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廣州首批限價房最快三季度動工 [推薦]
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6000元/平方米以下住宅或漸消失
6955元/平方米！——這是由番禺區(qū)國土房管局最新統(tǒng)計的廣州市番禺區(qū)的3月一手住宅交易均價。這一直逼7000元/平方米的價格已創(chuàng)造了番禺區(qū)歷年來一手房成交的最高紀錄。而根據廣州市國土房管局的統(tǒng)計顯示，今年1~2月，在廣州市十區(qū)中，只有番禺、黃埔、花都、南沙四區(qū)的一手房交易價格在6000元/平方米以下，其中番禺區(qū)的價格為5954元/平方米。
在交通便利、鄰近市中心區(qū)的地段，價格在6000元/平方米以下的普通住宅份額在市場上逐漸萎縮，已是目前廣州市場所面臨的不爭事實。根據搜狐焦點的統(tǒng)計，目前十區(qū)在售的樓盤價格在7000元/平方米以下的，只有45個。而陽光家緣4月4日的數據顯示，目前廣州的在售樓盤為305個。
薄利多銷、以快打慢
在廣州市政府用以平抑房價的“穗七條”出臺后，今年的保障型住房開工面積將達到194.1萬平方米。其中就包括去年頻頻引發(fā)拍賣高潮以及市場關注的多個限價房地塊。當中，中海及保利的金沙洲限價房，以及萬科與龍光在科學城的限價房將成為最先推出市場的首批限價房。這批價格普遍在6500元/平方米的限價房能否對今年又有拉漲跡象的廣州樓價發(fā)出平抑信號，暫時仍屬未知之數。
記者在金沙洲的限價房地塊現場看到，雖然在年初各公司已宣稱將在春節(jié)后動工，但是這里現在仍然未有動工跡象。根據保利及中海的相關說法，他們目前仍然在進行前期工作，由于一些政府方面手續(xù)尚未辦理完畢，估計最快都要今年的第三季度才可以動工。對于這類大公司而言，限價房更多類似一種薄利多銷的新嘗試，而他們也將基本以“當年拿地、當年開工、當年銷售、當年售罄”作為這類項目的開發(fā)方向。
保利的限價房開發(fā)步驟可說完全體現了以上“十六字”方針，根據保利提供的資料顯示，金沙洲項目已定名為保利西子灣，這是保利目前第一個限價房項目。初步預計在今年8月全面開工，2008年3月開始正式銷售，2008年12月全部銷售完畢，在2009年2月全部交付使用。
該項目占地80759平方米，容積率為2，計劃總建筑面積184765平方米�？偼顿Y約80657萬元。在保利今年的項目計劃列表中，這個項目被列為重頭項目之一，在今年的百億增發(fā)融資實施后，其中將有約4.5億元投入該項目中。到2008年銷售完畢后，預計可回籠銷售收入超過10億元，稅前利潤為1.9億元左右，項目的銷售凈利率約12%。這種開發(fā)周期只有一年半的快速建設項目，在保利來說也屬于加快資本周轉率、控制開發(fā)成本的嘗試之作。
中海方面的負責人則表示，其限價房的規(guī)劃目前尚未完成，但是將盡快開工，爭取明年初入市，順應政府平抑房價的方針。根據中海廣州的董事總經理朱榮斌的說法，“我們有信心做廣州的第一個限價房�！�
而在科學城，萬科的項目雖然也未動工，但是萬科同樣表示已經在加快著手開工準備，預計明年初開盤，1900多套單位將遵照薄利多銷的理念，加快銷售進度。該項目的開發(fā)利潤預計在20%以下。
金沙洲項目未限制銷售對象
值得注意的是無論是中海還是保利的限價房，目前都未限定銷售對象�！霸谕恋爻鲎寱r以及現階段，政府都未對這類‘雙競雙限’地塊設置銷售對象范圍，因此我們的限價房雖然有最高限價，但是初步預計銷售方式將是完全商品化的。希望購買的消費者只要來排隊抽簽認購即可�！敝泻７矫娴呢撠熑私忉尅�
而廣州市房管局對于“雙競雙限”地塊在銷售時如何確保將用于供應中低收入家庭，杜絕類似其他城市曾經出現過的“開著寶馬買經濟適用房”的現象時，此前曾表示將考慮出臺有關的限制政策。但目前政府方面尚未出臺相關的規(guī)定。
萬科及龍光的科學城地塊，則規(guī)定了銷售對象必須有廣州市居民戶口，且中低收入家庭和區(qū)域內征地拆遷安置戶有優(yōu)先購買權。
預計這四個首先推出市場的限價房項目，將為明年上半年的市場提供約90萬平方米的可居住面積。而富力總建筑面積約20萬平方米的限價房項目也將在2008年年底前入市。
目前，五個限價房項目所在區(qū)域，均為廣州樓價上升迅速的板塊之一，其中，金沙洲板塊的住宅均價，從去年底的7000元/平方米，已上升至目前的7300~7500元/平方米左右，蘿崗板塊的1~2月成交數據更是上升至8000元/平方米以上，同比已經翻倍。3月的廣州二手樓價已突破6000元/平方米大關，而5個限價房的價格位于4000~6500元/平方米之間，所以各開發(fā)商都強調自己對限價房的價格優(yōu)勢寄予相當信心。
有趣的是，拿下限價房的開發(fā)商，他們旗下的項目近期仍然紛紛創(chuàng)造了所在板塊的價格新標桿。如中海在限價房附近的中海金沙灣項目，目前售價從5200~7400元/平方米不等，富力地產在鄰近金沙洲的羅沖圍板塊的富力桃園，已抬高到10000元/平方米的價格。而萬科在金沙洲去年以4033元/平方米勇奪的新地王項目，外界傳言售價將介于11000~13000元/平方米左右。萬科的廣州有關負責人對此傳聞只表示一切尚未定論，未作正面否定。
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