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南京首拍地下空間 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題懸而未決
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就在地下與地面周圍建筑物協(xié)調(diào)問(wèn)題、地下項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題等都成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，企業(yè)在為地下空間項(xiàng)目拼爭(zhēng)時(shí)，針對(duì)南京市首次地下空間土地使用權(quán)的掛牌出讓在業(yè)界引起了紛爭(zhēng)。但由于沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)，各方關(guān)心的地下空間產(chǎn)權(quán)問(wèn)題仍無(wú)法明確。
爭(zhēng)搶地下開(kāi)發(fā)資源
8月17日，南京首次公開(kāi)出讓地下空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，深圳時(shí)尚集團(tuán)經(jīng)過(guò)89輪競(jìng)爭(zhēng)還是痛失了“鼓樓區(qū)湖南路地下商業(yè)街”項(xiàng)目。這次受挫，使成功經(jīng)營(yíng)著南京第一商圈新街口內(nèi)萊迪地下商業(yè)街的深圳時(shí)尚集團(tuán)，在南京南北呼應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃暫時(shí)擱淺了。
湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目用地總面積為地下42290.1平方米，其中市政配套用地面積1596.9平方米，實(shí)際出讓面積為地下40693.2平方米。掛牌出讓起始價(jià)為1000萬(wàn)元，地下街的功能定位為商業(yè)及停車，地下主體建筑全長(zhǎng)約1030米。
這是南京首次公開(kāi)出讓兩塊地下空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，打破了一塊地面只能出讓一個(gè)使用權(quán)的局面，引來(lái)了眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶地塊。有著專業(yè)經(jīng)營(yíng)萊迪地下商業(yè)街的成功經(jīng)驗(yàn)的時(shí)尚集團(tuán)，很早就對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，更是對(duì)這個(gè)項(xiàng)目志在必得。
然而，在8月17日土地出讓拍賣現(xiàn)場(chǎng)，競(jìng)拍中殺出了一家業(yè)內(nèi)并不熟悉的南京大唐教育發(fā)展有限公司。隨著價(jià)格越喊越高，很多開(kāi)發(fā)商被淘汰出局。競(jìng)拍最后在深圳時(shí)尚集團(tuán)、南京金銀房地產(chǎn)和南京大唐教育之間展開(kāi)。競(jìng)拍第89次的時(shí)候，深圳時(shí)尚地產(chǎn)喊出了7600萬(wàn)元的心里底價(jià)，他們?cè)僖渤惺懿黄鸶叩膬r(jià)格。但是聲音剛剛落下，南京大唐教育負(fù)責(zé)人毫不猶豫地喊出了7700的高價(jià)，這讓兩家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望而卻步，最終南京大唐教育以的7700萬(wàn)元的價(jià)格一舉拿下該地塊。
“大唐教育之所以用高出底價(jià)7倍多的價(jià)格拿下湖南路地下商業(yè)街項(xiàng)目，是因?yàn)榉浅？春玫叵驴臻g資源的價(jià)值�！敝袊�(guó)地下工程與地下空間學(xué)會(huì)常務(wù)理事、秘書長(zhǎng)陳志龍教授告訴記者。對(duì)照萊迪地下商鋪的租金，地下商業(yè)街利潤(rùn)非常高，萊迪一個(gè)商鋪的月租金在400元/平方米以上，這次湖南路地下商業(yè)街面積4萬(wàn)多平方米，分上下兩層建設(shè)，單層按1萬(wàn)平方米的建筑面積核算，按100元/平方米的月租金，一個(gè)月的租金就是100萬(wàn)元，一年就是1200萬(wàn)元。
陳志龍比較擔(dān)心的是這家業(yè)界并不熟悉的大唐集團(tuán)有無(wú)地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。記者聯(lián)系該集團(tuán)負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示項(xiàng)目還在前期規(guī)劃中，目前不方便透露更多消息。據(jù)記者了解，大唐教育投資發(fā)展公司隸屬于廈門的臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)大唐世家房地產(chǎn)公司，是福建最具實(shí)力的開(kāi)發(fā)商之一。1995年進(jìn)軍廈門，并逐步開(kāi)始走產(chǎn)業(yè)多元化道路，涉及教育、餐飲、娛樂(lè)等領(lǐng)域，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)已拓展至江蘇、上海、重慶等省市。不過(guò)奇怪的是，此次在南京拿地，并沒(méi)有用大唐世家這個(gè)地產(chǎn)業(yè)的招牌，而是用了不為人知的大唐教育。
湖南路管委會(huì)主任蘇有林說(shuō)，從大唐集團(tuán)競(jìng)拍到項(xiàng)目之后，到目前為止還沒(méi)有主動(dòng)與湖南路管委會(huì)聯(lián)系過(guò)，其詳細(xì)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)周期不得而知。
矛盾有待解決
目前，地下空間土地使用權(quán)有償出讓，沒(méi)有全國(guó)性的統(tǒng)一規(guī)定。隨著更多地下資源的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，矛盾也將凸顯出來(lái)。此次湖南路項(xiàng)目出讓的是地下部分，開(kāi)發(fā)中，地下與地面周圍建筑物協(xié)調(diào)問(wèn)題、到達(dá)地面的出口問(wèn)題以及將來(lái)如何合理連接地鐵等問(wèn)題，暫時(shí)還沒(méi)有合理解決的技術(shù)指標(biāo)和法律依據(jù)。
陳志龍表示，目前南京所有的地下商業(yè)項(xiàng)目均沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。包括此次拍賣的湖南路地下商業(yè)街和編號(hào)為NO.2006G27金陵中學(xué)東側(cè)地下車庫(kù)，政府部門是以有償出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)的形式出讓地下空間資源。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，實(shí)質(zhì)是以租賃的形式，買斷了幾十年的使用權(quán)。
江蘇天豪律師事務(wù)所、南京市國(guó)土法律顧問(wèn)王麗鵑也對(duì)地下空間開(kāi)發(fā)有一些擔(dān)心。她表示，法律空白成為交易最大瓶頸。南京市國(guó)土資源局私下開(kāi)的口子，有償出讓地下經(jīng)營(yíng)權(quán)沒(méi)有任何法律依據(jù)，我國(guó)物權(quán)法沒(méi)有關(guān)于對(duì)地下土地的規(guī)定，“地下權(quán)屬”、“地下”的概念不清楚。如果這樣的話，各地都會(huì)出于對(duì)利益的考慮，把地下的土地賣掉，將會(huì)帶來(lái)眾多懸而未決的問(wèn)題。
據(jù)了解，南京市政府部門已經(jīng)考慮在編制明年土地供應(yīng)總量時(shí)，將地下空間納入進(jìn)去。有關(guān)方面還在對(duì)此進(jìn)行論證，目前尚無(wú)定論。目前，南京現(xiàn)有地下空間建筑面積約200多萬(wàn)平方米，但這些地下空間大多零星、分散、孤立，而且利用率低，只有50％左右。地鐵1號(hào)線的建設(shè)將部分商業(yè)繁華地段的地下空間進(jìn)行連接，但無(wú)法改變目前地下空間開(kāi)發(fā)混亂的現(xiàn)狀。南京市規(guī)劃在2010年前依托地鐵1號(hào)線、2號(hào)線的建設(shè)，對(duì)新街口、河西、山西路、夫子廟、鼓樓、南京火車站六大重點(diǎn)區(qū)域地下資源進(jìn)行整合、新建，到2010年南京將建設(shè)14條地下商業(yè)街，構(gòu)成南京地下空間的基本框架�！ �
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