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北京軌道商業(yè)亟須規(guī)劃 政府怎能袖手旁觀 [推薦]
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隨著北京軌道交通建設(shè)的加快，除了東直門和西直門外，新的軌道交通樞紐正在形成，吸引著人們熱切的目光。今年9月開始試通行的地鐵5號(hào)線是貫通北京南北的大動(dòng)脈，它南與2號(hào)線在崇文門交匯，北與13號(hào)線在立水橋交匯；地鐵10號(hào)線含奧運(yùn)支線 、機(jī)場線都將于2008年6月30日開通試運(yùn)營，地鐵10號(hào)線與1號(hào)線、5號(hào)線和13號(hào)線的交匯點(diǎn)，與崇文門、立水橋一起即將形成新的軌道交通樞紐，已經(jīng)引起了消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商和商業(yè)投資者的無限遐想。
目前北京正以每年40公里的速度積極建設(shè)完備的軌道交通網(wǎng)絡(luò)，到2008年北京將具備300公里的軌道交通規(guī)模，到2015年基本形成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”的561公里軌道交通網(wǎng)絡(luò)——北京正在飛快成長為一個(gè)軌道上的城市。屆時(shí)北京的軌道交通將承載更多的社會(huì)主流人群的出行需求，聚合形成更為龐大的商業(yè)機(jī)會(huì)。目前北京軌道商業(yè)發(fā)展正進(jìn)入一個(gè)黃金增長期，區(qū)域商業(yè)中心必將從傳統(tǒng)的公交樞紐向新興的軌道樞紐轉(zhuǎn)移。
軌道商業(yè)的發(fā)展依附于國家投巨資開發(fā)建設(shè)的軌道交通，其自身具有的穩(wěn)定性確保了周邊所形成人流的穩(wěn)定性，有了穩(wěn)定人流就有了商業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)。而軌道交通樞紐換乘站點(diǎn)與過路站點(diǎn)相比則有更多的人流。
立水橋是即將通車的地鐵5號(hào)線、規(guī)劃中的地鐵15號(hào)線以及已經(jīng)通車的13號(hào)線的交匯換乘站，是北京三軌交匯的交通樞紐，最近引起了專家們共同的關(guān)注。因?yàn)榱⑺畼虻靥帄W北商圈的核心區(qū)位，2008年奧運(yùn)會(huì)所帶來的巨大商機(jī)以此為釋放原點(diǎn)。這里具有成為城市副中心的基礎(chǔ)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前亞奧區(qū)域的樓盤總建筑面積已超過1400萬平米，常住和流動(dòng)人口達(dá)到150萬人以上。
距現(xiàn)在城鐵13號(hào)線立水橋站僅50米的東亞·奧北商街，其市調(diào)人員曾對該站上午7點(diǎn)到9點(diǎn)、下午4點(diǎn)到8點(diǎn)上下班高峰期間人流情況做過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)2、3分鐘一班城鐵，上下車是150人，每天就有18萬人次，如果地鐵5號(hào)線開通后人流將可能增加兩三倍。
巨大的人流為軌道樞紐商業(yè)的發(fā)展做好了鋪墊，但并不等于軌道樞紐商業(yè)中心就一定能形成和發(fā)展起來。這除了取決于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者、經(jīng)營者自身的水平，還有十分重要的一點(diǎn)是，政府能否對軌道樞紐商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃和有效的政策指導(dǎo)。
立水橋是典型的軌道樞紐地區(qū)，在站南有10萬平方米的明天商業(yè)中心，站北有30多萬平方米的龍德廣場購物中心、位于兩者之間有3萬平方米的東亞·奧北商街和2萬平方米的北方明珠商業(yè)廣場。
從商業(yè)業(yè)態(tài)上來看，這些圍繞著軌道樞紐的商業(yè)物業(yè)都有各自的超市、底商、餐飲、商場、休閑、娛樂等，由不同的開發(fā)商招商，采用不同的管理經(jīng)營方式，缺乏協(xié)調(diào)、統(tǒng)一和錯(cuò)位，往往形成同質(zhì)化經(jīng)營和惡性競爭。
如東亞·奧北商街主要規(guī)劃了集中于30－90平方米的中小商鋪，客戶可以根據(jù)自己的需要自由購買和分割。明天商業(yè)中心、龍德廣場、北方明珠商業(yè)廣場也有類似的說法。
如東亞·奧北商街有茶座、酒吧、圖書音像店、藥店、鮮花、精品店、干洗店、美容美發(fā)等休閑體驗(yàn)式消費(fèi)，有薈萃中國八大菜系精華的奧北美食天地。而明天商業(yè)中心、龍德廣場也說自己在這方面種類更多，規(guī)模更大。
從客戶人群定位來看，他們幾乎都把青年白領(lǐng)上班族作為主要的消費(fèi)主體，并沒有明顯的階層和人群劃分。
從道路交通布局來看，這些沿立湯路、在軌道樞紐南北分布的商業(yè)各成一體，缺乏軌道樞紐商業(yè)的整體規(guī)劃，表面上道路銜接暢達(dá)，但實(shí)際上軌道樞紐帶來的巨大人流被道路和交通設(shè)施切斷和分割，除東亞·奧北商街與軌道樞紐立水橋站“親密接觸”、集中在立湯路西外，其他的商業(yè)物業(yè)都面臨留住人流、聚集人氣的問題。
如離立水橋站最遠(yuǎn)的龍德廣場，東、西、南分別被車流量極大、經(jīng)常嚴(yán)重堵車的道路所包圍，一個(gè)是來自軌道站、天通苑等社區(qū)的大量人流如何過去購物，又如何回去，二是購物的車流如何進(jìn)入30多萬平方米的購物中心，又如何出來？將來會(huì)造成天通苑更嚴(yán)重的交通堵塞，目前的規(guī)劃會(huì)不會(huì)使龍德“購物航母”擱淺？北方明珠商業(yè)廣場就因?yàn)樗臇|、西、南、北被道路包圍、人流被切斷而長期陷入蕭條。
而在立水橋站軌道南、安立路西的明天商業(yè)中心也面臨著從城中心來的車如何過去的問題，因?yàn)楝F(xiàn)在的交通管制令安立路西居住的幾十萬人如果開車回家就必須向北到天通苑去掉頭，造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。
商業(yè)設(shè)施和道路交通的規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民生活需要的脫節(jié)會(huì)使社會(huì)付出巨大的成本。
專家建議，在軌道交通樞紐設(shè)計(jì)、建設(shè)大型公共停車庫，以優(yōu)惠的價(jià)格吸引開車族將車停在這里，乘軌道交通工具進(jìn)城，這樣既可以減輕城中心地區(qū)的交通壓力，又可以增加軌道樞紐商業(yè)的消費(fèi)人群和能力；還應(yīng)該進(jìn)行軌道樞紐商業(yè)的總體規(guī)劃，用過街天橋、地下通道等設(shè)施將人流導(dǎo)向各個(gè)商業(yè)物業(yè)，實(shí)現(xiàn)各個(gè)商業(yè)物業(yè)的連通。
上�！笆晃濉鄙虡I(yè)規(guī)劃已將軌道交通樞紐商業(yè)的發(fā)展列為重中之重，屆時(shí)軌道交通周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將超過500萬平方米。所以，政府在促進(jìn)軌道樞紐商業(yè)的形成和發(fā)展方面大有可為�！ �
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