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分析房價上漲的原因及未來的發(fā)展趨勢 [推薦]
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分析房價上漲的原因及未來的發(fā)展趨勢
作者：史 峰
摘要：通過對房地產(chǎn)價格經(jīng)濟模型并將上漲原因在實際檢驗得知影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)價格經(jīng)過增長期后必定趨于相對動態(tài)平蘅穩(wěn)定。
關鍵字：房價、商品房、經(jīng)濟適用房、限價房
引言：1998年7月1日，在中國一直延續(xù)實行的住房福利制宣告結束。取消住房實物分配制度后，房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，買房成了中國人最大的一項消費，從此進入住宅建設市場化和住房消費貨幣化的商品房時代。
理論介紹：根據(jù)商品房的價格（以下簡稱房價）即可從經(jīng)濟學角度建立一個經(jīng)濟模型。
一. 定義：
1.土地：是一種基本的自然資源，由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個獨立的自然綜合體。
2.商品房：是有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。
3.期房：是開發(fā)商從取得商品房屋欲售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房。這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取的一種房屋銷售方式。
4.準現(xiàn)房：是指房屋主題已基本封頂完工但未竣工驗收的房子，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型樓、間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。
5.現(xiàn)房：是指開發(fā)商以辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房。通常意義上指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋
6.商品房成本：是指開發(fā)商在建造出售或出租的房屋在零利潤時所發(fā)生的土地款、建安工程款、規(guī)、費、稅等一切費用。
二.假設
①.土地是自由取用物品，土地的預期收益率為零。②房地產(chǎn)開發(fā)零利潤銷售即商品房成本價銷售③國民生產(chǎn)總指GDP恒不變，經(jīng)濟無地區(qū)、地域差異④不受國際金融的影響，國內(nèi)存款貸款利率相等且等于零⑤國家政府免征收一切規(guī)、費、稅⑥消費者擁有殷實的貨幣資本即絕對的購買能力⑦人口增長為零，各個年齡段的人符合正態(tài)分布⑧1998年7月1日起，商品房市場出現(xiàn)需求量遠遠大于供給量，而供給量在短期無法生產(chǎn)出來⑨商品房作為居住的充分必要條件，完全無替代效應⑩商品房生產(chǎn)者提供的商品房是同質的.
三.假說
如果以上假設完全成立，在這樣的條件下可以用供給、需求和價格三個變量之間的關系可以用函數(shù)關系表達。P表示價格， D表示需求量，S表示供給量，那么以上假說可表示為：
P=ƒ（D，S）
令：房價收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）恒等于4倍，且價格恒不變。
Ⅰ.當 P=ƒ（D↑↑，S→0），商品房需求量遠遠大于供給量，極少數(shù)商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未基建時，采取遠遠高于商品房成本且期房購買。此時商品房生產(chǎn)者能獲取了超超額利潤。
Ⅱ.當 P=ƒ（D↑↑，S↑），商品房需求量遠大于供給量，部分商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未建造完工時，采取高于商品房成本且期房購買。此時商品房生產(chǎn)者能獲取了超額利潤。
Ⅲ.當 P=ƒ（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供給量，絕大多數(shù)商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗收時，采取略高于商品房成本且準現(xiàn)房購買。此時商品房生產(chǎn)者能獲取了一定的正常利潤。
Ⅳ.當 P=ƒ（D→，S→），商品房需求量等于供給量，一部分商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋時，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購買。此時商品房生產(chǎn)者能獲取了零利潤。
Ⅴ.當 P=ƒ（D↑，S↑↑），商品房需求量遠小于供給量，極少數(shù)商品房消費者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋且周邊居住環(huán)境、配套設施完善時，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購買。此時商品房生產(chǎn)者獲取了零利潤。
四.預測
根據(jù)上述的經(jīng)濟模型理論，房價將從1998年7月1日起，用函數(shù)關系表達P表示價格， D表示需求量，S表示供給量，
P=ƒ（D，S）
圖1-1
由供需關系決定穩(wěn)步持續(xù)上升，直到需求量等于供應量，達到均衡價格后保持相對穩(wěn)定不變。需求的價格彈性Ed=0即完全無彈性;供給的價格彈性Es=0即完全無彈性.其斜率K=0. 商品房的消費者從購買的價格上在增長期內(nèi), 同比遠大于環(huán)比,同一年前期環(huán)比大于后期環(huán)比, 商品房生產(chǎn)者收益.在穩(wěn)定期內(nèi), 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房消費者收益.
圖1-2
商品房的生產(chǎn)者從銷售的價格上在衰退期內(nèi), 同比遠小于環(huán)比,同一年前期環(huán)比小于后期環(huán)比, 商品房生產(chǎn)者收益減少.在穩(wěn)定期內(nèi), 同比等于環(huán)比,同一年內(nèi)前期環(huán)比等于后期環(huán)比. 商品房生產(chǎn)者零收益.
分析問題：為了把房價上漲的原因闡述的明晰，按房地產(chǎn)的發(fā)展及國家政策對該行業(yè)的管理強度進行劃分幾個階段。（作者個人觀點請指正）
第一階段，混沌期階段（1993年-1998年7月1日以前）劃分的原由1993年11月16日建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》說明在我國已有雛形�！吧鲜兰o80年代中期到90年代初是煙臺商品房發(fā)展的萌芽期，煙臺成為國家房改試點之一，商品住宅進入實質性的市場運作�！敝钡�1998年7月1日，國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》國發(fā)［1998］23號）文件，在中國一直延續(xù)實行的住房福利制宣告結束。同年7月20日，國務院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》
第二階段，開天辟地階段（1998年7月1日-2000年3月29日）劃分的原由同年7月20日，國務院令第248號《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》到2000年3月29日建設部第77號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的頒布，同時1993年11月16日建設部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》廢止。
（炒地皮：是指對到手的土地使用權進行的轉售，常指土地投機商在對某段土地預期地價呈上漲趨勢的評估的前提下，買下（土地使用權），等到地價達到預期的價位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤的行為。）
第三階段，夸父追日階段（2000年3月29日-2006年7月11日）劃分的原由2000年3月29日建設部第77號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的頒布直到2006年7月11日由建住房[2006]第171號《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入管理的意見》
2002年執(zhí)行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，協(xié)議出讓的方式被禁止！
2005年3月26日，國務院向各個省市、自治區(qū)印發(fā)了《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》共有八條內(nèi)容，簡稱“國八條”。
房價的上漲主要原因在于結構性矛盾導致平均房價上漲；拆遷拉動的被動需求大量進入市場造成供不應求帶來的價格上漲；開發(fā)成本增加推動房價上漲，商品房精裝修品質帶來成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計制度影響等四大方面。2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續(xù)》
2005《溫州炒房團被套，嚴政還將繼續(xù)》
2005年4月27日，溫家寶總理在主持國務院長務會議中再次提出要進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。并提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場。我們稱之為“新國八條”。
增加有效供給、遏制投機性需求四大對策
1.破除壟斷，增加有效供給。
2.遏制投機性需求，防范市場風險。
3.構建多層次的住房保障體系�！�
4.注重政策的銜接性和協(xié)調(diào)性。
國務院部署房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 囤地囤房被明令禁止
1998年-2006年這一時期由于市場的不規(guī)范導致2002-2003年炒地皮、2004-2005炒房、同時資金短缺導致爛尾樓的出現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展是推動我國宏觀經(jīng)濟投資過熱一個重要的動力源，也是造成經(jīng)濟結構性失調(diào)的重要原因，給宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定構成了威脅。
第四階段，嫦娥奔月階段（2006年7月11日-2008年5月12日）劃分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171號《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入管理的意見》直到2008年5月12日汶川地震，北川劉漢希望小學屹立不倒，無一死亡。聚源中學瞬間垮塌，278名師生遇難，11人下落不明。
資金缺口=回款-土地款-工程款-費用-稅金+貸款凈增
（“限價房”是2006年“國六條”政策實施之后的產(chǎn)物，當時國務院相關文件稱之為“兩限兩競”商品房。按照國務院有關文件要求，政府實施土地供應時在“限套型、限房價”的基礎上，采取“競地價、競房價”的辦法，以公開招標的方式確定開發(fā)建設行為。）
“引導公眾通脹預期，發(fā)揮價格杠桿的調(diào)控作用。”
存款準備金率歷次調(diào)整
次數(shù) 時間 調(diào)整前 調(diào)整后 調(diào)整幅度
25 08年05月20日 16% 16.5% 0.5%
24 08年04月25日 15.5% 16% 0.5%
23 08年03月25日 15% 15.5% 0.5%
22 08年01月25日 14.5% 15% 0.5%
21 07年12月25日 13.5% 14.5% 1%
20 07年11月26日 13% 13.5% 0.5%
19 07年10月25日 12.5% 13% 0.5%
18 07年09月25日 12% 12.5% 0.5%
17 07年08月15日 11.5% 12% 0.5%
16 07年06月5日 11% 11.5% 0.5%
15 07年05月15日 10.5% 11% 0.5%
14 07年04月16日 10% 10.5% 0.5%
13 07年02月25日 9.5% 10% 0.5%
12 07年01月15日 9% 9.5% 0.5%
11 06年11月15日 8.5% 9% 0.5%
10 06年08月15日 8% 8.5% 0.5%
9 06年07月05日 7.5% 8% 0.5%
8 04年04月25日 7% 7.5% 0.5%
7 03年09月21日 6% 7% 1%
6 99年11月21日 8% 6% -2%
5 98年03月21日 13% 8% -5%
4 88年9月 12% 13% 1%
3 87年 10% 12% 2%
2 85年 央行將法定存款準備金率統(tǒng)一調(diào)整為10%
1 84年 央行按存款種類規(guī)定法定存款準備金率，企業(yè)存款20%，農(nóng)村存款25%，儲蓄存款40%
2007年，它是中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的僅有盛世，也是世界房地產(chǎn)發(fā)展史絕無僅有的奇跡。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會從緊，而這種從緊一定會改變2007年個人住房銀行信貸增長3倍之異�，F(xiàn)象。在359號文件和452號文件及從緊的貨幣政策下，政府不要再出臺什么更多的政策，只要把這些文件及政策落實到實處，國內(nèi)房地產(chǎn)市場2007年利用商業(yè)銀行的金融杠桿炒作機會會降到微小可能。
2007年出現(xiàn)“房奴”和“窮忙族”。
第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右）劃分的原由以地震帶來的災難（作者表示沉痛哀悼）檢測房屋質量。相關部門必定出臺相關強制性文件規(guī)范房屋質量，房地產(chǎn)及建筑業(yè)隱性成本提高仍存上漲趨勢直到中國城市的基礎建設基本完善。
一是隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，城市住房需求壓力增大。
二是城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員增加，構成新的住房需求。
三是居民的住房改善性需求將增加。
四是每年城市拆遷和改造，將相應增加被拆遷居民的被動性住房需求。
第六階段，和諧社會階段（2030年以后）新興的行業(yè)將作為GDP的支柱行業(yè)推動GGDP（綠色國民生產(chǎn)總值）穩(wěn)健發(fā)展，人均收入不得小于當前（指第五階段，推波助瀾階段（2008年5月12日2030年左右））的人均收入，由發(fā)展中國家發(fā)展到發(fā)達國家最終實現(xiàn)社會主義的高級階段。
土地就是國土，是一個國家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。土地是生產(chǎn)要素（又叫社會資源）之一，其首要特點是稀缺性。在我國全部土地實行的社會主義土地公有制，即土地所有權分為國家土地所有和農(nóng)民集體土地所有權。土地轉讓收入成為地方政府的主要收入來源，使得地方政府行為由以前更重視發(fā)展企業(yè)轉變?yōu)楦匾曂恋亻_發(fā)搞城市化，從而推高了土地和房地產(chǎn)價格。
為了便于理解問題的實質先對以下名詞進行解釋：
土地價格：是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期的權利而支付的代價，即地租的資本化。換言之，土地價格高低取決與可以獲取的預期土地收益高低。
地價：是土地使用權受讓人獲取土地使用權所需的全部費用，也稱為土地費用、土地價款、土地出讓金
土地一級市場：是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權、有期限讓與使用者的活動。土地一級市場完全由政府所壟斷。政府不允許未經(jīng)一級市場獲取土地使用權就直接交易。通常所講的土地一級市場市場機房地產(chǎn)一級市場。
土地二級市場：是指土地使用者通過一級市場取得的土地使用權按照市場機制以租賃、買賣、交換、繼承、增與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營活動。土地二級市場市場機房地產(chǎn)二級市場。
土地三級市場：是指在房地產(chǎn)二級市場的基礎上在轉讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個人之間的的房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓、抵押、租賃的市場，它在二級市場基礎上第二次或多次轉讓房地產(chǎn)交易活動的市場。房地產(chǎn)三級市場具有消費性質，房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者經(jīng)營者之間的平等轉移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為，反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為。
房地產(chǎn)三級市場的比較：
市場級別 一級市場 二級市場 三級市場
主體 國家和地方政府 各房地產(chǎn)開發(fā)公司 單位個人
特點 完全壟斷 寡頭壟斷 不完全競爭性
內(nèi)容 整體規(guī)劃設計用途 綜合開發(fā) 房地產(chǎn)轉讓
方式 拍賣、招標 出賣出租已開發(fā)土地
或連同其建筑物 轉讓或出租地皮或
連同其建筑物
流通方向 唯向下垂直一級
市場流通 唯向下垂直二級
市場流通 使用者、經(jīng)營者之間
平等水平流通
房地產(chǎn)市場與一般商品市場的特征比較：
市場 房地產(chǎn)市場 一般商品市場
市場形態(tài) 不完全競爭 完全競爭
市場特質 個別差異性大,異質性 產(chǎn)品具同質質性
價格決定 由少數(shù)賣者決定 有市場供給和需求決定
使用習慣 使用習慣影響價格 價格不受使用習慣影響
信息來源 信息渠道狹窄 信息渠道眾多
法規(guī)管理 法規(guī)管理煩瑣 法規(guī)管理較少
主客觀因素 主觀判斷較多 客觀判斷較多
供給面 缺乏彈性 彈性較高
需求面 不確定性的需求因素 確定性的需求因素
保值心理 保值能力強 保值能力弱
預期心理 預期增殖能力強,具投資性 預期增殖能力弱
區(qū)位影響 影響力大 基本不受影響
要把握影響房價的因素，首先應該從觀念上有下面四點認識：
一. 各種影響房價的因素對房價的影響是不盡相同的。有的是正向相關關系，有的是反向相關關系。
二.各種影響房價的因素對房價的影響對房價的影響程度是不盡相同的。有的影響程度強，有的影響程度弱。
三. 各種影響房價的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關系是是不盡相同的。但是對房價最終影響是由多方面的合力決定的。
四.某些因素對房價的影響可以用數(shù)學模型度量，某些因素卻是消費者的個人感知，很難用數(shù)學公式表達，是依靠長期積累的豐富經(jīng)驗來判斷。
影響房價的因素多而復雜，通常進行歸納分類。為討論起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格分為如下10類：
1. 供需關系
需求和供給是形成價格的兩個最終因素。其他一切因素，要么通過影響供給，要么通過影響需求。與需求成正向相關關系，與供給成反向相關關系。
房價的供求狀況可分為如下四種類型：
（1） 全國房地產(chǎn)的總供求曲線
（2） 本地區(qū)房地產(chǎn)的總供求曲線
（3） 全國本類房地產(chǎn)的總供求曲線
（4） 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線
由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更使用性的困難性，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的總供求曲線。其他類型的房地產(chǎn)的供給曲線對該房地產(chǎn)的價格水平有無影響及影響程度，要看這些供求曲線的波及性而定。
2. 自身條件（是指反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀態(tài)的因素）
（1） 位置
房地產(chǎn)價格和位置優(yōu)劣成正向相關關系。居住房地產(chǎn)的位置要安寧方便交通是否方便。別墅的房地產(chǎn)的位置要接近大自然，有一定的生活私密性。
（2） 地質
不同類型的建筑物對地基承載能力有不同的要求，不同的土地有不同的承載能力。地價與地質條件成正向相關關系。地質條件好，地價就高；地質條件差，地價就低。
（3） 地形地勢
土地平坦，地價較高，土地高低不平，地價較低，在其他條件相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格。
（4） 土地面積
一般來說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，價格較低。但是在城市繁華地段對面積大小的敏感程度較高，而郊區(qū)或農(nóng)村則相應較低。
（5） 土地形狀
形狀不規(guī)則的土地由于不能有效利用，價格一般較低。土地形狀規(guī)則，地價就高。
（6） 日照
一般說來，受到周圍巨建筑物或其他遮擋的房地產(chǎn)的價格（尤其是住宅），必低于無遮擋情況下的同等房地產(chǎn)的價格。
（7） 通風、風向、風力
一般情況下，風力越大或時常出現(xiàn)風災的地方，房地產(chǎn)價格越低。房地產(chǎn)價格與風向的關系在城市中比較明顯，在上風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較高，在下風地區(qū)房地產(chǎn)價格一般較低。
（8） 氣溫、濕度、降水量
這三者極端過�；驑O端貧乏，均不利于生產(chǎn)和生活，因此會降低房地產(chǎn)價格。
（9） 天然周期性災害
凡是在天然周期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不利用。但是在靠江、河、湖、海的緣由，可以獲取特別的條件，如風景、水路交通、這類土地的價格要高于其他土地。
（10） 建筑物外觀
建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可以給人們舒適的感覺，則價格就高；反之就低。
（11） 建筑物朝向、建筑結構、內(nèi)部格局、設備配置狀況、施工質量等
3. 環(huán)境因素（是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性因素。）
（1） 聲覺環(huán)境
（2） 大氣環(huán)境
（3） 水文環(huán)境
（4） 視覺環(huán)境
（5） 衛(wèi)生環(huán)境
4. 人口因素
房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量質量如何，對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。
（1） 人口數(shù)量
隨著外來人口或流動人口的增加對房地產(chǎn)的需求必定加大，從而促進房地產(chǎn)價格的上漲。在人口密集的城市，房地產(chǎn)求大于供，供給相對匱乏，因而價格趨高。
（2） 人口素質
社會的文明發(fā)達、公共設施的完善、寬敞舒適等都足以增加房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格趨高。
（3） 家庭規(guī)模（全社會或某一個地區(qū)的家庭的平均數(shù)。）
78年計劃生育是一項長期國策后，獨生子女的結婚在房地產(chǎn)的價格推動上起到了不可磨滅的作用。家庭結構為典型4-2-1（四個老人，一對夫妻，一個孩子）結構。一般說來，隨著家庭規(guī)模小型化，即家庭平均人口的下降，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。
5.經(jīng)濟因素
影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平、居民收入、房地產(chǎn)投資。
（1） 經(jīng)濟發(fā)展
改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展速度一直平均保持在8%的增長。拉動國內(nèi)內(nèi)需，投資生產(chǎn)活動活躍，刺激消費使得國民生產(chǎn)總值增加。需求增加引起了價格上漲，尤其是引起了地價的上漲。
（2） 物價
通常物價普遍波動，房地產(chǎn)的價格也隨之變動。如果其他條件不變，則物價變動的百分比相等于房地產(chǎn)價格變動的百分比，二者的動向基本一致。但是從長期看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價上漲率和國民收入增長率。
（3） 居民收入
恩格爾曲線說明：在低收入的條件下，消費者在食品上的支出大于在住房上的支出，但是隨著收入的增加，住房支出在收入的比重逐漸增大。如果居民收入的增加是中、低等收入者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。
6.社會因素
（1）政治安定狀況
（2）社會治安程度
（3）房地產(chǎn)投機
一般來說，房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響要能出現(xiàn)下列三種情況：
① 引起房地產(chǎn)價格上漲
② 引起房地產(chǎn)價格下跌
③ 起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用
（4） 城市化
城市化意味著人口向城市集中，造成城市房地產(chǎn)需求不斷增加，帶動城市房地產(chǎn)價格上漲。
7.行政因素
影響房地產(chǎn)的行政因素，是指影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價格制度、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制等。
8.心理因素
心理因素對房地產(chǎn)價格的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有下列七個：①購買或出售心態(tài)②個人偏好③時尚風氣④接近名家住宅心理⑤講究門牌號碼⑥講究風水⑦價值觀的變化
9.國際因素
國際經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境，對房地產(chǎn)價格也有很大影響。影響房地產(chǎn)價格的主要因素有下列四個①經(jīng)濟狀況發(fā)展良好（國際上美元貶值，相對人民幣升值。大量美元轉換成了人民幣流入國內(nèi)，導致國內(nèi)人民幣增加，日常物價上漲。這些錢用于證券、期貨和房地產(chǎn)。其中房地產(chǎn)投資最穩(wěn)定。那些高收入的外國人、港澳臺及大陸的一些人在房地產(chǎn)上投入了大量資金，從而使全國房價上漲�？梢哉f中國正在通貨膨脹。通貨膨脹又是人民幣貶值的現(xiàn)象，這是很矛盾的。）②軍事沖突事件③政治對立狀況④國際競爭狀況
10.契機
中國時逢2008年奧運會及2010年世博會。
綜上所述影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。
2007年限價房以后，中國房價多了一個名詞“拐點”---拐點后房價將要下跌。從國內(nèi)外經(jīng)驗看，一個地區(qū)房價一旦拐點下跌一般要經(jīng)歷以下幾個階段：
1、高位僵持：房價結束連續(xù)上漲勢頭，顯得漲升乏力，觀望氣氛濃重，表現(xiàn)為成交量極度萎縮，房價在高位小幅振蕩。
2、放量振蕩：部分樓盤率先降價入市，部分在高位僵持期積壓的購買力得到釋放，表現(xiàn)為成交大幅放量（相比僵持期），價格小幅下跌，但跌幅不明顯，局部甚至小幅回升。
3、放量下跌：諸多樓盤爭相降價入市，因價格達到心理價位而吸引部分購買力入市，表現(xiàn)為價跌量增。
4、無量下跌：樓市出現(xiàn)多殺多局面，大量二手房拋盤開始涌現(xiàn)，但購房者已成驚弓之鳥，樓市陷入低迷。
5、低位盤整：開始出現(xiàn)爛尾樓，政府入市干預，房價從低位逐步回暖，進入新一輪景氣周期。一般而言，此時房價為鼎盛時期的50%左右。
作為投資者最難把握的是第2階段，因為此階段樓市表現(xiàn)出重新回暖的假象，而且受前期多頭思維影響，盲目樂觀。形式上極其類似于股市中誤把出貨當洗盤，大舉殺入，結果將前期炒房成果盡數(shù)歸還給市場。
從經(jīng)濟學角度，房地產(chǎn)屬于一個寡頭壟斷市場，寡頭之間比較容易形成價格同盟，而且一定程度上這個同盟會受到地方政府的支持，但在市場面前，這個同盟最終必將走向瓦解，最先倒戈的不是同盟中最弱小的，也不是最強大的，而是屬于中間層次的那部分。因為最弱小的由于自己還撐得住，認為盟友中比自己強的肯定撐得住，而且，從內(nèi)心而言，他們最不希望有人倒戈；最強大的憑借自己的實力，那叫有持無恐，往往在形勢明朗后才倒戈。
中國是否也沿著此軌跡運行，試目以待吧。。。。
結論
中國處于發(fā)展階段，取消福利分房制度。極大的拉動了內(nèi)需，有利于國民生產(chǎn)總值的提高，推動經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)價格將經(jīng)過混沌階段→開天辟地階段→夸父追日階段→嫦娥奔月階段→推波助瀾階段→和諧社會階段最終相對達到動態(tài)平蘅穩(wěn)定。在增長期間，房地產(chǎn)的價格總體是增長趨勢的，由于綜合因素是房地產(chǎn)的價格攀升。以橫坐標表示時間（T）縱坐標表示價格（P）各地各房型的價格差異在坐標系是離散的點。采取回歸的方法將離散的點回歸成函數(shù)關系，理論上是比較光滑的曲線，并且有拐點的出現(xiàn)。實際房地產(chǎn)的價格波浪式前進螺旋是上升并且?guī)в袦p幅震動的進入穩(wěn)定期。在這個函數(shù)圖形種可能出現(xiàn)間斷點、跳躍點。由發(fā)達地區(qū)到不發(fā)達地區(qū)，由東南地區(qū)到西北地區(qū)，由直轄市（省會城市）波及到地區(qū)市最終滲透到各個縣。影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。
小結
影響房價的因素錯綜而復雜，土地制度對土地價格的影響是最大的；供需關系決定價格，房地產(chǎn)價格還必須要國家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。
參考文獻
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3.《西安統(tǒng)計年鑒2004》
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6.《問鼎房地產(chǎn)》
7.《中國證券報》
8.《華商報》
問題的預測
在進入房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定期還需要20-30年，在次之前必定先激活我國的房地產(chǎn)三級市場，使得房屋轉讓租賃相對穩(wěn)定后才能進入房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定期。
本文研究的局限性
作者本人歷史階段性（資料的搜集）對未來的發(fā)展趨勢沒有多學科的知識做基礎，預測的結果主觀性較強。作者到受對國家宏觀調(diào)控政策的理解和未來的政策方向不足的限制，作者站不到一定的高度，使得預測又具有片面性。
附表：
西安市歷年房屋銷售價格指數(shù)統(tǒng)計(1998--2003)(上年價格=100)
2003年12月31日采集
項目 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
房屋銷售價格指數(shù) 100.50 100.40 101.30 101.90 101.10 101.40
一.商品房 100.60 100.60 102.00 102.60 101.30 101.80
(一)住宅 100.60 100.60 102.20 102.90 101.70 101.90
1.經(jīng)濟適用房 100.00 99.0 101.60 110.10 101.60 101.80
2.普通住宅 102.50 101.30 102.90 102.00 101.80 101.90
(1)多層住宅 102.30 102.40 104.00 102.20 101.60 102.70
(2)高層住宅 102.00 99.70 101.20 102.00 101.90 101.70
3.豪華住宅 100.10 101.70 100.20 101.10 101.00 103.60
(1)別墅 100.50 100.00 100.30 100.60 100.30 104.30
(2)高檔公寓 99.90 97.50 99.90 101.20 101.00 100.60
(二)非住宅 100.60 100.80 100.40 101.10 100.10 101.20
1.寫字樓 100.10 100.10 100.10 101.10 100.00 101.00
2.商業(yè)用房 100.80 100.90 101.50 101.50 100.70 101.30
3.其他 100.30 105.30 100.70 101.80 99.10
二.公房 100.00 100.00 100.00
住宅 100.00 100.00 100.00
三.私房 98.80 100.00 100.00 100.70 101.20 100.50
(一)住宅 99.50 100.00 100.00 100.80 101.10 99.50
(二)非住宅 96.60 100.00 100.00 100.10 101.20 102.40
摘編自《西安統(tǒng)計年鑒2004》
附表1
中國2003年35個大中城市商品房屋銷售價格統(tǒng)計
2003年12月31日采集
地區(qū) 房屋合計
外銷(租) 個人 住宅 辦公樓 商業(yè)房 其他
總計 3225 3764 3089 3033 5511 5277 3051
北京 4737 4452 4456 10645 10189 4596
天津 2518 1972 2468 2393 6287 4141 1777
石家莊 1581 1455 1570 5000 1740 1017
太原 3165 2838 2204 5036 5484 700
呼和浩特 1552 1572 1277 1447 3205 1690
沈陽 2916 2835 2753 2928 4784 3382
長春 2155 2201 1973 5366 3450 4089
哈爾濱 2353 2337 2183 3816 3166 2708
上海 5118 5029 4989 9711 6462 4240
南京 3148 3050 2888 5813 5356 2719
杭州 3939 3906 3657 5322 6003 4260
合肥 2088 2048 1889 3381 3165 5198
福州 2347 2315 2178 3024 5267 1469
南昌 2367 2101 2079 1741 3766 1466
濟南 2327 2369 2307 2528 2977 2089
鄭州 2045 2061 1955 2681 5222 2070
武漢 2072 1929 2093 2023 3001 2950 2248
長沙 2040 2547 1962 1786 3449 4348 1648
廣州 4211 4195 3999 6200 8447 3872
南寧 2252 2308 2169 1855 5620 1997
�？� 2092 2076 1989 3914 7215 878
重慶 1596 836 1549 1324 2478 3661 1589
成都 2096 2086 1908 3383 4766 2968
貴陽 1949 1841 1735 3744 5720 1571
昆明 2233 1670 2147 2131 2907 4331 3369
西安 2148 2136 1921 4584 4454 2508
蘭州 1858 1800 1673 2789 5312 8933
西寧 1644 1561 1499 2674 3089 451
銀川 2139 2083 1728 2737 4185 1679
烏魯木齊 2361 2314 1864 5104 7852 2324
大連 2921 6051 2877 2699 4354 5312 2374
青島 2406 7517 2425 2297 3318 3566 1015
寧波 2865 2861 2541 3705 5589 2511
廈門 3371 3093 3378 3077 3823 6705 1775
深圳 6256 7299 3079 5793 9072 12957 2837
注：單位：元／平方米摘編自《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2005-2006》
附表2
2004年2季度35個大中城市房屋銷售價格指數(shù)
地區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 地區(qū) 房屋銷售價格指數(shù)
全國 110.4 濟南 107.6
北京 103.3 青島 112.5
天津 116.7 鄭州 103.1
石家莊 104.0 武漢 110.0
太原 103.6 長沙 104.9
呼和浩特 105.0 廣州 102.0
沈陽 112.8 深圳 103.7
大連 103.8 南寧 106.0
長春 99.9 海口 106.6
哈爾濱 109.2 重慶 106.4
上海 121.4 成都 103.0
南京 116.2 貴陽 100.9
杭州 113.0 昆明 115.0
寧波 119.9 西安 104.0
合肥 107.2 蘭州 108.6
福州 103.1 西寧 104.9
廈門 104.8 銀川 103.9
南昌 105.7 烏魯木齊 101.0
上年同期=100
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
附表3
2005年1-3季度全國房屋銷售價格指數(shù)統(tǒng)計
季度 2005.Ⅰ 2005.Ⅱ 2005.Ⅲ
全國房屋銷售價格指數(shù) 109.8 108 106.1
商品房 109.6 108.1 106.1
住宅 110.5 108.9 106.8
經(jīng)濟適用房 103.4 104.8 102.6
普通住宅 109.7 109.1 107.3
高檔住宅 112.9 109 106.8
非住宅 107.3 106.2 104.3
辦公樓 110.2 107.7 104.6
商業(yè)娛樂用房 105.3 104.2 104.9
工業(yè)倉儲用房 104.4 105.4 103.1
其他用房 102.2 105 103.9
二手房 110.6 107.7 105.9
住宅 111.4 109.5 106.7
非住宅 108.5 103 103.8
注：由于統(tǒng)計制度調(diào)整，從2005年第1季度起，在房屋銷售價格指數(shù)中新增了“工業(yè)倉儲用房”，取消了“公房交易”。同時，將原“私房交易”改為“二手房”，其他指標的統(tǒng)計范圍也有小的調(diào)整。
附表4
2005年8月70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)表(粗體為 房價下跌城市)
地 區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建商品住房價格指數(shù) 二手住房價格指數(shù)
同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比
全 國 106.3 100.7 106.8 100.5 107.6 99.9
北 京 106.3 101.0 106.2 100.7 109.6 102.1
天 津 105.7 100.6 106.3 100.6 104.7 101.0
石 家 莊 103.7 100.3 103.2 100.4 105.0 100.2
太 原 107.3 100.0 106.5 100.8 108.8 100.0
呼和浩特 113.5 101.7 115.2 102.0 108.5 102.8
沈 陽 106.9 100.0 107.9 99.9 107.1 99.2
大 連 109.1 100.4 107.8 100.8 122.4 101.3
長 春 104.3 100.9 105.0 99.3 104.2 101.0
哈 爾 濱 103.9 99.9 105.7 100.1 104.0 100.0
上 海 106.5 98.2 105.4 98.4 108.4 97.6
南 京 106.5 99.8 106.8 99.6 106.9 100.0
杭 州 107.0 99.4 110.3 99.4 100.7 98.8
寧 波 104.6 100.5 104.7 100.5 104.8 101.7
合 肥 107.1 100.5 105.2 98.6 109.7 101.8
福 州 104.9 100.8 106.9 100.8 102.2 100.9
廈 門 103.6 100.5 103.5 100.3 104.7 101.1
南 昌 108.4 100.1 107.4 100.8 109.0 100.2
濟 南 108.1 100.0 110.0 99.9 104.3 100.0
青 島 110.9 100.9 111.2 101.1 111.7 100.2
鄭 州 107.2 101.0 107.7 100.9 119.5 99.7
武 漢 104.7 100.2 106.3 100.4 103.5 99.8
長 沙 106.2 101.5 107.6 102.1 104.7 100.8
廣 州 104.1 101.4 104.4 100.2 99.7 99.1
深 圳 106.5 100.8 106.1 101.0 106.9 100.5
南 寧 103.7 101.1 105.3 101.4 99.7 100.2
海 口 102.4 100.5 106.1 100.3 97.2 101.1
成 都 107.7 100.9 108.8 100.9 107.3 101.2
貴 陽 101.9 100.3 102.7 100.6 98.7 97.7
昆 明 103.7 99.1 104.6 99.7 101.8 100.9
重 慶 106.9 100.4 106.5 100.4 104.3 100.8
西 安 104.3 100.7 104.0 100.7 104.4 102.1
蘭 州 105.0 100.9 106.1 101.1 102.3 100.0
西 寧 101.2 103.7 101.9 100.1 100.4 108.5
銀 川 102.0 100.6 101.2 100.1 102.6 100.8
烏魯木齊 101.7 101.1 100.7 101.0 102.5 101.3
唐 山 107.8 100.7 108.7 101.5 108.8 99.9
秦 皇 島 105.7 100.2 106.8 99.7 107.9 101.6
包 頭 108.7 100.5 110.9 101.9 107.4 99.2
丹 東 101.3 98.8 97.7 98.3 109.2 99.0
錦 州 101.0 102.8 100.4 101.2 101.4 104.3
吉 林 103.2 101.1 104.2 101.0 102.4 101.6
牡 丹 江 102.1 99.6 103.1 100.2 101.2 98.6
無 錫 108.9 101.1 108.5 100.6 110.7 102.2
徐 州 108.9 101.1 107.5 100.9 112.3 101.9
溫 州 104.7 99.9 104.0 99.4 101.7 100.3
金 華 101.4 100.1 102.0 100.1 100.7 100.2
蚌 埠 102.5 99.9 102.4 100.3 102.7 96.6
安 慶 107.2 100.3 108.7 100.7 103.0 99.9
泉 州 103.0 100.0 102.5 99.9 103.1 100.2
九 江 108.9 102.4 109.5 103.8 114.1 100.9
贛 州 108.9 101.3 107.4 101.1 109.9 100.0
煙 臺 110.8 100.3 112.1 100.3 104.2 100.0
濟 寧 103.2 99.8 103.6 99.3 103.2 101.7
洛 陽 103.8 100.2 104.3 100.4 105.0 100.0
平 頂 山 103.6 100.1 104.3 100.1 101.4 100.0
宜 昌 113.3 100.5 110.7 99.5 118.2 101.9
襄 樊 103.1 100.7 104.1 101.0 -- --
岳 陽 100.9 98.5 101.0 96.9 102.0 102.0
常 德 104.8 100.2 106.0 100.5 106.4 99.8
惠 州 101.5 99.9 102.6 99.6 101.2 101.3
湛 江 104.9 99.0 105.2 99.4 105.2 96.7
韶 關 105.0 100.4 105.9 100.8 104.7 100.3
桂 林 102.7 100.2 103.2 99.9 101.2 99.9
北 海 101.3 99.8 102.5 99.6 -- --
三 亞 106.4 101.7 109.0 102.8 101.5 99.8
瀘 州 103.3 100.2 103.3 100.1 103.3 100.4
南 充 106.1 100.6 107.9 99.8 109.4 103.3
遵 義 102.8 101.8 101.8 101.8 113.9 99.3
大 理 103.5 100.1 101.1 100.2 111.4 100.0
注：同比以去年同月價格為100，環(huán)比以上月價格為100。
附表5
2006年1-8月四大城市房屋銷售價格統(tǒng)計http://www.jrj.com 2006年09月14日 11:49 金融界網(wǎng)站
2007年6月中國房屋銷售價格指數(shù)統(tǒng)計(以去年同期為100)
指標名稱 2007年4月 2007年5月 2007年6月
總指數(shù) 105.4 106.4 107.1
商品房 105.2 106.3 106.9
住宅 105.3 106.6 107.4
經(jīng)濟適用房 100.8 102.0 101.4
普通住宅 105.5 107.2 107.7
高檔住宅 106.4 106.5 108.5
非住宅 104.9 105.3 105.4
辦公樓 107.6 107.8 107.8
商業(yè)娛樂用房 104.3 105.1 106.2
工業(yè)倉儲用房 102.5 103.3 101.2
工業(yè)倉儲用房 102.5 103.3 101.2
其它用房 102.9 102.2 104.4
二手房 106.0 106.5 107.5
住宅 106.1 106.8 107.8
非住宅 105.5 105.1 105.2
附表6
查看聯(lián)系方式或獲取票券：
| 方式A --- 通過積分查看
如果你的積分大于6，按下確定按鈕，即可通過扣去6分而得到加密內(nèi)容：
|
方式B --- 通過手機查看加密內(nèi)容或獲取票券 移動用戶：發(fā)送 DG8#31446 到 （暫停�。�
聯(lián)通用戶：發(fā)送 DG8#31446 到 （暫停�。�
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