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杭州相近的地價(jià) 不同的價(jià)值
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編者按：每一次市中心地價(jià)的刷新，就是人們對(duì)城市中心應(yīng)有價(jià)值的重估。杭州的房地產(chǎn)開發(fā)已歷經(jīng)十幾年時(shí)間，在這期間城市的價(jià)值、公共資源的集約程度、開發(fā)企業(yè)的成熟度和人們的價(jià)值取向都有了翻天覆地的變化，加上市中心土地的供應(yīng)日益稀缺，其價(jià)格逐漸走高是必然趨勢(shì)。
但是，地價(jià)只是城市中心價(jià)值的一個(gè)暫時(shí)性參數(shù)，貴地之上只有造出真正的好房子，市中心的稀缺價(jià)值才能得到完美體現(xiàn)；反之，那些設(shè)計(jì)、配置和用材皆屬平庸的產(chǎn)品，雖然也有跟隨地價(jià)扶搖直上的沖動(dòng)，虛火過后，終究會(huì)被市場(chǎng)沖刷出其本來的面目。
市中心依然不可替代
杭州的夏天燠熱而讓人難以平靜，沖動(dòng)是這個(gè)季節(jié)在城市中暗涌的情緒。一個(gè)多月來，杭州市中心土地拍賣價(jià)格一次又一次被刷新，地價(jià)幾乎與周邊樓盤售價(jià)持平。消息一出，周邊的一手和二手賣家陷入集體的狂喜，準(zhǔn)備迎接升值的盛宴。而在錯(cuò)愕之中，一些尚未買房的年輕人撲向每一批新開的房源，近千名預(yù)約客戶等幾十套房的現(xiàn)象屢見不鮮。市場(chǎng)里彌漫的那股躁動(dòng)氣息讓許多人直呼看不懂。
其實(shí)，看不懂的不是地價(jià)，而是市中心應(yīng)有的價(jià)值。在城市中，人們可以享受到購(gòu)物、餐飲和文化等各種生活便利；可以利用發(fā)達(dá)完善的公共交通網(wǎng)絡(luò)，節(jié)約出行成本。城市在發(fā)展過程中累積的不僅是街道路網(wǎng)、水電煤氣和電信設(shè)施，更有經(jīng)過奮斗傳承難以割舍的生活理念、歷史痕跡和人際脈絡(luò)。這些由密集的人流、物流和信息流交匯而成的市中心多樣性魅力，郊區(qū)在五到十年內(nèi)還無法替代。
近年來，杭州市政府傾力進(jìn)行三大保護(hù)工程(西湖、西溪、運(yùn)河)、錢江新城開發(fā)、背街小巷整治、五縱六路、一縱三橫道路改造等，城市面貌和基礎(chǔ)設(shè)施煥然一新，吸引力與日俱增。2005年以來，在杭州一些郊區(qū)房產(chǎn)持續(xù)低迷、打折降價(jià)之風(fēng)盛行之時(shí)，個(gè)別市中心價(jià)高質(zhì)優(yōu)樓盤仍是穩(wěn)中有升，市中心的魅力可見一斑。
盡管郊區(qū)化的進(jìn)程在加快，但在大多數(shù)人心目中，市中心的吸引力依然是不可替代的。
珍鉆之地
往往會(huì)誕生城市的經(jīng)典
市中心的繁華與便利，加上可開發(fā)土地的日益稀缺，使之成為各類“地王”誕生的集中地。然而，珍鉆之地，往往會(huì)誕生城市的新經(jīng)典，這在世界范圍內(nèi)也是普遍規(guī)律。香港信和集團(tuán)1989年聯(lián)合新鴻基，以33.5億元高價(jià)投得灣仔地王，每平方尺地價(jià)高達(dá)43000元，再創(chuàng)香港賣地的最高紀(jì)錄。這幅灣仔地王后來發(fā)展成著名的中環(huán)廣場(chǎng)，不僅是香港及全亞洲最高的建筑物，而且也躋身全球十大名廈，成為國(guó)際公認(rèn)的香港標(biāo)志。
1999年10月，杭州市第一次土地招標(biāo)，中大房產(chǎn)以3.11億元的總價(jià)，取得四宜路45畝地塊的開發(fā)權(quán)，創(chuàng)造了10515元/平方米的樓面“天價(jià)”。當(dāng)時(shí)，大多數(shù)人認(rèn)為，如此高的地價(jià)，產(chǎn)品必定難做，市場(chǎng)必定抗拒。但事實(shí)證明，因獲取成本高昂，開發(fā)商不得不潛心研究地塊特征，悉心做產(chǎn)品，反而使之成為城市建設(shè)的精品。不久前，中大吳莊一套公寓二手房標(biāo)出了一千多萬元的天價(jià)，一時(shí)引起轟動(dòng)，其印證的不僅是人們對(duì)西湖邊絕版地段的認(rèn)可，也是對(duì)吳莊本身園林式布局、智能化設(shè)計(jì)和低層公寓電梯的認(rèn)可。
2004年5月，杭州星辰房產(chǎn)以11億元的價(jià)格拿下錢江新城一幅81008平方米的宅地，每平方米樓面價(jià)達(dá)5280元；而當(dāng)時(shí)周邊的新盤價(jià)約為每平方米9000元。這塊地后來成為著名的豪宅東方潤(rùn)園。開發(fā)東方潤(rùn)園的杭州欣盛房產(chǎn)總裁朱建華回憶說：當(dāng)時(shí)大家都把這塊地稱作“樓王”，因?yàn)樗厦嫜亟泵媸沁B接西湖的慶春路，絕對(duì)是風(fēng)水寶地。這樣的地塊，做成一般住宅太可惜了。公司高層到香港考察了曉廬、御峰等高端樓盤，最后把產(chǎn)品做成220-365平方米、總價(jià)800萬-900萬元的大戶型，85%是江景房。東方潤(rùn)園的許多設(shè)計(jì)都是杭州第一次出現(xiàn)，比如2戶3梯的電梯配置，比如與荷蘭國(guó)際管家學(xué)院合作的管家式物業(yè)服務(wù)；再一次更新了杭州人心目中對(duì)“豪宅”的理解。
有理想的開發(fā)商
要對(duì)得起那塊好地
舊的房子不斷老去，新的房子不斷成長(zhǎng)。城市對(duì)開發(fā)的需求是永恒的，因?yàn)槿丝�、技術(shù)和人類的愛好是不斷變化的，新一代的年輕人和大量的新移民，結(jié)合技術(shù)演變與革命，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的變革，進(jìn)而也使得消費(fèi)者的品位、個(gè)人偏好不斷變化。而因應(yīng)這種變革，提升城市的居住品質(zhì)，日益稀缺的市中心地塊無疑負(fù)載了無數(shù)人的期望。高地價(jià)既是壓力也是動(dòng)力，從而激發(fā)出更為合理的開發(fā)計(jì)劃。
2005年，金都房產(chǎn)以每平方米樓面價(jià)7006元拿下112畝的理工大學(xué)地塊。這是一個(gè)在他人眼中近乎瘋狂的行動(dòng)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)周邊的現(xiàn)房售價(jià)也只有每平方米9000元。金都房產(chǎn)副總裁俞閱隆說，這塊地的吸引力太大了，市中心很難再找出這么完整的大面積宅地。金都公司積多年在住宅中應(yīng)用科技的經(jīng)驗(yàn)，決心把這里打造成杭州第一個(gè)“科技豪宅”。這個(gè)名叫城市芯語(yǔ)的樓盤，不僅將成為杭州第一個(gè)國(guó)家3A級(jí)住宅，而且大量運(yùn)用地?zé)�、太�?yáng)能、雨水回收、風(fēng)力發(fā)電等綠色建筑技術(shù)。俞閱隆說：這塊地這么貴，做普通住宅是不可能的，不如把性價(jià)比提高，做成杭州現(xiàn)代科技住宅的典范。
4年前，綠城在北京拿下一幅西山風(fēng)景核心區(qū)的地塊。該地塊被昔日皇家園林“三山五園”環(huán)抱其中，歷代帝王都選擇西山沿線作為行宮別院、皇家園林。面對(duì)地塊的“高貴血統(tǒng)”，綠城懷著一顆極其敬畏的心，以整整4年的時(shí)間一點(diǎn)點(diǎn)地打磨出北京御園——一個(gè)以“圓廳別墅”和“平層官邸”風(fēng)格為主的新古典主義住宅群。綠城集團(tuán)總裁宋衛(wèi)平對(duì)負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的美國(guó)Meeks +Partners建筑設(shè)計(jì)公司的建筑師說：你就想像你是在白宮邊上造一幢住宅，你會(huì)用什么的態(tài)度去對(duì)待它？現(xiàn)在，許多參觀過御園的北京人都用“震撼”二字形容自己的感受。有人甚至設(shè)想，多年以后，北京御園將會(huì)完全融入“三山五園”的龍脈與文脈，成為人們心中新的經(jīng)典。
面對(duì)一塊市中心的絕版好地，開發(fā)商僅有雄厚的資金實(shí)力是不夠的。先進(jìn)的理念和豐富的經(jīng)驗(yàn)不可或缺，更需要一種經(jīng)營(yíng)城市的氣度和理想。他們不應(yīng)該是僅靠房地產(chǎn)交易套利的那些人，更應(yīng)在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)其理想，把推動(dòng)城市建筑藝術(shù)和生活居住品質(zhì)當(dāng)成自己的責(zé)任。他們應(yīng)該發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)尚未被滿足的需求，創(chuàng)造一種產(chǎn)品來滿足這種需求，出售產(chǎn)品贏得利潤(rùn)并以此推動(dòng)產(chǎn)品的開發(fā)，提升社區(qū)的價(jià)值。
一個(gè)建于市中心寶地上的優(yōu)質(zhì)社區(qū)，不僅可以創(chuàng)造出其本身在市場(chǎng)上的高價(jià)格，甚至也可以提升整個(gè)區(qū)塊的價(jià)值。綠城的深藍(lán)廣場(chǎng)在面積僅1.8萬平方米的市中心狹小地塊上，營(yíng)造出品質(zhì)感極強(qiáng)的現(xiàn)代高層社區(qū)；其沿運(yùn)河的景觀園林處理和沿朝暉路的斜入式大堂入口設(shè)計(jì)，成為這一帶最為養(yǎng)眼的風(fēng)景。
相近的地價(jià)，不同的價(jià)值
近期幾塊市中心宅地拍出之后，在申花路板塊某期房的論壇上，已經(jīng)有業(yè)主喜滋滋地計(jì)算房子的新價(jià)格了。他把工商學(xué)院地塊樓面價(jià)和三墩地塊樓面價(jià)相加除二，再加上每平方米3000元左右的建安成本，算出自己的房子現(xiàn)在值每平方米15000元。
當(dāng)然，有經(jīng)驗(yàn)的人都知道，房?jī)r(jià)不只是簡(jiǎn)單的地價(jià)加建安成本，影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵是市場(chǎng)上的供需關(guān)系。不妨把工商學(xué)院周邊同樣是在2003年拿地的樓盤來進(jìn)行一個(gè)對(duì)比：中豪晴園地塊當(dāng)年4月以招標(biāo)方式獲得，樓面價(jià)每平方米4650元；7月，華浙集團(tuán)以每平方米5218元的價(jià)格拿下銀馬公寓地塊；9月，國(guó)都公司以每平方米5325的價(jià)格拿下楓華府第地塊。而現(xiàn)在，銀馬公寓和楓華府第的毛坯房售價(jià)是每平方米19000元，中豪晴園已于今年上半年交付，在二手市場(chǎng)上的平均成交價(jià)在每平方米11000—11800元之間。
當(dāng)年，三個(gè)樓盤拿地價(jià)格相差無幾，現(xiàn)在的差價(jià)為什么已近每平方米8000元？易居臣信的資深經(jīng)紀(jì)人馮宇對(duì)這幾個(gè)樓盤相當(dāng)了解，他說：中豪晴園樓盤較小，只有前后兩排，前排臨近文一路，后排俯視一片老舊的社區(qū)，兩戶一梯，且使用的都是一些普通的建材，很難讓人與“豪宅”二字聯(lián)系起來。晴園邊上的耀江文萃苑也是2004年交房的樓盤，由于外立面使用了較深的藍(lán)色涂料，幾年使用下來，到處是雨水沖刷的痕跡，很不耐看。因此二手交易價(jià)也只有每平方米11500元左右。相比之下，銀馬公寓外立面使用干掛石材，電梯配置達(dá)到一梯一戶，而且臨街部分退進(jìn)幾十米，保證了社區(qū)的寧?kù)o；這樣的房子，其價(jià)格自然也高人一籌。
馮宇認(rèn)為，人們不應(yīng)該因?yàn)橐恍┑貎r(jià)的走高而陷入盲目的樂觀。如果物業(yè)自身的配套設(shè)施不能跟上時(shí)代，上漲的空間永遠(yuǎn)是有限的。
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