|
|
|
市長(zhǎng)承諾抑房?jī)r(jià)能否見(jiàn)效
|
國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中指出，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。副總理曾培炎日前也指出：進(jìn)一步落實(shí)宏調(diào)措施，首先一點(diǎn)就是“加快戶型結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)度，增加普通商品住房供應(yīng)”。
從《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》不難發(fā)現(xiàn)，廣州市政府已經(jīng)有意識(shí)地在今后大幅增加住房供應(yīng)，特別是90平方米以下的普通住房供應(yīng)。
廣州市長(zhǎng)張廣寧日前表示廣州今年將采取四大舉措調(diào)整房?jī)r(jià)。
兩會(huì)上釋放出的信息表明，增加各類(lèi)型住房的供給已經(jīng)成為接下來(lái)宏觀調(diào)控的重要組成部分。
業(yè)界普遍認(rèn)為，廣州樓市的宏觀調(diào)控在2007年將進(jìn)入具體落實(shí)之年。宏調(diào)何時(shí)真正奏效，規(guī)劃要求能否落實(shí)到位，購(gòu)房者能否買(mǎi)到稱(chēng)心的住房，樓價(jià)能否在新的住宅供應(yīng)形勢(shì)下回歸合理水平？要回答這一系列的問(wèn)題，“加大供應(yīng)”這一措施的落實(shí)情況最為關(guān)鍵。
加大土地供應(yīng)量
自土地招拍掛制度實(shí)行以來(lái)，廣州的土地供應(yīng)量一直沒(méi)有真正出現(xiàn)大規(guī)模的供應(yīng)。
從去年“國(guó)十五條”出臺(tái)后，各地的土地供應(yīng)政策發(fā)生了顯著的變化，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)成為土地供應(yīng)的硬指標(biāo)。
根據(jù)《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》，廣州未來(lái)將優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%.
加快經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)
廣州市市長(zhǎng)張廣寧本周表示，通過(guò)建造保障型的居住房，在將來(lái)的廣州，只要是戶籍人口，又達(dá)到困難戶水平的，都能做到發(fā)現(xiàn)一戶解決一戶。根據(jù)規(guī)劃，“十一五”期間廣州市將建設(shè)政府保障型住房11.43萬(wàn)套，建筑面積900萬(wàn)平方米。
據(jù)有關(guān)人士介紹，當(dāng)政府投入建設(shè)的住房體系供應(yīng)房量占整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量的20%左右，房?jī)r(jià)就會(huì)呈現(xiàn)平抑發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要一方面是保障中低收入者的住房需求，解決這部分市民需求的供應(yīng)方式主要是廉租房與新社區(qū)。
2007年政府保障型住房建設(shè)3.32萬(wàn)套，建筑面積262萬(wàn)平方米，其中廉租住房建設(shè)18萬(wàn)平方米，新社區(qū)住房建設(shè)168萬(wàn)平方米。
土地出讓推行“雙限雙競(jìng)”政策
廣州去年底在全國(guó)率先進(jìn)行了“雙限雙競(jìng)”土地出讓模式的嘗試，得到國(guó)家有關(guān)部門(mén)的高度評(píng)價(jià)，并向全國(guó)推廣。
《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》更是將“限戶型、限房?jī)r(jià)”作為今后政府宏觀調(diào)控的主要措施。可以預(yù)計(jì)，隨著“雙限”地塊的不斷推出，廣州市未來(lái)的房?jī)r(jià)將被控制在一個(gè)合理的區(qū)間之內(nèi)。
允許單位自建房
《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》對(duì)單位自建房也做出了明確的指導(dǎo)。
廣州將單位自建房納入五年規(guī)劃，有多種因素。在剛剛過(guò)去的2006年，官方統(tǒng)計(jì)顯示，廣州商品房同比漲幅已達(dá)23.51%，使得廣州不復(fù)多年來(lái)樓市平穩(wěn)的美譽(yù)，而進(jìn)入房?jī)r(jià)飆升的城市行列。單位自建房自此被視為進(jìn)一步完善以市場(chǎng)為主導(dǎo)、多渠道、多層次的住房供應(yīng)體系、滿足不同收入層次居民的住房需求的一個(gè)具體環(huán)節(jié)，將提供一定數(shù)量的90平方米以下的中小戶型住房，供單位符合條件的職工居住。
2007年部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房將達(dá)76萬(wàn)平方米。
-觀點(diǎn)PK臺(tái)
土地
政府規(guī)劃增加放地面積
在廣州市十一五規(guī)劃期內(nèi)，政府將通過(guò)新增供應(yīng)、盤(pán)活存量土地、城中村改造等方式加大土地供應(yīng)，用地供應(yīng)總量達(dá)2115公頃。其中，政府保障型住房用地供應(yīng)總量為450公頃，商品住房用地供應(yīng)總量為1665公頃。
在所有的土地供應(yīng)中，將有761公頃用地用于政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)，土地通過(guò)“雙限雙競(jìng)”的辦法公開(kāi)出讓。
將有904公頃用地用于其他商品住房建設(shè)，土地通過(guò)公開(kāi)掛牌方式出讓?zhuān)渲刑仔徒ㄖ娣e90平方米以下的用地面積271公頃。
根據(jù)規(guī)劃，2007年廣州將推出各類(lèi)住房用地供應(yīng)總面積501公頃。
其中，政府保障型住房用地供應(yīng)131公頃，包括廉租住房用地9公頃，新社區(qū)住房用地84公頃，單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地38公頃；商品住房用地370公頃，包括政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房用地156公頃，其他商品住房用地214公頃。
VS實(shí)際推地少，地塊偏遠(yuǎn)
2006年廣州市共出讓各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地35幅，土地面積206萬(wàn)平方米，總建筑面積492.33萬(wàn)平方米，僅完成年度出讓計(jì)劃24%.過(guò)去幾年廣州土地出讓一直存在的問(wèn)題是，每年住宅用地的實(shí)際供應(yīng)一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地出讓計(jì)劃，無(wú)法滿足后續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及市場(chǎng)需求。土地供應(yīng)的減少直接反映到市場(chǎng)上就是新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量逐年減少，樓價(jià)扶搖直上。
此外，廣州市中心城區(qū)推出的住宅用地太少也是樓價(jià)難以抑制的原因之一。在去年的土地出讓計(jì)劃中，市屬八區(qū)的住宅用地面積僅占年度計(jì)劃的19%.而廣大市民特別是中低收入者最需要的正是這些交通便利、生活成本較低的市區(qū)房。中心城區(qū)的土地出讓屢屢創(chuàng)下“天價(jià)”，很難讓人看到樓價(jià)下跌的征兆。市區(qū)土地供應(yīng)日漸萎縮，住宅土地只能向花都、增城、南沙等周邊區(qū)域發(fā)展，與普通市民的需求有較大差距。采用競(jìng)價(jià)拍賣(mài)的方式導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，同樣不利于抑制房?jī)r(jià)。
廉租房
困難市民有望住上好房
廣州市將分別在2007年、2008年底前在金沙洲等地建設(shè)7大新社區(qū)，主要用于解決雙特困戶和其他符合要求的中低收入人群的居住問(wèn)題。新社區(qū)銷(xiāo)售利潤(rùn)將嚴(yán)格限制在開(kāi)發(fā)成本前4項(xiàng)之和的3%以?xún)?nèi)。金沙洲新社區(qū)將在今年9月交付使用。
對(duì)于更困難的一部分居民，政府則計(jì)劃通過(guò)建設(shè)廉租房，在2007年底前全部解決，并根據(jù)居民住房實(shí)際，逐步提高保障標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)悉，政府兩年內(nèi)新建的新社區(qū)共計(jì)8859套，建筑面積約77萬(wàn)平方米，相當(dāng)于廣州商品住宅年成交量的一成。通過(guò)推出新社區(qū)和廉租房制度，中低收入階層市民的住房困難有望逐步改善。
VS經(jīng)濟(jì)適用房分配弊端難除
經(jīng)濟(jì)適用房一直被人詬病的弊端就是可能會(huì)成為少數(shù)并不需要救濟(jì)的特殊人群利用特權(quán)受益。有分析報(bào)告稱(chēng)，北京市經(jīng)濟(jì)適用房大約有一半被作為投資的房產(chǎn)出租出售。市面上也曾出現(xiàn)開(kāi)車(chē)搶購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的情況。在廣州，棠德、大塘、同德小區(qū)等早年的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)近年來(lái)同樣出現(xiàn)轉(zhuǎn)手租售的情況。
經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售必須首先明確銷(xiāo)售對(duì)象，沒(méi)有嚴(yán)格的執(zhí)行措施，再完善的制度措施也只能形同虛設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房如果不能解決中低收入階層的居住問(wèn)題，宏觀調(diào)控的效果將大打折扣。
雙限雙競(jìng)
“雙限雙競(jìng)”降低了房?jī)r(jià)
“雙限雙競(jìng)”模式將會(huì)把該類(lèi)住房的套型建筑面積全部控制在90平方米以?xún)?nèi)，這將顯著提高今后住房供應(yīng)的總套數(shù)。在“十一五”規(guī)劃期內(nèi)，由政府調(diào)控的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房將達(dá)到24萬(wàn)套，建筑面積2160萬(wàn)平方米。
“雙限雙競(jìng)”乃至限制銷(xiāo)售對(duì)象的“三限雙競(jìng)”模式，一度被視為地方政府最直接、最容易見(jiàn)效的調(diào)控手段。據(jù)悉，金沙洲“雙限雙競(jìng)”地塊某項(xiàng)自極有可能在2007年下半年或年底推出，將產(chǎn)生1000多套90平方米以下中小戶型。金沙洲四個(gè)地塊的售價(jià)分別限制在6050-6500元／平方米之間，相比目前廣州樓市的均價(jià)已經(jīng)便宜好多。
VS“雙限”建的二手房?jī)r(jià)會(huì)漲
限了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)之后，能否限制炒樓的沖動(dòng)？部分專(zhuān)家在探討“雙限雙競(jìng)”模式時(shí)表達(dá)了這樣的擔(dān)心。由于“雙限雙競(jìng)”地塊所銷(xiāo)售的住宅價(jià)格比周邊樓價(jià)要低一大截，其二手售價(jià)是否會(huì)像周邊樓盤(pán)看齊而水漲船高仍有待觀察。
另外，在今年初開(kāi)發(fā)區(qū)“三限雙競(jìng)”土地招標(biāo)時(shí)出現(xiàn)的相鄰兩個(gè)地塊房?jī)r(jià)相差2000元／平方米的狀況也表明這一模式仍有需要完善的地方。房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同建議，在今后的地塊評(píng)標(biāo)前應(yīng)該先引入專(zhuān)家評(píng)審機(jī)制或者通過(guò)獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)綜合評(píng)估地塊情況，避免出現(xiàn)土地出讓金明顯偏低，以及消費(fèi)者買(mǎi)房?jī)r(jià)格相差過(guò)大的情況。
單位建房
部分單位職工將獲益
連日來(lái)，廣州首個(gè)單位自建房——廣鋼集團(tuán)自建的芳村金鶴苑，以均價(jià)2050元／平方米售給內(nèi)部員工，此舉成為全城關(guān)注的熱點(diǎn)話題。此外，解放軍某醫(yī)院、廣鐵集團(tuán)羊城鐵路總公司也提出了自建經(jīng)濟(jì)適用房的報(bào)建申請(qǐng)。在“十一五”規(guī)劃期內(nèi)，廣州市將有望新增部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房3.76萬(wàn)套，建筑面積300萬(wàn)平方米。
單位自建房的重新放開(kāi)，允許部隊(duì)、中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)單位利用符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的自有土地，按經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)定自建住房，解決本單位職工的住房困難問(wèn)題，但必須按照限戶型(建筑面積90平方米以下)、限房?jī)r(jià)(利潤(rùn)不超過(guò)開(kāi)發(fā)成本前4項(xiàng)之和的3%)、限供應(yīng)對(duì)象(符合條件的部隊(duì)人員和中央、省屬駐穗單位和本市國(guó)有大中型企業(yè)住房困難的職工)的“三限”原則進(jìn)行。
VS實(shí)際效果有待觀察
對(duì)于單位自建房，一直有觀點(diǎn)認(rèn)為這是在“開(kāi)倒車(chē)”。北京師范大學(xué)教授董藩日前就抨擊這種做法“免不了和腐敗、分配不公聯(lián)系在一起”。事實(shí)上，在所謂的“房改末班車(chē)”之后，各地都有少量單位以種種名義和方式給內(nèi)部職工分房。董藩認(rèn)為單位自建房打著“參與宏觀調(diào)控”旗號(hào)背離了住房改革的方向。
單位自建經(jīng)濟(jì)適用房要求限戶型、限房?jī)r(jià)、限供應(yīng)對(duì)象，這勢(shì)必會(huì)解決一部分單位困難職工的住房問(wèn)題。但廣州目前手上有地可以用于自建房的單位有多少，能建多少套住房仍然無(wú)從得知。單位自建房所能覆蓋的困難職工家庭數(shù)量與其平抑房?jī)r(jià)的效果仍有待觀察。
[更多新聞]
|
|
