力推行“陽光規(guī)劃”。
蔣勇于2008年4月10日被重慶紀委“雙規(guī)”。此后，記者試圖采訪重慶規(guī)劃局被拒，知情者表示，該局早已聞“容積率”而色變。
記者在7月底的時候，再次向重慶規(guī)劃局了解在蔣勇、梁曉琦等人任職期間，重慶規(guī)劃局對獎勵容積率辦法的規(guī)定，以及當時容積率調整方面的公示和政策，重慶規(guī)劃局仍然拒絕就此接受采訪。
隨著受賄細節(jié)的公布，在“陽光規(guī)劃”另一面，“暗箱操作”大行其道。
此前有媒體披露，重慶建筑大學教授出身的梁曉琦和曾在中國建設部城建司工作的蔣勇，借調整“容積率”受賄的水平，已達非常“專業(yè)”的水準，以“增加多少建筑面積來計算應該收取多少賄款”。
已經移交司法部門的涉案官員梁曉琦，據(jù)檢察機關透露，目前已經查明的受賄金額達到1500萬元之巨；而關鍵的涉案官員蔣勇，目前受賄金額依然未明。
潛規(guī)則 “修改容積率”的盛行，從已經獲刑十年的前沙坪壩區(qū)副區(qū)長陳明的判決書中，即可窺得一斑。
重慶五中院對陳明的判決書顯示：陳明為重慶利豐達房地產開發(fā)有限公司、重慶樂信經濟技術發(fā)展有限公司、重慶泰亨房地產公司、重慶跨越置業(yè)發(fā)展有限公司、重慶永緣房地產開發(fā)有限公司、重慶九陽實業(yè)有限公司、重慶銀建房地產開發(fā)公司7家房地產開發(fā)商或承建商8個房地產項目變更土地性質或調高容積率方面提供幫助。
“在重慶做地產容易修改容積率”一度成為了地產商之間的一個共識。一位同樣不愿具名的地產商透露，由于重慶大多數(shù)中小地產商拿到的地塊面積有限，多為獨棟高層建筑，往往這些建筑物的容積率高得“很嚇人”。
重慶耀浦房地產開發(fā)公司開發(fā)的重慶沙坪壩區(qū)港城山雨間住宅工程項目規(guī)劃顯示，其規(guī)劃用地的面積為24744平方米，建筑面積則達到136911.71平方米，據(jù)一位熟悉重慶規(guī)劃用地容積率的人士透露，這個項目的容積率在重慶屬于中等水平；重慶海港房地產公司開發(fā)的重慶經開區(qū)港城中南華府工程，其規(guī)劃用地面積為3330平方米，建筑面積達到了29561.8平方米；重慶正軒房地產開發(fā)公司開發(fā)的渝中區(qū)“正軒花園”，規(guī)劃用地面積為8100平方米，建筑面積是86238.09平方米，是規(guī)劃用地面積的10多倍。
還有更為驚人的容積率。在王政、鄭維主政渝中區(qū)之時，由重慶典華物業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的重慶渝中區(qū)金江大廈工程，在僅有2755平方米的規(guī)劃用地上，其總建筑面積達到了37920平方米，是規(guī)劃用地面積的13.76倍。
據(jù)記者調查，該項目于2006年9月8日，取得規(guī)劃局頒發(fā)的開建許可證，而這個時間，也正是王政等人借“容積率”大肆斂財?shù)闹饕獣r期。
調整“容積率”這個“潛規(guī)則”的盛行，最終體現(xiàn)在2008年7月重慶消防局的一項統(tǒng)計上。
重慶市消防總隊公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前重慶的高層建筑共有8664棟，消防總隊對比全國其他城市后發(fā)現(xiàn)，重慶高層建筑總數(shù)已躍居全國第二位，僅次于上海，超過北京、廣州、杭州等眾多城市。
尚且不論高層建筑是否代表著一個城市的現(xiàn)代化或者其發(fā)達程度，重慶2007年全年新增493棟高層建筑，2008年在建的還有649棟。
外地人來渝多感嘆于重慶建筑物的“鱗次櫛比”，而不知這與“容積率”不無關系。一位地產界人士擔憂，這些密密麻麻如鴿子籠般的高層建筑，最終有一天，會在樓價大跌、經濟衰退的情況下，成為一片又一片的貧民窟。
事實上，重慶樓市已經步入下跌的趨勢。
權力價格的隱秘“譜系”
一整群官員的落馬，顯示了在金錢面前，權力價格的隱秘“譜系”。
前重慶土房局副局長王斌案的庭審顯示，就連土地項目審批時間的快慢，也成為權力尋租的一種方式，盡管，這種“權力價格”位列于“譜系”表中的最末端。
最為昂貴的權力價格是 “容積率”的調整。跟“稱斤算兩”的小商小販生意類似，容積率的調整，以提升多少平方米的建筑面積，再按照一定的市場價格，折算成人民幣，坊間流傳蔣勇是以300-500元/平方米收取“容積率”調整費用。
排在其次的權力價格是土地性質的調整，每當一大宗土地由工業(yè)用地或者農村建設用地，調整成為商業(yè)、住宅用地的時候，涉案官員往往就能夠從受益者處收到一大筆好處費，這筆好處費，僅次于“容積率”的調整。
城市規(guī)劃、公共道路等市政項目對私人地產項目的讓步，也是權力價格的一種體現(xiàn)。比如城市道路的規(guī)劃紅線調整，比如本該屬于地產商承擔的基礎設施建設，這些項目上的調整，亦成為涉案官員的重要斂財工具。
此外，官員等級高低同樣是行賄金額的標準。級別越高的官員，受賄的金額越大。政府部門與地產項目的相關程度，也成為行賄金額的標準之一，與地產項目相關系數(shù)越高，所得的賄款也更為豐厚。
權力，就像待價而沽的商品一樣，在不同部門不同等級官員身上，以不同的“價格”形成一張完整的清單。
隨著眾多涉案官員的陸續(xù)受審，以“容積率”調整等土地規(guī)劃相關項目案發(fā)的重慶地產官員腐敗“窩案”，正以前所未有的真實面目，呈現(xiàn)于世人面前。
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