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擔(dān)憂：“90平米70%政策”將造成京城板樓消失？ [推薦]
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90平方米能否做出精致實用的戶型？目前已不再是一個懸疑問題。業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)給出了一致且肯定的回答。但是90平方米以下的戶型占70%以上之后，對目前的住宅樓建筑形式會產(chǎn)生什么樣的影響呢？各大公司都在為此進行著產(chǎn)品研發(fā)。目前市場上存在著的主要兩種建筑形式都將因此而變身，板塔或塔板將成為今后的流行趨勢。
“板樓”是否迎來“稀缺”
與其他行業(yè)有所不同，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對每一次政策收緊，都表現(xiàn)出很從容的“適應(yīng)性”。拿此前國家對別墅用地的嚴控來說，很多獲批的別墅項目借政策出臺狠狠炒作一把，“市場稀缺”變身成為別墅銷售的有利賣點。正是由于如此，“90平方米占70%”的用地政策一露頭，坊間便傳出“板樓”將成稀缺產(chǎn)品的聲音。
業(yè)內(nèi)人士認為，如果嚴格執(zhí)行“90平方米占70%”的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)就不得不去大規(guī)模開發(fā)建造以塔樓為主的住宅產(chǎn)品。在一次北京的住宅建筑類型受歡迎程度調(diào)查中顯示：高達59.08%的購房者選擇多層板樓，有17.46%的購房者選擇小高層板樓，選擇塔樓的僅為14.9%�？梢�，板樓較受買房人歡迎。
板樓之所以受喜歡，主要是因為通氣和采光較塔樓好。實現(xiàn)這兩個優(yōu)勢取決于兩個因素：“進深”和“面寬”。目前，最合理的進深和面寬比是11：9，在這個比例下規(guī)劃的戶型，房形方正，空間分配合理，采光和通透性能做到最佳化。參照北京市規(guī)劃委員會的規(guī)定，板樓的建筑間距應(yīng)該是樓高的1.7倍，如果執(zhí)行“90平方米占70%”的用地指標，還要符合這個硬規(guī)定，并維持不變的銷售面積，房子只好蓋得很狹長，通過縮小進深和拉長面寬來實現(xiàn)。比例失調(diào)后的板樓，很有可能做到一層4-6戶，正常情況下板樓大多是一層2-3戶設(shè)計。
“新塔樓”時代將來臨
所謂的塔樓和板樓，國家住宅工程中心曾對其有過一個定義�！鞍鍢恰笔侵赣啥鄠�住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；最明顯的特征是相對較長，相對較矮，進深和面寬的比最好在11：9。“塔樓”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。
對購房人來說，板樓好還是塔樓好的問題，恐怕在準備買房之前都是一個首先要考慮的問題。通常情況下，塔樓因為相對節(jié)約土地資源，房價較低。板樓由于規(guī)劃的住戶少，價格相對要高。理論上講，塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其結(jié)構(gòu)強度比板樓高，抗震性與安全性很好�？臻g結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造且視野開闊，居住起來比較時尚。
“8·31”之后，開發(fā)商土地的獲得主要有賴于土地市場的“招、拍、掛”，多數(shù)企業(yè)拍得的土地都是價格不菲。土地成本在開發(fā)過程中比重的增加，自然會影響到開發(fā)策略和建筑形式。
據(jù)了解，很多開發(fā)企業(yè)已將原來的板樓規(guī)劃改為塔樓規(guī)劃，但并非傳統(tǒng)觀念中的塔樓。有人說，“新塔樓”時代即將來臨。
“新塔樓”時代的戶型更新
事實上，塔樓在消費者的印象中沒有留下多少好印象。傳統(tǒng)塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住品質(zhì)自然不如板樓優(yōu)越。尤其在北方，塔樓最大的弊端恐怕就是很難做到戶戶朝南。尤其是戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間，往往不能直接采光、通風(fēng)。2003年“非典”以來，日漸成熟的北京房地產(chǎn)市場沒有將“塔樓”納入開發(fā)重點。
目前，能活躍在市面上的塔樓，大多是因為地處城市黃金地段或占據(jù)某種特別城市資源。能夠讓人感到安慰的是，這些塔樓住宅經(jīng)過多年的市場洗禮，在戶型設(shè)計和居住品質(zhì)上都有了“質(zhì)”的飛躍。有些塔樓不但可以做到像板樓一樣南北通透，個別戶型還能設(shè)計成居室的室室朝陽。一層4個戶型均有良好的采光、通風(fēng)，能夠與板樓不相上下。
原國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心副總建筑師開彥曾對塔樓戶型做了客觀詳盡的點評。他認為，塔樓中最好的形式是板式塔樓，這種塔樓每層4戶，是塔樓比較“奢侈”的形式，樓中4個戶型均有良好的采光、通風(fēng)。其次是“倒品字型”塔樓，也能夠做到樓中4個戶型均有良好的采光和通風(fēng)，還有蝶形塔樓等。
無論是采用什么形式，這些高品質(zhì)塔樓的共同之處在于規(guī)劃之初，就結(jié)合采光和通透性做了科學(xué)的研究和大膽的創(chuàng)新，他們更多地考慮了樓座的朝向、擺放和樓體長和寬的比例等。當人們正為塔樓時代的姍姍而來，判斷它是“進步了”還是“倒退了”的時候，新塔樓的戶型創(chuàng)新將帶領(lǐng)市場走出迷茫！
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