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南京公開叫賣5塊地下空間 使用權出讓亟待立法 [推薦]
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90輪的叫價之后，南京首例掛牌出讓地下空間使用權落槌，從1000萬元的底價翻升到7700萬元。深圳時尚地產(chǎn)的老總在89輪叫價時黯然離場后,南京大唐教育最終加價100萬元，以7700萬元的價格拿下。
在國內(nèi)還沒有對地下空間立法之時，南京市在8月下旬首度試水地下空間的土地出讓，并期望盡快規(guī)范這塊市場。而據(jù)了解，上海也將于今日開始實行對地下空間的管理規(guī)定。業(yè)內(nèi)對地下空間的關注度正在逐步提升。
5塊地下空間公開叫賣
雖然尚待規(guī)范，很多城市已經(jīng)等不及對地下空間使用權進行公開叫賣。
8月17日下午，南京一舉出讓5塊地下空間，出讓面積達47000平方米，這也是南京地下空間土地集中出讓面積最大的一次。而其中，湖南路地下商業(yè)街的出讓則是南京首次對地下商業(yè)街進行公開掛牌出讓。
記者注意到，該塊土地單位地價為246元/平方米，每畝地價為16.4萬元/畝。據(jù)統(tǒng)計，去年1~12月，南京市整體土地出讓的平均單價為1817元／平方米，達到每畝121萬元左右。而該地區(qū)地處南京市中心城區(qū)，并為南京市兩大主要商業(yè)圈之一。業(yè)內(nèi)人士分析稱，如果從土地行情考慮，這一板塊可以獲得每畝400萬元到500萬元的出讓價格，但4萬多平方米的土地出讓面積只有1000萬元的報價，顯然有些偏低。而最終的成交價翻了7.7倍，還是可以看出業(yè)內(nèi)對地下空間使用權仍有很大需求。
針對此次掛牌價格是否為“試水”，有關部門并沒有做出正面回答。
根據(jù)之前南京市的說法，到2010年，南京市地下建設規(guī)模將增加一倍，達到100萬平方米左右，而地下空間土地使用權的出讓也是大勢所趨。
但是依然還有一些不容回避的問題。
南京市國土資源局政策法規(guī)處處長姚青林表示，目前我國對于地下空間土地出讓權還沒有立法，很多地方對地下空間用地出讓的方式與登記發(fā)證也沒有規(guī)定。所以，此次南京市主要是依照地上土地出讓的規(guī)則，對地下空間使用權進行出讓。
在此次南京市國土資源局對5塊國有土地使用權的掛牌出讓過程中，有2塊是單獨出讓地下使用空間，還有的是捆綁出讓地上以及地下空間。此次，南京按照地上土地出讓方式公開出讓地下空間，一定程度解決了地下空間出讓問題。
但是，地上空間和地下空間的界定問題依然沒有解決。
2004年12月，南京市國土資源局和南京市房管局、南京市建委等5個部門曾對地下車庫使用權的轉讓進行了規(guī)定。當時，地上空間使用權出讓之后，所有人往往對地下空間也具有使用權。這就導致南京之前出現(xiàn)相關案例，例如有單位想購買地下空間，進行停車場的建設，但是由于地上空間已經(jīng)有明確所有人，地下空間的所有權就無法進行界定，最終只能作罷。對此，目前還沒有更加明確的說法。南京市相關部門將此寄希望于國家的相關立法出臺。
使用權出讓亟待立法
在地下空間使用權出讓方面，南京并不是第一個吃螃蟹的。杭州在有關問題依然沒有得到合理解決之前，也已經(jīng)嘗試了地下空間使用權的出讓。
據(jù)了解，2004年12月8日,杭州市國土資源局受西湖文化廣場建設指揮部委托，對西湖文化廣場中心廣場地下空間土地使用權，連同在建工程，向境內(nèi)外公開掛牌出讓。最后以近5億元的價格，出讓給了浙江白云偉業(yè)控股有限集團公司。
截至目前，杭州市在地下空間使用權上依然有亟待解決的問題。通過杭州市政府的《關于積極鼓勵盤活存量土地促進土地節(jié)約和集約利用的意見(試行)》(下稱“意見”)了解到，這份文件對于地下空間使用權作出了相關規(guī)定。
根據(jù)規(guī)定，用地單位利用自有土地建設地下空間作為地上建筑配套或附屬設施的，可以劃撥方式使用。但如果是利用地下空間從事經(jīng)營性、銷售或轉讓的，就得有償使用。具體的辦法是：地下一層土地出讓金按市區(qū)土地基準地價相對應用容積率為2.0的樓面地價的30%收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標準減半收取，地下三層的則按地下二層標準減半收取，以此類推。
有開發(fā)商提出，這份文件仍沒有解決地下車庫的問題。因為意見規(guī)定，用地單位利用自有土地建造地下停車庫面向社會提供停車服務的，可以劃撥方式使用，但地下車庫仍然不能進行分割轉讓、銷售或長期租賃(租賃期一年以上)。
雖然之前并沒有對地下空間的出讓進行試水，但是經(jīng)過長時間的籌備，上海已經(jīng)成為首個對地下空間使用權進行“立法”的城市。記者了解到，日前，《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》(下稱“規(guī)定”)經(jīng)市政府常務會議通過，將于今日起正式實施。這是國內(nèi)首個涉及地下空間建設用地審批和權屬管理的規(guī)定。
通過上海市房地資源局了解到，9月1日之后，上海將明確把地下空間界定為“結建地下工程”與“單建地下工程”，其中結建地下工程隨地面建筑一并辦理用地審批手續(xù)。而同時，單建地下工程將可以簽訂土地使用權出讓合同。
“單建地下工程的建設單位按照基本建設程序取得項目批準文件和建設用地規(guī)劃許可證后，應向土地管理部門申請建設用地批準文件。建設單位取得建設工程規(guī)劃許可證后，應當?shù)酵恋毓芾聿块T辦理劃撥土地決定書，或者簽訂土地使用權出讓合同�！鄙虾Ｊ蟹康刭Y源局相關人士稱�！ �
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