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成都房子 “小”得別有味道 [推薦]
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自去年“國六條”出臺至今已近一年，曾經(jīng)對開發(fā)影響頗深的“9070”政策，使中小戶型放量明顯。在近一年的市場表現(xiàn)中，適合做小戶型的小地塊項(xiàng)目紛紛登場。不僅如此，小戶型也紛紛走向三環(huán)外。同時(shí)，在戶型革新方面，小戶型也做出了大空間。一年以來，以中小戶型為主要供應(yīng)形式的成都樓市，演繹著小房子大話題。
中小戶型 顛覆成都人購房思維
“目前成都大多數(shù)項(xiàng)目，都在按照去年出臺的9070政策執(zhí)行，甚至我在做策劃顧問的溫江區(qū)部分項(xiàng)目也在嚴(yán)格執(zhí)行，可以說9070是最近兩年執(zhí)行最到位的宏觀調(diào)控政策之一。"業(yè)界人士山傳海向記者證實(shí)和傳遞了目前成都樓市的主要動態(tài)，中小戶型已逐漸成為成都人所接受的居住產(chǎn)品。
中小戶型成新盤中的主流
從春交會的展示情況看，新盤占了一半以上的數(shù)量，而中小戶型成為新盤中的絕對主流。僅僅一年，中小戶型已經(jīng)成了市場上居住消費(fèi)的主要產(chǎn)品之一。根據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如完全按照“9070”政策執(zhí)行，今年成都中小戶型總供應(yīng)量不下500萬平方米，放量空前。
一年時(shí)間，成都開發(fā)商從被動開發(fā)到主動開發(fā)。中小戶型的消費(fèi)，如同當(dāng)年高層的崛起一樣，改變著成都人的居住觀念。“成都人由于休閑的性格，戶型大多數(shù)比較趨向于空間享受，這種趨勢在去年、前年比較突出，但從去年下半年開始，更都市化的中小戶型開始成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)�！币晃辉诔俏魅h(huán)開發(fā)中小戶型項(xiàng)目的開發(fā)商告訴記者。由于居住方式改變，房價(jià)逐步上升等因素，總價(jià)較低的中小戶型成為購房者青睞的對象。成都人對戶型的認(rèn)識和追求，在過去一年中表現(xiàn)得特別突出。部分剛性需求在大戶型高總價(jià)面前受到了一定壓制，而中小戶型的出現(xiàn)，讓這些需求尋求到了更好釋放點(diǎn)。
對于開發(fā)商而言，搶占中小戶型的市場份額也成為一種大勢，由于中小戶型大多單價(jià)較高，能夠提高利潤率，加上中小戶型為主的項(xiàng)目總量不大，配套要求不高，投入較小，銷售速度快，開發(fā)周期短，可以讓開發(fā)商實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。追求優(yōu)質(zhì)地段的小地塊成為不少開發(fā)商的戰(zhàn)略之一，這也是去年開始，中小地塊價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的主要原因之一。
“從中小戶型在今年的流行看，開發(fā)商受9070政策的影響并沒有當(dāng)初想象中那么大。目前，90平方米以下戶型為主的要求基本上與市場需求能接合起來，可能會成為一種主流。”山傳海認(rèn)為。
“9070”開啟成都小戶型時(shí)代
從今年五一春交會的放量看，中小戶型唱主角的趨勢已經(jīng)非常明顯。由于9070政策執(zhí)行力度較大，開發(fā)商之間的競爭非常大。開發(fā)商為避免同質(zhì)化競爭做了很多創(chuàng)新和努力，但總體看，由于成都最近幾年已經(jīng)步入外來人口購房高峰，市場需求在不斷增加，中小戶型的放量不會面臨太大市場壓力。不過，由于加上政策出臺后，市場放量時(shí)間差距較大，可能集中在今后的一兩年時(shí)間內(nèi)，部分開發(fā)商已采取了快速銷售方式，以降低風(fēng)險(xiǎn)。對于9070政策的直接買單對象購房者而言，今年成都房產(chǎn)產(chǎn)品的變化，可能會引發(fā)中小戶型回歸。中小戶型除了承載傳統(tǒng)的過渡作用外，也會向長期居住功能轉(zhuǎn)型，成都人的大戶型居住思維可能由于持續(xù)上升的房價(jià)和產(chǎn)品功能調(diào)整而發(fā)生改變，實(shí)用型的中小戶型成為主流不可避免。
小戶型單價(jià)較高總價(jià)低
記者在對數(shù)十個(gè)在售或即將推出的樓盤進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)有小戶型的樓盤都呈現(xiàn)出價(jià)差較大的現(xiàn)象。一般的中小戶型單價(jià)比同樓盤的大戶型單價(jià)高出200——500元不等。看來9070政策出臺時(shí)，部分開發(fā)商大喊中小戶型比例增加將降低利潤的觀點(diǎn)完全被顛覆。一外來開發(fā)商告訴記者， 因?yàn)樾粜蜁龆嗔骸Φ冉ㄖ杀竞蛻粜驮O(shè)計(jì)成本，房價(jià)較高，是正常的，而且部分市區(qū)修建小戶型的地塊大多是地價(jià)不菲，單價(jià)相對較高并不奇怪。不過部分業(yè)界人士認(rèn)為，由于目前小戶型的單價(jià)事實(shí)上已高出了市場均價(jià)不少，成為開發(fā)商均衡樓盤利潤的方式之一�！皢蝺r(jià)影響開發(fā)商的利潤率，而總價(jià)影響購房者下單，這是導(dǎo)致中小戶型價(jià)格較高，大戶型價(jià)格相對較低的主要原因�！睒I(yè)內(nèi)資深人士山傳海表達(dá)了個(gè)人看法。不然如何，中小戶型已成為開發(fā)商抓住市場的一個(gè)重要的支撐點(diǎn)。
市區(qū)小地塊 引發(fā)樓市爭奪戰(zhàn)
成都市區(qū)版圖的逐日向外擴(kuò)張，為成都開發(fā)商提供了更為廣闊的發(fā)揮空間。前兩年，成都的實(shí)力開發(fā)商們紛紛在近郊大范圍圈地，動不動就是自成一體的千畝之城，而郊區(qū)樓市的火熱程度也一度蓋過了市區(qū)樓市的風(fēng)頭。然而，去年下半年至今年以來，這樣的局面卻出現(xiàn)了改觀。形態(tài)各異的市區(qū)小地塊項(xiàng)目開始風(fēng)靡整個(gè)成都樓市。
占地12畝的天盛·壹中心已經(jīng)亮相成都CBD北面，近日宣傳勢頭非常強(qiáng)勁；占地面積約22畝的第一園也在城北火熱登場；搶占了紅牌樓橋頭堡位置的富臨·美麗天占地面積也僅僅20畝；16畝的融城后街也同時(shí)在高新區(qū)火爆推出；占地約10畝的正黃·上嶺也在紅瓦寺片區(qū)高調(diào)入市……如果說這些在市區(qū)各處遍地開花的小地塊項(xiàng)目數(shù)量還不足以讓人震撼的話，那么，從錦興路一線往西望去，占地9畝的CLUB雕墅，占地約10畝的皇后國際，占地7畝的昆侖華庭，占地約1畝的力博樓，占地20余畝的仁恒置地廣場，占地約7畝的力迅國際公寓等6個(gè)小地塊項(xiàng)目在此一字排開，大有一比高下的氣勢，堪稱絢麗壯觀。掐指一算，如今市區(qū)內(nèi)20畝以下的小地塊項(xiàng)目不下20個(gè)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，在成都市區(qū)二環(huán)路以內(nèi)，每5分鐘的路程里就可以看到一個(gè)在推小地塊樓盤。高端的軟件服務(wù)配套、國際化的物業(yè)管理、領(lǐng)先的創(chuàng)新設(shè)計(jì)、從股市出來的最佳投資品……在宣傳推廣中，各個(gè)項(xiàng)目均至少持有一項(xiàng)特殊優(yōu)勢，以突出自身亮點(diǎn)，讓購房者選得眼花繚亂。
小地塊連創(chuàng)交易史天價(jià)
隨著07年成都樓市競爭的加劇，市區(qū)小地塊項(xiàng)目也各自尋找著創(chuàng)新點(diǎn)爭搶市場。與這一幕相呼應(yīng)的則是近段時(shí)間以來，土地交易市場上小面積地塊所引發(fā)的樓市爭奪戰(zhàn)。翻開去年初至今年以來成都市區(qū)土地交易記錄，不難發(fā)現(xiàn)，每一次市區(qū)小地塊的推出都引起了各路開發(fā)商的勇猛爭奪。在2006年1月13日，數(shù)十個(gè)回合的較量之后，廣州知名企業(yè)力迅和本土實(shí)力品牌藍(lán)光分別以超過1000萬元/畝的天價(jià)拿下市區(qū)7畝和10畝兩宗市區(qū)地塊，從此拉開了市區(qū)小地塊實(shí)力爭奪戰(zhàn)的序幕。緊隨其后的一個(gè)月，即去年第二次土地交易會上，志在必得的天盛房產(chǎn)在眾開發(fā)商的虎視眈眈中以天價(jià)1160萬元/畝斬獲北大街12.4559畝地塊，讓市區(qū)小地塊的競拍再次升溫。此后，市區(qū)小地塊拍賣會成了實(shí)力開發(fā)商們奮力比拼的戰(zhàn)場。而國外雄厚資金的身影也頻頻亮相，遇到合適的小地塊便不惜重金拿下。在這個(gè)過程中，市區(qū)小地塊創(chuàng)下了成都樓市土地交易史一個(gè)又一個(gè)天價(jià)。
同時(shí)，市場所供應(yīng)的市區(qū)小地塊位置也在漸漸外移，從內(nèi)環(huán)線周邊，到一二環(huán)之間，再到三環(huán)路內(nèi)側(cè)，地塊面積也越來越小。盡管這樣，這些面積有限的地塊仍然受到了開發(fā)商們的歡迎。
小地塊緩解資金壓力
每一個(gè)迅速發(fā)展壯大的城市都會面臨著市區(qū)土地資源越來越緊缺的窘境。為了控制地塊供應(yīng)的規(guī)模和速度，最近幾年來，國家陸續(xù)出臺了相關(guān)政策對土地供應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)管。尤其是去年，《關(guān)于實(shí)施宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)營性土地出讓管理的通知》對成都樓市的大盤開發(fā)風(fēng)潮來了狠狠地一擊�！锻ㄖ防锩鞔_提出，從去年起，以招、拍、掛出讓的經(jīng)營性用地，單宗地塊面積原則上將控制在200畝以內(nèi)。超過200畝的經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓，必須報(bào)成都市國土資源局預(yù)審?fù)�。不少業(yè)界人士表示，正是這一規(guī)定使成都市區(qū)告別了大盤時(shí)代。
市區(qū)地塊的劃小推出贏得了業(yè)界的一片叫好聲。因?yàn)檎磕晖瞥龅耐恋乜偭渴怯邢薜�，大盤占據(jù)了其中相當(dāng)部分的土地資源，卻又不可能整體開發(fā)、快速變現(xiàn)為住宅產(chǎn)品，這就產(chǎn)生了土地投放與住宅產(chǎn)出之間的矛盾，造成了樓市的“饑渴”。而市區(qū)地塊劃小推出后，將大大縮短產(chǎn)出周期，提供即時(shí)產(chǎn)品供應(yīng)，彌補(bǔ)供應(yīng)短缺。
此外，市區(qū)小地塊的集中推出，更是給予了本土企業(yè)尤其是中小企業(yè)重返市場的機(jī)會。 如今，盡管市場地價(jià)已經(jīng)水漲船高，但隨著市區(qū)小地塊的放量，土地總價(jià)得以控制，讓中小開發(fā)商參與競拍的壓力得以有效緩解。在采訪了多家本土中、小企業(yè)后，記者發(fā)現(xiàn)，他們對中、小地塊的需求極為強(qiáng)烈。從最近頻頻亮相的市區(qū)小地塊項(xiàng)目可以看出，小地塊的供應(yīng)計(jì)劃極大地增強(qiáng)了市場活力，開闊了本土企業(yè)的市場空間。
地塊金貴 開發(fā)商不嫌“小”
無論是從政府的政策限制，還是成都市區(qū)當(dāng)下的土地儲備，小地塊的開發(fā)注定將成為市區(qū)樓市的發(fā)展趨勢。市區(qū)小地塊擁有通暢的交通網(wǎng)絡(luò)，購物消費(fèi)，入學(xué)就醫(yī)等都十分方便，節(jié)省了開發(fā)商打造社區(qū)配套的成本，這必將吸引更多開發(fā)商的關(guān)注和介入；在購房者看來，樓盤的生活配套是否完善才是最重要的選房條件，因此，市區(qū)小地塊項(xiàng)目的供應(yīng)增大讓購房者的選擇可以重新回到市區(qū)范圍，享受市區(qū)的繁華與便捷。市區(qū)小地塊項(xiàng)目供需兩旺的市場局面必將促進(jìn)這一市場趨勢的推進(jìn)和發(fā)展，而在這個(gè)過程中，其物業(yè)價(jià)值必將節(jié)節(jié)攀高�！ �
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