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京2個(gè)1000萬(wàn)會(huì)否重蹈滬覆轍 專家稱或可撼動(dòng)房?jī)r(jià)
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“1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬(wàn)平方米限價(jià)房”--今年北京兩會(huì)期間，市委書記劉淇提及北京將在三年內(nèi)完成“兩個(gè)一千萬(wàn)”計(jì)劃，目標(biāo)直指房?jī)r(jià)。
而早在2004年，上海市也曾提出“兩個(gè)一千萬(wàn)”計(jì)劃救市，有人驚呼正是這2000萬(wàn)讓上海的房?jī)r(jià)降了溫。
比照京滬兩地的政策和現(xiàn)實(shí)，上海走的老路對(duì)北京可有借鑒意義？政府高調(diào)推出的“兩個(gè)一千萬(wàn)工程”會(huì)對(duì)北京市場(chǎng)造成怎樣影響？
北京vs上海，不同的2000萬(wàn)
梳理上海“兩個(gè)一千萬(wàn)”工程，有這樣的發(fā)展脈絡(luò)：
2004年提出：每年建設(shè)300萬(wàn)平方米面積中低價(jià)商品房的“三年建設(shè)計(jì)劃”；
2005年1月，上海市政府進(jìn)一步提出年建設(shè)900萬(wàn)平方米中低價(jià)房的計(jì)劃；
2005年3月底，上海市政府重申：2005年上海將確保新開工配套商品房1000萬(wàn)平方米和中低價(jià)商品房1000萬(wàn)平方米，并實(shí)現(xiàn)可預(yù)售2000萬(wàn)平方米；
在上海的政策中，“兩個(gè)一千萬(wàn)”指的是：新開工配套商品房和中低價(jià)普通商品房�！八^新開工配套商品房指的是定向提供給重大工程動(dòng)遷戶的保障房”，上海浦東改革與發(fā)展研究院主任李戰(zhàn)軍介紹，“就像北京因?yàn)閵W運(yùn)工程拆遷會(huì)定向給拆遷戶提供保障房”。
事實(shí)上，由于北京市目前的經(jīng)濟(jì)適用房只能定向用于安置拆遷人員，限價(jià)房的供應(yīng)人群又懸而未決，可以說(shuō)北京和上海推出的“兩個(gè)一千萬(wàn)”工程有一定的雷同性，但北京的房?jī)r(jià)會(huì)因此應(yīng)聲而落嗎？
“上海的兩個(gè)一千萬(wàn)工程對(duì)北京不具備參考價(jià)值，北京千萬(wàn)不能沿著上海的老路走！”李戰(zhàn)軍果斷回答筆者提出的問題，“上海的一千萬(wàn)工程是陳良宇忽悠中央，忽悠上海市民推出的，到2005年底2000萬(wàn)的計(jì)劃只建成了380多萬(wàn)平米，預(yù)售860萬(wàn)平米，遠(yuǎn)未達(dá)標(biāo)，所以到第四季度上海市政府便不許再提‘兩個(gè)一千萬(wàn)’”。
李戰(zhàn)軍分析，上海市“兩個(gè)一千萬(wàn)”未完成目標(biāo)的主要原因在于京滬兩地對(duì)保障房不同的態(tài)度：上海規(guī)劃的2000w項(xiàng)目絕大部分遠(yuǎn)離市區(qū)，而且申請(qǐng)條件限制嚴(yán)格，但價(jià)格高達(dá)4500元/平，2000w的放量入市卻乏人問津，市場(chǎng)無(wú)法推動(dòng)只好不了了之：“北京和上海對(duì)待經(jīng)濟(jì)適用房態(tài)度不一樣，北京市民樂于接受保障房，拿上海的經(jīng)驗(yàn)比照北京是不了解上海的實(shí)情�！�
雖然上海的計(jì)劃并未完成，但不少專家認(rèn)同該工程拉低了房?jī)r(jià)，但只是樓市均價(jià)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家蔣正華(蔣正華博客,蔣正華新聞,蔣正華說(shuō)吧)說(shuō)：“上海的房?jī)r(jià)降了，降的是平均房?jī)r(jià)，因?yàn)樾峦旯さ捻?xiàng)目大部分在郊區(qū)，特別是新開工配套和中低價(jià)商品房都在遠(yuǎn)郊，才拉低均價(jià)，事實(shí)上上海市區(qū)的房?jī)r(jià)并沒有下降，拿平均房?jī)r(jià)說(shuō)事并沒有意義�！�
北京，兩個(gè)一千萬(wàn)能否建成？
如果說(shuō)上海止步于銷售不暢，北京在保障房供不應(yīng)求的背景下該考慮的是這2000萬(wàn)平米的保障房能否如期建成。
“這次推出的兩個(gè)一千萬(wàn)工程是北京市的意見和政策，但是現(xiàn)在國(guó)土資源部對(duì)土地供應(yīng)的口子越縮越緊，政府如何突破土地關(guān)？”北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新聞,王宏新說(shuō)吧)拋出疑問。
中新榮集團(tuán)地產(chǎn)投資部副總經(jīng)理姜煒分析了一組有說(shuō)服力的數(shù)據(jù)：
按照北京市2006年經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)：2006年已供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房用地 （含享受經(jīng)濟(jì)適用房政策保障性住房）532公頃，規(guī)劃建筑面積887萬(wàn)㎡。
同時(shí)，市國(guó)土資源局去年公布已經(jīng)給限價(jià)房預(yù)留了18宗地塊，土地總面積約450公頃……
這說(shuō)明早在2006年，北京市政府已經(jīng)為接下來(lái)三年的兩個(gè)一千萬(wàn)工程存留了一定數(shù)量的土地，兩組數(shù)據(jù)可以看出，目前存留經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房存留土地的規(guī)劃建筑面積已與1000萬(wàn)的目標(biāo)差別不大，只要政策持續(xù)，三年內(nèi)完成目標(biāo)并不難。
3年2000萬(wàn)㎡放量真能撼動(dòng)房?jī)r(jià)？
劉淇在兩會(huì)上指出，兩個(gè)一千萬(wàn)要對(duì)房?jī)r(jià)起到一定控制作用，如此大放量的供應(yīng)能否真的評(píng)議房?jī)r(jià)也成為北京兩個(gè)一千萬(wàn)工程推出后最大的爭(zhēng)議。
畢竟，按照北京市往年的住宅供應(yīng)量，我們不難看出2000萬(wàn)的住宅意味著什么：根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1999-2006年北京市共竣工住宅19291.4萬(wàn)㎡，平均每年約為2755萬(wàn)㎡，把2000萬(wàn)㎡保障房平均到每年則可以提供666萬(wàn)㎡/年，這部分低價(jià)房源或可吸引部分需求，從而緩和供求矛盾�！�21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》知名記者袁一泓舉例評(píng)論：經(jīng)濟(jì)適用房（及中低價(jià)位房）整體拉低平均房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，曾經(jīng)在1999年上半年出現(xiàn)過。1998年下半年，北京市大規(guī)模開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，并于1999年上半年進(jìn)入銷售高峰期。其直接影響是，1999年上半年北京平均房?jī)r(jià)同比居然下降了。
盡管多數(shù)人對(duì)保障房平抑房?jī)r(jià)充滿信心，專家依然表示質(zhì)疑，王岐山在報(bào)告時(shí)明確指出經(jīng)濟(jì)適用房要“解決干部住房，其中包括國(guó)家機(jī)關(guān)，中央企事業(yè)單位，特別是機(jī)關(guān)，包括北京的機(jī)關(guān)，黨政機(jī)關(guān)�！�
“政府機(jī)關(guān)和軍隊(duì)單位要分掉多少保障房？真正分到中低收入老百姓手里的又有多少？”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士反問。
姜煒也分析，推動(dòng)商品房需求的人群中很大一部分是外來(lái)務(wù)工人員，“他們沒有北京市戶口，根本沒有資格購(gòu)買保障房，這部分該買商品房的人依然不會(huì)被分流，只有部分擁有北京市戶口，收入處于保障房和商品房交界線的人群才會(huì)被分流，但這部分人的數(shù)量是有限的�！�
保障房制度，變革期中國(guó)的永恒話題
根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1999-2006年北京市共竣工經(jīng)濟(jì)適用房2006.8萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)歷年保持占新增房屋建設(shè)總量的8－15%之間；而根據(jù)北京市公布的“十一五期間住宅建設(shè)規(guī)劃”，社會(huì)保障住房將占全部新增住房建設(shè)面積的約14.5%，加上1000萬(wàn)㎡的限價(jià)房，保障房的比例會(huì)進(jìn)一步提高。
從1998年房改至今歷經(jīng)9年，保障房制度一直不斷在摸索中調(diào)整，限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的輪廓也日漸清晰。但是，“值得商榷的是，首都到底該建多少保障房？”王宏新再次質(zhì)疑，至今政府并沒有數(shù)據(jù)說(shuō)明還有多少中低收入人群的住房不能保障，沒有數(shù)據(jù)作支撐1000萬(wàn)和2000萬(wàn)只是一堆模糊的數(shù)字。
保障房制度，是變革期中國(guó)的永恒話題，仍將繼續(xù)。
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