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成都買房后要退房按原假還是現(xiàn)價 先看清三個條件
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專家：《消條》將進(jìn)一步規(guī)范房市
四川省社會科學(xué)研究院房地產(chǎn)研究員蔣華東認(rèn)為，《消條》中關(guān)于消費者退房整改意見的提出是非常正確并且合情合理的。當(dāng)前市場上有些商品房在質(zhì)量、安全等都沒有得到保證，導(dǎo)致了消費者的合法權(quán)益受到損害，從另一個角度看可以說是一種不等價交換，是不符合常理的。
他說，在房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，影響了正常居住，消費者向開發(fā)商提出退房要求的時候，一般得不到合理有效的解決，有規(guī)定往往執(zhí)行不下去。因此他認(rèn)為，解決問題的關(guān)鍵不單是要靠開發(fā)商履行好自己的責(zé)任，關(guān)鍵政府部門還要過硬，有專門的法律法規(guī)進(jìn)行強(qiáng)有力的約束。
之所以說這樣的法規(guī)合情合理，是因為當(dāng)前大部分開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻都較低，在拍到地后往往會出現(xiàn)這樣那樣的問題，由于建筑不符合標(biāo)準(zhǔn)或者是自身資金周轉(zhuǎn)方面的原因，政府部門或者是銀行會采取相應(yīng)的措施對開發(fā)商進(jìn)行整理，這樣有可能導(dǎo)致消費者無法辦理土地所有權(quán)或是房屋所有權(quán)登記，在很多時候，開發(fā)商會把這樣情況隱瞞或者是把經(jīng)營上的問題轉(zhuǎn)變到消費者身上，這就嚴(yán)重侵害了消費者的合法權(quán)益，因此我們就更需要有相關(guān)的法律法規(guī)出臺，來保障廣大消費的合法權(quán)益。
關(guān)于消費者退房的賠償問題，廣大消費者在簽訂購房合同時，一定要注意兩種情況，一種情況是在購房合同中已經(jīng)約定好了的，開發(fā)商方面如出現(xiàn)房屋質(zhì)量等問題，只進(jìn)行整改但不能退房，這就要求消費者在簽訂合同時引起注意，對不滿意或者是不合理的地方應(yīng)及時提出來和開發(fā)商商量，以保障自己的利益。還有一種情況是合同上沒有約定或者是沒有羅列完退房的具體條件的，消費者要求退房時就要通過法律訴訟來解決，相關(guān)的法律法規(guī)取決于消協(xié)的具體規(guī)定或者是社會的相關(guān)職能部門的規(guī)定。另外，關(guān)于哪種情況屬于質(zhì)量不合格或者是屬于影響了消費者正常居住使用的，這應(yīng)由國家的質(zhì)量監(jiān)督部門或者是專業(yè)的房屋檢測機(jī)構(gòu)來進(jìn)行具體的裁定。
蔣華東最后認(rèn)為，《消條》的這幾點意見是非常必要的，這不僅是對房地產(chǎn)市場進(jìn)一步的規(guī)范，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一個規(guī)章，這些法規(guī)在消協(xié)的推動下，可以彌補(bǔ)當(dāng)前房地產(chǎn)市場上存在的不足，同時讓廣大消費者的合法權(quán)益得到最切實的保障。
新聞鏈接
商品房合同欺詐雙倍賠償
房地產(chǎn)經(jīng)營者與房屋買受人訂立商品房買賣合同，有下列欺詐行為，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)返還已付購房款及利息，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任：隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；隱瞞所售房屋、土地已經(jīng)抵押的事實；商品房買賣合同訂立生效后，又將該已銷售的商品房出賣的。
消費者退房價錢
按時價算字
房地產(chǎn)經(jīng)營者有下列情形之一的，消費者有權(quán)解除商品房買賣合同，房地產(chǎn)經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)賠償損失：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格到期不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；由于房地產(chǎn)經(jīng)營者的原因，導(dǎo)致消費者無法辦理土地所有權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記的。消費者選擇解除合同退房的，現(xiàn)時房價高于合同房價時，按現(xiàn)時房價計算，現(xiàn)時房價低于合同房價時，按合同房價計算。
正在制定中的《四川省消費者權(quán)益保護(hù)條例》(草案)(以下簡稱《消條》)7月10日至7月18日向全社會公開征求意見，引起了社會的廣泛關(guān)注，其中第7、第8項關(guān)于商品房合同欺詐和消費者退房條件以及賠償?shù)膯栴}，更是引起了廣大市民的強(qiáng)烈反響。條例中說，在符合具體退房情況的條件下，消費者選擇解除合同退房時，現(xiàn)時房價高于合同房價的，按現(xiàn)時房價計算，現(xiàn)時房價低于合同房價時，按合同房價計算。
針對商品房退房的一系列具體問題，社會各界人士發(fā)出不同聲音。
消協(xié)：要退房先看清三個條件
四川省保護(hù)消費者權(quán)益委員會秘書長劉亞兵說，關(guān)于消費者退房的問題，目前的情況比較復(fù)雜，消費者退房的理由很多，有的甚至是沒有理由，單憑自己的意愿、喜好等要求退房。但要求退過房的消費者都知道，就個人辦理退房來說是比較弱勢的，在與開發(fā)商的爭執(zhí)中，退房的要求一般都不能實現(xiàn)，為了保障消費者的合法權(quán)益，所以我們需要明確的法規(guī)來強(qiáng)制執(zhí)行。
在提出的三點修正意見中，第一，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格到期不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格。第二，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。第三，由于房地產(chǎn)經(jīng)營者的原因，導(dǎo)致消費者無法辦理土地所有權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記的。在符合了以上其中任何一項條件時，消費者都有權(quán)利向開發(fā)商提出解除商品房買賣合同，并且房地產(chǎn)經(jīng)營者要賠償相應(yīng)的損失。之所有提出這三點，是因為考慮到其性質(zhì)比較嚴(yán)重，這三點是屬于開發(fā)商負(fù)有重要責(zé)任的方面，簡單來說，這是規(guī)避了價格的因素，而由于開發(fā)商的責(zé)任所導(dǎo)致的，出于切實保障消費者權(quán)益的方面考慮，才提出了這樣的整改意見。
就條例中所說的現(xiàn)時房價的問題，劉秘書長解釋說，在《消條》一旦通過以后，社會的相關(guān)職能部門會有相應(yīng)的具體解釋條款來解答這個問題，就他個人理解來說，現(xiàn)時房價主要是指現(xiàn)時的成交價，或者說是政府部門公布的當(dāng)前市場樓盤的均價。
律師：“現(xiàn)時房價”還需再明確
就《消條》中涉及的退房問題，四川致高律師事務(wù)所副主任林方平律師闡述了以下三個觀點：
觀點一：條款在表述上存在問題
條款中有“房屋交付使用后，房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重經(jīng)檢驗確屬不合格，消費者可以同開發(fā)商解除購房合同。”這一條，表述上就存在一些問題，我們不妨追究一下這一條產(chǎn)生的背景。但是什么原因讓房屋已經(jīng)交付使用了，還會出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題而使房屋不能正常使用呢？還有，“由于房地產(chǎn)經(jīng)營者的原因，導(dǎo)致消費者無法辦理土地所有權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記的，消費者可以解除購房合同”也是同樣的道理。另外，“消費者選擇解除合同退房的，現(xiàn)時價高于合同價時，按現(xiàn)時房價計算，現(xiàn)時房價低于合同價時，按照合同價計算”這一條中，“現(xiàn)時房價”如何確定是一個極大的難題，在實際操作也是極其容易引起分歧和糾紛。
觀點二：規(guī)定條款的執(zhí)行難度很大
正如觀點一中表述的那樣，整個條款的由于有些表述不很準(zhǔn)確，所以執(zhí)行起來難度非常大。首先，房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，由哪個單位實施認(rèn)定，這個認(rèn)定有沒有權(quán)威性，能不能讓開發(fā)商和消費者都能接受，這是執(zhí)行難度大的原因之一。其次，那些原因才是房地產(chǎn)經(jīng)營者的原因，導(dǎo)致消費者無法辦理土地所有權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記，這些原因的產(chǎn)生是由誰認(rèn)定，規(guī)定不明確；不僅如此，消費者又從那些渠道可以清楚的知道是這些原因造成了自己無法辦理土地所有權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記，消費者又如何獲得這些證據(jù)或者說消費者如何才能舉證。
執(zhí)行難度最大的還是關(guān)于“現(xiàn)時房價”問題。條款中沒有明確規(guī)定如何認(rèn)定“現(xiàn)時房價”，也就是說這個現(xiàn)時房價是由消費者和開發(fā)商協(xié)商才能確定。例如，消費者購房時合同價是50萬元，而市場正常銷售的價格是80萬，但如果是已經(jīng)入住后才發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量問題，其間消費者花費了大量的裝修費用，還有辦理各種手續(xù)交納了規(guī)定的費用等等，這些費用如何計算，由誰來承擔(dān)等等問題，都是一個“現(xiàn)時房價”無法明確的。所以，“現(xiàn)時房價”在認(rèn)定上就存在非常大的分歧，在實際執(zhí)行過程中也就會產(chǎn)生非常大的難度。
觀點三：條款的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一
條款中規(guī)定，“消費者選擇解除合同退房的，現(xiàn)時價高于合同價時，按現(xiàn)時房價計算，現(xiàn)時房價低于合同價時，按照合同價計算”。就是說這一條主要是保護(hù)了消費者的權(quán)益，但對開發(fā)商而言則沒有體現(xiàn)出相應(yīng)權(quán)益的保障。如果房價降了，這是由于市場的因素造成的，雖然在退房的問題上開發(fā)商的確是有過錯，但也不能讓有過錯的一方承擔(dān)全部的損失，而且，在這些過錯的認(rèn)定上本身就不明確。
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