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杭州市政府推四大舉措劍指 "囤房" [推薦]
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8月6日，杭州市房產(chǎn)管理局向各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下發(fā)了《關(guān)于進一步加強商品房(預(yù))銷售管理相關(guān)事宜的通知》，對限制開發(fā)商囤房推出了四大舉措。
今年5月以來，杭州樓市升溫速度很快。部分新開樓盤幾天內(nèi)一售而空，市中心某些區(qū)域房價則在一個月內(nèi)猛漲1000~2000元/平方米。眼看樓市如此火熱，不少開發(fā)商開始提高房屋售價，并捂盤惜售，制造房子緊俏的假象。這一通知的出臺，對正在風(fēng)頭上的囤房風(fēng)顯然是個有力打擊。但是，據(jù)記者調(diào)查，這些囤房措施雖然堵住了一些漏洞，但還有“漏網(wǎng)之魚”。一些購房者呼吁，要真正杜絕囤房，還有很長的路要走。
三種囤房現(xiàn)象正在樓市蔓延
現(xiàn)象一：
達到預(yù)銷售條件，樓盤不開盤
普及指數(shù)：★★★★
今年的房價上漲熱潮讓杭州的開發(fā)商也感嘆“好日子來得太快”。一位9月份將推新房源的樓盤開發(fā)商告訴記者，現(xiàn)在的房價已經(jīng)偏離了一貫的定價體系，連開發(fā)商也不知道定什么價才不會讓自己的房子賣低了。一些樓盤紛紛推遲開盤時間：反正賣得越遲房價越高，還不如等一等看看市況再說。
某知名房產(chǎn)論壇近日發(fā)布了一份由網(wǎng)友提供的有惜售嫌疑的樓盤名單。據(jù)記者調(diào)查，其中的確有相當(dāng)一部分樓盤有囤房現(xiàn)象：城西申花路某高層樓盤，5月份房交會上已在大力推廣，戶型都已確定，據(jù)悉，現(xiàn)在工程進度已到正負(fù)零零(結(jié)構(gòu)層出地面，達到預(yù)售條件)，可是，卻還沒有開盤；錢江新城核心區(qū)某樓盤，還有六幢，開盤日期一再推遲，銷售人員對開盤日期和預(yù)期價格都是一問三不知；九堡某樓盤，房交會的時候說7月底開盤，但是現(xiàn)在還遲遲沒有動靜。還有城北橋西某樓盤，房子已造到五六層，可是還是沒有開盤跡象。
去年宏觀調(diào)控時，一些樓盤為增加銷售賣點，紛紛改變銷售策略，將期房銷售轉(zhuǎn)為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，在現(xiàn)場做好精裝修樣板區(qū)甚至景觀區(qū)才賣。可是，今年，市場轉(zhuǎn)熱，住宅需求量嚴(yán)重供不應(yīng)求。現(xiàn)在的不開盤，不是怕不好賣，而是怕賣低了。
業(yè)內(nèi)人士分析，這一變相的囤房手段對制造樓市供不應(yīng)求的假象作用是最大的。一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，5月份以來，杭州樓市需求一直很火爆，但可售房源卻一直很少。據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，截至本周一，杭州市區(qū)可售住宅房源只剩4100多套。是符合銷售條件的樓盤太少，還是開發(fā)商推出的可售房源太少？假如符合預(yù)售條件也可以不去領(lǐng)預(yù)售證，那么，樓市的實際供應(yīng)量就是一個在某種程度上開發(fā)商可以掌控的數(shù)據(jù)。
現(xiàn)象二：
領(lǐng)了預(yù)售證也不開盤
普及指數(shù)：★★
且不說符合預(yù)售條件可以不去領(lǐng)預(yù)售證，火爆樓市下，一些樓盤甚至領(lǐng)了證也不開盤。
喬司某樓盤，首批房源預(yù)售證申領(lǐng)后上網(wǎng)公示，公示時間寫明3天后開盤�？墒牵�(dāng)購房者一窩蜂前去買房時，開發(fā)商看著人多，卻推遲了開盤時間。
還有城西某樓盤，一幢樓領(lǐng)了預(yù)售證�？墒�，售樓小姐卻告訴購房者，其中一部分房源沒開盤。
現(xiàn)象三：
將預(yù)售房源抵押惜售
普及指數(shù)：★★
杭州樓市還出現(xiàn)某樓盤將大部分可售房源通過抵押轉(zhuǎn)為“限制房產(chǎn)”的現(xiàn)象。據(jù)知情開發(fā)商透露，將一部分房源抵押，既可以從銀行獲得一部分寶貴的流動資金，又可以達到惜售目的。并且只要償還銀行貸款，可以隨時解除抵押。一般來說，“合法”的限制房產(chǎn)是指超規(guī)劃面積的房源，而這種限制房產(chǎn)就是違規(guī)操作。
新政策下，哪些行為成“漏網(wǎng)之魚”
新政策對囤房打擊力度有多大？開發(fā)商對新出臺的政策又持怎樣的看法？
某開發(fā)商私下告訴記者，新政策出臺后，他細(xì)細(xì)研讀了這些政策，覺得很多政策都具有“重申”的意味，像“住宅房源領(lǐng)了預(yù)售證需一次性上網(wǎng)公開銷售”這一點，其實原來就是這樣規(guī)定的。只不過，由于執(zhí)行不力，個別樓盤領(lǐng)了預(yù)售證后還有部分房源不售現(xiàn)象。這次重申，想必開發(fā)商也不敢再冒險了。
文教區(qū)某樓盤總經(jīng)理助理研讀了這份文件后認(rèn)為，關(guān)于限制房源抵押的規(guī)定和自留房的規(guī)定在以往政策中并沒出現(xiàn)，是這次新政中最為受人關(guān)注的亮點。
市場不好時，開發(fā)商不會動抵押房子的腦筋，銀行也不樂意受理此類業(yè)務(wù)。杭州某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們就是在去年底今年初樓市轉(zhuǎn)好時才推出在建工程抵押這一新業(yè)務(wù)的。
記得去年底杭州市中心某酒店式公寓開盤時就采用了限制14層以下房源的做法。當(dāng)然，那時這么做是為了給銷售率制造個好看的成績，而現(xiàn)在則是為了將房子限制起來不銷售。
今年以來特別是近3個月，房子特別好賣，一些開發(fā)商都有“房子賣早了反而賺錢少”的感覺，所以抵押房子成為惜售的手段之一。從新政第二大條看，通過抵押房子來惜售的幾種手段被堵住了。
新政明確規(guī)定：“對辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)后作期房預(yù)售的不得辦理在建工程抵押”，這意味著預(yù)售房源不得抵押；新政還對現(xiàn)房抵押作了限制。它規(guī)定，作現(xiàn)房銷售的房源，在未申請權(quán)屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權(quán)屬初始登記時需辦理在建工程抵押注銷手續(xù)；新政對未預(yù)售房源也限制抵押：“未申報商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)的商品房項目，不得辦理在建工程抵押”。
其實最后這一點“殺傷力”最大。如果一個樓盤有五幢房子，一幢樓已領(lǐng)了預(yù)售許可證，剩下4幢樓也不得抵押。而這一點可能是以往政策的最大空白點。
雖說新政打擊了囤房行為，可是，一位開發(fā)商卻說，還是有一些囤房現(xiàn)象成為新政下的“漏網(wǎng)之魚”。
比如說，新政只規(guī)定，已領(lǐng)預(yù)售證的房源必須上網(wǎng)銷售，但也允許一個樓盤以單體即幢為單位申報預(yù)售資格。比如說，一個樓盤有5幢樓達到預(yù)售條件，但開發(fā)商可以一幢一幢申報。這也就是常說的擠牙膏式的推盤法。
再比如，新政只規(guī)定列入開發(fā)計劃的房源必須上網(wǎng)銷售，但沒限定何時上網(wǎng)銷售，這樣，有些樓盤即使已符合申領(lǐng)預(yù)售證的條件也可以不去領(lǐng)證，堂而皇之地“惜售”。
有位開發(fā)商就說，既然領(lǐng)了證的房源要銷售，那我索性就不去領(lǐng)證。反正新政對預(yù)售房源和現(xiàn)房銷售房源都“盯”得特別緊，但介于兩者之間的房源也就是沒領(lǐng)預(yù)售證的期房還是處于空白地帶。
新政策下，哪些行為成“漏網(wǎng)之魚”
新政策對囤房打擊力度有多大？開發(fā)商對新出臺的政策又持怎樣的看法？
某開發(fā)商私下告訴記者，新政策出臺后，他細(xì)細(xì)研讀了這些政策，覺得很多政策都具有“重申”的意味，像“住宅房源領(lǐng)了預(yù)售證需一次性上網(wǎng)公開銷售”這一點，其實原來就是這樣規(guī)定的。只不過，由于執(zhí)行不力，個別樓盤領(lǐng)了預(yù)售證后還有部分房源不售現(xiàn)象。這次重申，想必開發(fā)商也不敢再冒險了。
文教區(qū)某樓盤總經(jīng)理助理研讀了這份文件后認(rèn)為，關(guān)于限制房源抵押的規(guī)定和自留房的規(guī)定在以往政策中并沒出現(xiàn)，是這次新政中最為受人關(guān)注的亮點。
市場不好時，開發(fā)商不會動抵押房子的腦筋，銀行也不樂意受理此類業(yè)務(wù)。杭州某銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們就是在去年底今年初樓市轉(zhuǎn)好時才推出在建工程抵押這一新業(yè)務(wù)的。
記得去年底杭州市中心某酒店式公寓開盤時就采用了限制14層以下房源的做法。當(dāng)然，那時這么做是為了給銷售率制造個好看的成績，而現(xiàn)在則是為了將房子限制起來不銷售。
今年以來特別是近3個月，房子特別好賣，一些開發(fā)商都有“房子賣早了反而賺錢少”的感覺，所以抵押房子成為惜售的手段之一。從新政第二大條看，通過抵押房子來惜售的幾種手段被堵住了。
新政明確規(guī)定：“對辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)后作期房預(yù)售的不得辦理在建工程抵押”，這意味著預(yù)售房源不得抵押；新政還對現(xiàn)房抵押作了限制。它規(guī)定，作現(xiàn)房銷售的房源，在未申請權(quán)屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權(quán)屬初始登記時需辦理在建工程抵押注銷手續(xù)；新政對未預(yù)售房源也限制抵押：“未申報商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)的商品房項目，不得辦理在建工程抵押”。
其實最后這一點“殺傷力”最大。如果一個樓盤有五幢房子，一幢樓已領(lǐng)了預(yù)售許可證，剩下4幢樓也不得抵押。而這一點可能是以往政策的最大空白點。
雖說新政打擊了囤房行為，可是，一位開發(fā)商卻說，還是有一些囤房現(xiàn)象成為新政下的“漏網(wǎng)之魚”。
比如說，新政只規(guī)定，已領(lǐng)預(yù)售證的房源必須上網(wǎng)銷售，但也允許一個樓盤以單體即幢為單位申報預(yù)售資格。比如說，一個樓盤有5幢樓達到預(yù)售條件，但開發(fā)商可以一幢一幢申報。這也就是常說的擠牙膏式的推盤法。
再比如，新政只規(guī)定列入開發(fā)計劃的房源必須上網(wǎng)銷售，但沒限定何時上網(wǎng)銷售，這樣，有些樓盤即使已符合申領(lǐng)預(yù)售證的條件也可以不去領(lǐng)證，堂而皇之地“惜售”。
有位開發(fā)商就說，既然領(lǐng)了證的房源要銷售，那我索性就不去領(lǐng)證。反正新政對預(yù)售房源和現(xiàn)房銷售房源都“盯”得特別緊，但介于兩者之間的房源也就是沒領(lǐng)預(yù)售證的期房還是處于空白地帶。
四大舉措：劍指“囤房”
一、為確保列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項目上市銷售，及時提供房地產(chǎn)市場有效供給，開發(fā)企業(yè)在申請商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)時按以下規(guī)定辦理：
1、對房屋用途為“住宅”的商品房在申請商品房(預(yù))銷售審批時所有房源應(yīng)一次性全部上網(wǎng)對外公開銷售。
2、對房屋用途為“辦公”、“商業(yè)”等公建用途的商品房在申請商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)時可以按期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售分別申報。
3、開發(fā)企業(yè)申報的現(xiàn)房銷售房源在完成權(quán)屬初始登記的同時轉(zhuǎn)為現(xiàn)房公開上網(wǎng)對外銷售。
二、對辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)后作期房預(yù)售的不得辦理在建工程抵押；作現(xiàn)房銷售的房源，在未申請權(quán)屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請權(quán)屬初始登記時需辦理在建工程抵押注銷手續(xù)；對未申報商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)的商品房項目，不得辦理在建工程抵押；對完成權(quán)屬初始登記后的商品房項目不再辦理現(xiàn)房抵押手續(xù)。
三、對2004年1月1日至今各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的自留房進行集中清理，對符合現(xiàn)房銷售條件的均應(yīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)售房源對外公開銷售。
四、對列入房地產(chǎn)開發(fā)計劃的商品房項目應(yīng)全部申報辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)，實行公開上網(wǎng)銷售。對未申報商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)的商品房項目，在申請權(quán)屬初始登記之前需申報辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)。
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