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成都：回歸都市 城市功能綜合體刮來HOPSCA風(fēng)潮 [推薦]
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隨著生活方式變化的城市街區(qū)建筑體延展了城市空間價值
2007年，成都萬達廣場、紅牌樓廣場、成都來福士、錦西國際等超級城市功能綜合體項目相繼啟動，它們將居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能高度集約形成新的街區(qū)建筑群體，這種建筑形態(tài)正在成為一個國際化城市中心區(qū)的鮮明特征。
緣起：城市生活的回歸
長期以來，隨著城市發(fā)展在經(jīng)歷以“攤大餅”模式向外發(fā)展之后，出現(xiàn)了居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等清一色的分區(qū)規(guī)劃，雖然有其合理性，但最大的弊端是忽視了城市是一個緊密聯(lián)系的有機整體。于是，在我們的城市中，一些較早搬離了城區(qū)的城市人又紛紛回歸到城市中心來生活。為了工作和生活的平衡，越來越多的年輕人選擇居住在城市的中心，將耗費在路途上的時間成本去交換便捷的10～20分鐘的“生活圈”。
成都長源建筑設(shè)計事務(wù)所有限公司一級建筑師扈偉告訴記者，成都基本是以“攤大餅”形式向外發(fā)展，所以是以居住組團為城市居住的單元。如果以玉林片區(qū)為例，將它的用地類型全部進行科學(xué)的分層式梳理，基本上可以反映出玉林片區(qū)多重功能的混合。如果將玉林片區(qū)的市政路網(wǎng)的密度投影到一個平方公里上，就會發(fā)現(xiàn)它的市政路網(wǎng)完全實現(xiàn)了合理的設(shè)施支撐；另外，這個區(qū)域里面所有的開發(fā)地塊不大，只有擁有合理的規(guī)模，才能實現(xiàn)多樣化的住宅街區(qū)和公共空間的共享。
由于傳統(tǒng)的城市功能偏于單一，尋求多元化發(fā)展的中國城市普遍面臨兩個問題：舊的、功能落后的老城區(qū)的改造和新城區(qū)的拓展與建設(shè)。這兩者又都面臨著一個共同的課題：如何選擇合理的建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城（查看地圖）市發(fā)展的功能需求。目前，不少城市正著手建立各自的商務(wù)中心區(qū)(CBD)，先后有上海、北京、哈爾濱、武漢等城市規(guī)劃新區(qū)或是對老城區(qū)進行改造，或在已有的雛形上完善，這些都在探尋城市商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展模式。
小型化生活方式出現(xiàn)
由于土地資源的稀缺性，成都已經(jīng)開始推行向高密發(fā)展規(guī)劃。四川新港地產(chǎn)顧問有限公司高級策劃經(jīng)理張月分析說，由于是城市中心，城市家庭結(jié)構(gòu)的變化，逐漸發(fā)展為小型化，家庭或者個人的娛樂生活也分散到公共娛樂空間中。隨著城市功能的再興，這些聚合了辦公、購物、休閑酒吧、俱樂部，以及公寓、酒店、城市公園等城市生活必備要素的城市功能綜合體成為了承擔(dān)一個區(qū)域的城市功能的載體。
曾在深圳等地參與過多個大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)、包括成都新城市生活廣場在內(nèi)等項目運作的四川新港地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事張紅(張紅博客,張紅新聞,張紅說吧)兵認為，事實上，成都早在5年前就出現(xiàn)了以“羅馬假日廣場（查看地圖）”、“金色夏威夷（查看地圖）”等為代表的第一代城市綜合體項目。由于運作不佳，第一代建筑綜合體給人留下的是“商住混雜、過渡型城市居住建筑體”印象。因此，建筑綜合體要求其內(nèi)部功能互相之間能發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”，而不是簡單的建筑混合體。它需要通過綜合性的開發(fā)，結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局來獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。HOPSCA的發(fā)展模式就是在這樣的城市發(fā)展背景下成為卓有成效的開發(fā)模式。
什么是HOPSCA？
HOPSCA，是集主題酒店（HOTEL）、商務(wù)寫字樓（OFFICE）、立體空中花園（PARK）、時尚休閑購物（SHOPPING）、娛樂泛會所（CLUB）、高尚住宅（APPART?鄄MENT）于一體的城市綜合體。
四川新港地產(chǎn)顧問有限公司執(zhí)行董事張紅兵認為，HOPSCA通常位于城市商務(wù)中心區(qū)、城市未來發(fā)展新區(qū)。由于建筑高度和密度均很高，又形成高樓林立的景象，成為城市的標(biāo)志建筑群。因為在城市核心區(qū)域為了降低商務(wù)成本形成了HOP?鄄SCA，它具備完整的街區(qū)特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化發(fā)展的結(jié)果。同時HOPSCA通過街區(qū)作用，實現(xiàn)了與外部城市空間的有機結(jié)合，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。
記者了解到，被萬達集團稱之為“城市綜合體”的成都萬達廣場將購物中心與新都市住宅巧妙融合，為城市引入全新體驗的休閑生活方式。包含了國際百貨、超級市場、休閑餐飲、國際影院等多種商業(yè)形態(tài)。 可以預(yù)見的是，城東因成都萬達廣場的出現(xiàn)而改變，城東居民的生活半徑和消費習(xí)慣也因此發(fā)生巨大變化。
原址為“省博”地塊，由于引入全球知名的“來福士”品牌，讓成都人南科技商務(wù)區(qū)的雛形顯現(xiàn)。預(yù)計到2010年，一個集商場、甲級寫字樓、五星級酒店或服務(wù)公寓于一體的綜合型項目－－成都“來福士”將全面呈現(xiàn)。它將成為凱德置地母公司－－嘉德置地集團全球來福士（Raffles City）品牌成員中新的一員。據(jù)了解，未來的“省博"地塊上將新建起一棟建筑面積78萬平方米的甲級寫字樓、83萬平方米的商場和擁有880個房間的五星級酒店或服務(wù)公寓。
紅牌樓廣場則是城南最新亮相的城市功能綜合體，它高度集合了高檔住宅、區(qū)域商業(yè)、寫字樓等各種物業(yè)形態(tài)，它的規(guī)劃建設(shè)將是對整個區(qū)域城市功能的最大彌補。張紅兵認為，由若干關(guān)系密切、性質(zhì)不同的物業(yè)在一定范圍聚集而成的HOPSCA不是人為規(guī)劃出來的，它是現(xiàn)代城市社會經(jīng)濟交互交融、高度發(fā)達的必然產(chǎn)物，一個大型的HOPSCA可視為城市大系統(tǒng)中的一個重要組成部分。這種模式必然成為未來地產(chǎn)發(fā)展的一個主流方向。例如，上海盧灣區(qū)太平橋改造項目中，上海新天地（查看地圖）商業(yè)旅游項目因為成功的商業(yè)運營模式，成為上海文化、建筑、旅游的標(biāo)志性項目。位于廣東東莞市中心的第一國際項目，通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店和公寓等多種功能的組合創(chuàng)造了新的盈利模式。而一個成功的建筑綜合體確立了一個社區(qū)的中心地位，使其具有第一性與惟一性，物業(yè)的售價、租金都對市場有極大的參照作用，確立了有利的競爭地位。功能復(fù)合化，充分利用土地資源、空間資源、配套資源和管理資源，使物業(yè)效率最大化，降低投資風(fēng)險，聚集人流、人氣，樹立了該項目特殊的品牌效應(yīng)，又為其帶來傳統(tǒng)功能單一型物業(yè)所不具備的機會成本。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，建筑綜合體雖然創(chuàng)造了一個城市名片，但傳統(tǒng)的建筑綜合體也同樣有其弱點，如建筑密度過大，建筑體量過于龐大，沒有考慮以人為本，沒有做到更多的可持續(xù)性（通訊、交通等）規(guī)劃，不重視生態(tài)與環(huán)保等等，因此，面對城市建筑綜合體建設(shè)在考慮功能因素之外，更應(yīng)注重以人為本，注重可持續(xù)性和生態(tài)原則，以創(chuàng)造適合于新型的生活形態(tài)、辦公形態(tài)與商業(yè)形態(tài)的需求。
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