|
|
|
深圳樓價(jià)下跌30%沒問題 促使房價(jià)下降的三板斧 [推薦]
|
房價(jià)瘋漲，有人歡喜，有人憂愁，也有人憤恨。當(dāng)二手房價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般職工的平均收入水平之后，便有人開始期盼著房價(jià)要降，甚至要暴降。
在樓價(jià)一路狂漲的時(shí)候，且讓我們來一次狂想，那就是樓價(jià)驟跌，這個(gè)下跌的幅度越多越好，以給那些被樓價(jià)折磨良久的心靈一次暢快的呼吸。當(dāng)然，已經(jīng)有人預(yù)言假如樓價(jià)一年內(nèi)下跌30%，銀行的壞賬將上升29.1%，14%的家庭將破產(chǎn)，所以，我們還是從現(xiàn)實(shí)的角度出發(fā)，假定房價(jià)驟降30%，這種可能短期內(nèi)未必存在，但未來不好說，以期給那些高樓價(jià)的狂熱追隨者一點(diǎn)善意的風(fēng)險(xiǎn)提醒：從來沒有只升不跌的市場，樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市須慎重。
所以，且讓我們幽默一把，看看房價(jià)暴跌之后可能出現(xiàn)的眾生相，在一笑而過之后，再來認(rèn)真聽聽專家講講如何才是一個(gè)比較合理的降價(jià)方法。
樓價(jià)驟跌流行語
賣家流行語：今天，你賣了沒？
心態(tài)小析：多套物業(yè)不是難事，房價(jià)下跌不是壞事，只要預(yù)估準(zhǔn)確，提前賣了了事。
買家流行語：今年過節(jié)不買房啊，買房只買廉價(jià)房
心態(tài)小析：等一等，看一看，還有更便宜的。從來我們就不怕他降價(jià)，我們只怕他降得不夠劇烈。
開發(fā)商流行語：我降，我可以。
心態(tài)小析：留得青山在，哪怕沒柴燒，只要挺得住，銀行利息都不用交。
思想篇之專家訪談
樓價(jià)下跌30%沒問題
談錦釗（廣州市社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員、廣州市城市科學(xué)研究會(huì)副會(huì)長）
下跌30%不會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)
房價(jià)如果下跌30%，不會(huì)有大問題出現(xiàn)。我一直堅(jiān)持認(rèn)為，過高的房價(jià)就一定要下降�，F(xiàn)在的水平是一萬元的均價(jià)，那如果跌30%，就是七千元，這大概也就是回到一年多前的水平，這是很合理的。
現(xiàn)在包括學(xué)界，有不少人陷入了一個(gè)自相矛盾的命題當(dāng)中，一方面說房價(jià)虛高，要降，但另一方面一談?wù)摰浇担滞频綐O端，說會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)危機(jī)。有人提出說，房價(jià)如果下跌，就會(huì)出現(xiàn)香港負(fù)資產(chǎn)和美國次按問題這樣的危機(jī)，這是錯(cuò)誤的。香港當(dāng)時(shí)的情況是怎么樣呢？不是30%、50%，是跌幅普遍50%以上！這種狀況下，房屋的價(jià)值當(dāng)然不足以抵對銀行的貸款，就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。單純講房價(jià)降對銀行造成的沖擊，是忽略了銀行本身的抗壓能力。從現(xiàn)在的情況看，如果房價(jià)下跌30%，對銀行也有一個(gè)沖擊，但銀行本身還能頂?shù)米�。同時(shí)，由于房價(jià)下降，使得更多的人能夠買房，這也能夠帶來銀行業(yè)務(wù)量的放大，增加銀行利潤，這對銀行也是好事。
所以，不能簡單地把房價(jià)跌跟負(fù)資產(chǎn)問題聯(lián)系起來，不是降不降的問題，而是應(yīng)該提出跌多少也有個(gè)度的問題。我覺得，50%應(yīng)該是個(gè)分界線，超過這個(gè)比例，相當(dāng)于我們退回五六年前房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)不久時(shí)候的水平，那就比較危險(xiǎn)。但按照現(xiàn)在產(chǎn)品的質(zhì)量和豪宅的價(jià)格各個(gè)方面看，我個(gè)人估計(jì)現(xiàn)在的房價(jià)有20%～30%的虛高成分，因此如果房價(jià)降30%，還是在一個(gè)比較合理的空間內(nèi)。所以，有的人鼓吹說房價(jià)一降就會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)危機(jī)，這實(shí)際上還是表面上的希望降，實(shí)際上是不想降。
兩三年下跌20%可能最理想
從理想的角度看，房價(jià)如果能夠跌回到兩年前市場的水平，還比較合理，但綜合各方面的因素看，現(xiàn)在下跌的可能性不大，跌到5000元的水平的可能性更是零，所以，能夠用兩三年的時(shí)間跌個(gè)20%就已經(jīng)很理想了。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)在沒有這么大的力量去促使房價(jià)下跌，需求依然旺盛，但是供應(yīng)相對不足，這個(gè)經(jīng)濟(jì)的力量很大。從政策層面看，制約需求的措施也不夠，包括限制購買住房等，都是大家在說，在政策層面上還沒看到可能性。同時(shí)，房地產(chǎn)市場也是一個(gè)各方利益訴求的市場，沒買房的人當(dāng)然希望房價(jià)降，但開發(fā)商作為生產(chǎn)者，他必然謀求利益最大化，他不希望降；政府能收土地批租的出讓金，他不希望降；炒房的人，更不希望降；只有銀行一方面擔(dān)心自己的貸款收不回，一方面希望減輕信貸負(fù)擔(dān)，因此可能會(huì)希望小降。
促使房價(jià)下降的三板斧
如果要促使房價(jià)降下來，我覺得還是要從供求上入手。
首先是應(yīng)當(dāng)增加土地供應(yīng)。在中心區(qū)土地緊張的情況下，應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展衛(wèi)星城和17個(gè)中心鎮(zhèn)，把人口合理遷移到郊區(qū)去。世界上的現(xiàn)代化大都市，都經(jīng)歷了一個(gè)開始是向心的，在中心區(qū)高度密集，隨后由于過度密集，帶來空氣、交通等生活質(zhì)量問題，又通過地鐵、公交、私人小汽車等方式拓展到郊區(qū)的過程。我去過巴黎，那里的市中心也就30多平方公里，相當(dāng)于我們一個(gè)東山區(qū)多，而工作在市中心的機(jī)關(guān)工作人員，每天從郊區(qū)開車到地鐵口，然后再坐到市中心，也很正常；這是將來城市居住的模式，我們現(xiàn)在市內(nèi)空氣差、交通堵，已經(jīng)出現(xiàn)了一些問題，未來的城市布局要有調(diào)整和改變。中心城區(qū)應(yīng)以商用土地的供應(yīng)為主，而中心城區(qū)的土地貴，實(shí)際上也使得周邊的土地更有了開發(fā)的價(jià)值。另一方面，現(xiàn)在不是講“中調(diào)”嗎？對于已經(jīng)衰落的舊城區(qū)的部分要進(jìn)行改造，這也能增加一部分供給。
第二則是增加供應(yīng)廉價(jià)房，包括廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。我個(gè)人意見這個(gè)量一定要大，從2000年后，我們基本沒有公房了，現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)是補(bǔ)救。看廣州市的規(guī)劃，廉租房要建2.3萬套，我看翻兩三倍都沒問題，大約在10萬套左右比較合理。這主要是因?yàn)�，城市的居住模式是變�?dòng)的，人口是流動(dòng)的，因此需要租房，而除了老人家給錢，年輕人一般是不能買房的，加上根據(jù)外國統(tǒng)計(jì)，在35歲以前，人均大約有3～4次的跳槽，甚至可能在同一個(gè)城市不同區(qū)工作，過早買房會(huì)帶來不方便，因此也需要租房。而政府保障型住房是政府調(diào)控的很重要的力量。如果沒有調(diào)控，全部都是商品房，那么市場就會(huì)膨脹，就是失控。但政府不能強(qiáng)行限定開發(fā)商的利潤應(yīng)該是多少，所以一定要掌握到足夠多的資源，才能通過市場的手段來干預(yù)、調(diào)控樓市。
第三則是分清自住和投資的區(qū)別，滿足自住，抑制過度投機(jī)。這一部分政府也有做，但做得不夠。而區(qū)分自住和投資的區(qū)別，可以按照是否第一次買房來計(jì)算，從第二套開始控制。如果說第二套是為小孩將來買的，只是為了賺取一個(gè)房價(jià)的時(shí)間差，那么從第三、第四套開始就應(yīng)該卡得很死。因?yàn)檫@時(shí)候，購買房屋已經(jīng)明顯是為了賣而買，是為了博取房子的價(jià)值升值，因此要課以重稅。而在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，通過稅收來加以控制，這是很正常的。另外，像加息，也可以考慮對第一套物業(yè)的房貸利息低一點(diǎn)或進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助，從而減輕自住型買家的壓力。
[更多新聞]
|
|
