|
|
|
集體土地流轉(zhuǎn)成都“敏感”試驗(yàn) [推薦]
|
來自中央的高官不斷造訪成都市雙流縣興隆鎮(zhèn)瓦窯村，這讓村民馬明超隱隱感到，老家的土地上，正在發(fā)生著某種重要的變化。
向來頗為敏感的集體土地流轉(zhuǎn)問題，因?yàn)槌啥际姓衲昴瓿醭雠_的"《2008》1號文件"而有所破題。據(jù)說，這份文件只有207份。文件中的內(nèi)容在成都市轄區(qū)內(nèi)的都江堰、邛崍和雙流縣興隆鎮(zhèn)等地秘密實(shí)踐。
媒體記者通過有關(guān)渠道了解到這份文件的部分內(nèi)容：市政府將支持農(nóng)村集體土地進(jìn)行承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，建立在這之上的房屋也將逐步核發(fā)統(tǒng)一的房屋所有權(quán)證。
1號文件
"《2008》1號文件"全稱是《中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)，進(jìn)一步改革完善農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見》，其中有這樣的內(nèi)容："明確農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，確認(rèn)農(nóng)村房屋所有權(quán)，核發(fā)房屋所有權(quán)證，支持農(nóng)村集體所有的未利用地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。"該文件提出，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度，包括農(nóng)民自建房屋和新居工程。
事實(shí)上，據(jù)成都市國土資源局人士說，早在2003年，成都國土資源系統(tǒng)內(nèi)部就開始探討集體土地流轉(zhuǎn)模式。當(dāng)時主要的觀點(diǎn)是：在條件成熟的區(qū)域，嘗試以"轉(zhuǎn)讓權(quán)利模式"讓集體土地進(jìn)入市場進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，以激活集體用地的有償流轉(zhuǎn)。"成都市抱著先行先試的態(tài)度，這項(xiàng)討論成為成都市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)的開始"。2006年3月14日，成都市成立了四川省第一家市級農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)由以往的"個人行為"變?yōu)檎笇?dǎo)。
去年6月，成都、重慶獲批成為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。一個月后，成都市國土資源局出臺《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（試行）》，集體土地流轉(zhuǎn)走向了政策層面。該《辦法》規(guī)定：集體建設(shè)用地可以進(jìn)入市場公開出讓，宅基地也可在一定條件下通過聯(lián)營、出租等方式流轉(zhuǎn)，集體土地流轉(zhuǎn)方式向自由流轉(zhuǎn)靠攏。
"集體土地流轉(zhuǎn)與集體土地用于商品住宅開發(fā)是不能劃等號的。"成都市國土資源局政策法規(guī)處負(fù)責(zé)人說。"但是，由于集體房屋產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，已有小產(chǎn)權(quán)房的處置問題，靠現(xiàn)有的政策還是難以解決"。
據(jù)了解，"《2008》1號文件"出臺后，由成都市委、市政府牽頭組建的成都現(xiàn)代農(nóng)業(yè)物流業(yè)發(fā)展投資有限公司于4月初掛牌成立。據(jù)該公司綜合處負(fù)責(zé)人透露，公司將主要提供"行為擔(dān)保"和"信用擔(dān)保"兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。除對土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等流轉(zhuǎn)行為進(jìn)行擔(dān)保之外，還將對利用宅基地、農(nóng)村房屋、新居工程等抵押融資進(jìn)行擔(dān)保。不過他承認(rèn)，由于集體土地流轉(zhuǎn)問題的復(fù)雜性，公司在前期不會過多接觸。
"搞試驗(yàn)也不能越位"
在成都，絕大多數(shù)"小產(chǎn)權(quán)房"都與"新居工程"沾邊。新居工程是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一個重要組成部分，也是集體土地流轉(zhuǎn)的焦點(diǎn)。成都市政府自2004年開始對150萬畝宅基地進(jìn)行整理，集中修建農(nóng)民住宅后，對整理出來的土地進(jìn)行公開出讓，恒大地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后涉足其中，取得了數(shù)千畝土地。
"這其中不乏基層政府為了自身利益擴(kuò)大新居工程規(guī)模，從而形成小產(chǎn)權(quán)房對外銷售的狀況。"上述成都市國土資源局人士透露。"為了鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地資本必須實(shí)行流轉(zhuǎn)，但另一方面，國家又必須牢牢把控土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)權(quán)，杜絕私下交易，這就必須要有新的政策和法律來支撐。"
可以說，小產(chǎn)權(quán)房某種程度上體現(xiàn)了"小政府"與"大政府"搶奪土地收益的矛盾。一直以來，"大政府"低價(jià)征地，再高價(jià)拍賣給開發(fā)商，"大政府"的解釋是，用以回收此前城建配套建設(shè)的巨額投資。而"小政府"（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處乃至村委會）是親手策劃小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的主體，房地產(chǎn)開發(fā)的利益回報(bào)，一部分給農(nóng)民分紅，剩下的投資鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)。
由于集體土地流轉(zhuǎn)的合法性一直沒有得到法律保障，所以，即使是位處爭議中心的土地管理部門，也要把握好"改革"與"越位"之間的分寸。
據(jù)接近成都市國土資源局高層的人士透露，去年7月底，成都市國土資源局的土地流轉(zhuǎn)試行辦法出臺后，引起了國土資源部系統(tǒng)內(nèi)部的廣泛爭議。國土資源部高層曾以"搞試驗(yàn)也不能越位"的話相告誡。
今年年初，在成渝兩地地方政府的全力邀請下，國土資源部部長徐紹史一行，從4月19日開始對成渝的土地改革進(jìn)行了為期4天的考察，"成渝模式"獲得初步肯定--在成渝試驗(yàn)區(qū)嘗試集體土地資本化、貨幣化的改革，允許集體土地使用權(quán)作價(jià)入股，鼓勵組建農(nóng)村土地股份合作社，提高占補(bǔ)平衡費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，社會資金可直接參與整鎮(zhèn)改造、農(nóng)村拆院并院及新型社區(qū)基地建設(shè)。徐紹史表示："明晰產(chǎn)權(quán)，規(guī)范流轉(zhuǎn)，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，成都經(jīng)驗(yàn)值得學(xué)習(xí)。"國土資源部也將就此開展研究。
農(nóng)村土地改革一直是成都試驗(yàn)區(qū)實(shí)現(xiàn)綜合配套改革的突破口，成都市副市長劉仆在今年年初召開的成都市農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度研討會上提出：集體經(jīng)濟(jì)組織的土地只有通過頒發(fā)土地權(quán)證，逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地"同地同權(quán)"并容許其流轉(zhuǎn)，才能具有資本的全部屬性。
徐紹史為首的考察團(tuán)剛走，全國政協(xié)副主席鄭萬通為首的考察團(tuán)又要到了，這次考察要對"成渝的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和土地流轉(zhuǎn)形成意見，供中央決策參考"。小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)只是時間問題？
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在成都借助新居工程，正在開發(fā)、銷售的"小產(chǎn)權(quán)房"在200處以上，占市場供應(yīng)量的20％左右。
馬明超所屬的成都雙流縣興隆鎮(zhèn)瓦窯村，將要興建一個占地600畝左右的旅游項(xiàng)目和兩個新居工程，當(dāng)了近30年農(nóng)民的他，身份將變成"市民"入住新居工程，同時，他也將以宅基地入股成為旅游項(xiàng)目的股東。馬明超告訴記者，該地的新居工程也有30%以上對外出售，市場價(jià)在1500元左右。
"現(xiàn)有的法律規(guī)定，城市居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房，但成渝試驗(yàn)區(qū)改革的核心便是農(nóng)民變市民，嚴(yán)格來說，今后小產(chǎn)權(quán)房的所有者都是市民，農(nóng)民分得的房屋可以流轉(zhuǎn)，那購買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主也將享受到同樣政策。"成都社科院城市發(fā)展研究中心教授王增輝認(rèn)為，"當(dāng)集體土地成為資本可以自由流轉(zhuǎn)的時候，附著于其上的小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)只是時間問題。"他認(rèn)為，成渝試驗(yàn)區(qū)將最終擔(dān)當(dāng)扯掉這塊"遮羞布"的角色。
據(jù)說了解，國土資源部原本計(jì)劃于去年底出臺《關(guān)于農(nóng)村集體土地管理的有關(guān)通知》，對于一些已經(jīng)形成一定規(guī)模、符合土地利用規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，考慮讓其補(bǔ)齊手續(xù)后轉(zhuǎn)為合法，后來考慮到小產(chǎn)權(quán)房的復(fù)雜性遲遲未能出臺。"這方面的政策很可能將綜合國土資源部和全國政協(xié)兩個考察團(tuán)的意見后才能出臺。"一位參與徐紹史考察團(tuán)座談會的成都市政府官員透露。
"集體土地流轉(zhuǎn)是一個涉及多方面的話題，進(jìn)一步是改革的成功，退一步是改革的流產(chǎn)。"陪同徐紹史在成都進(jìn)行考察的成都市國土資源局人士認(rèn)為，成都集體土地流轉(zhuǎn)模式雖然大致上得到了國土資源部的認(rèn)可，但最終公開的模式，還要看國土資源部的意見，"只有新機(jī)制確立了，已有的小產(chǎn)權(quán)房才會有最終方向"�！ �
[更多新聞]
|
|
