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城市地下空間利用成為開發(fā)商的新蛋糕 [推薦]
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拿地區(qū)域，可以由“地上”轉(zhuǎn)為“地下”，這對于開發(fā)商來說是個(gè)值得興奮的消息。近日，南京市國土資源局網(wǎng)站上，南京湖南路地下商業(yè)街、金陵中學(xué)東側(cè)地下，兩個(gè)地塊正在公開掛牌轉(zhuǎn)讓。
三維城市的地下價(jià)值
“南京市湖南路的地下土地，早就已經(jīng)有人介入了�！�8月3日深夜，中國地下工程與地下空間學(xué)會常務(wù)理事、秘書長陳志龍教授在看到采訪郵件后撥通了記者電話，“深圳的時(shí)尚集團(tuán)很早前就找過我，表達(dá)出想獲得此地的意向，他們很擅長做地下空間的開發(fā)，這說明了地下空間很有市場”。
其實(shí)，開發(fā)商青睞地下土地已不是秘密：深圳已經(jīng)有很多開發(fā)商意識到了地下空間資源的投資機(jī)會，正在搶占地下空間的開發(fā)資源，香港也有一些有前瞻性的開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入深圳市場。
針對地下空間土地掛牌交易的現(xiàn)狀，同濟(jì)大學(xué)地下空間研究中心副主任束昱教授指出，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，現(xiàn)在是投資地下空間資源最有利的時(shí)機(jī)。因?yàn)�，目前國�?nèi)的地下空間開發(fā)不算容積率，也不收地下空間開發(fā)的費(fèi)用，開發(fā)商應(yīng)該看到這方面的投資機(jī)會。而且隨著法制的健全，以后這些優(yōu)惠條件可能不復(fù)存在。
而對于適合被拍賣的地下空間的特性，陳志龍教授指出，“地面是有名的商業(yè)中心，拍給開發(fā)商作為商業(yè)用途比較合適，普通的地下土地拍賣是有困難的。另外，由于地下空間構(gòu)造特殊，地下土地開發(fā)具有一定隱患——地下空間有不可逆性，如果深度和強(qiáng)度定位不夠準(zhǔn)確，體量和面積在日后不敷使用，是不能再繼續(xù)往下挖的。而在功能方面，地下商業(yè)缺少的是交通而不是商業(yè)，像湖南路地塊就是如此，不能一味地把地下空間改造成商業(yè)物業(yè)”。
束昱教授也認(rèn)為，國內(nèi)城市對土地的開發(fā)利用已經(jīng)提升到了三維的立體空間范疇，城市功能形態(tài)的布局發(fā)生了變化，商家要充分挖掘土地的空間價(jià)值。地鐵、車站周邊的開發(fā)，盈利空間很大。把地鐵旁邊的空間讓給開發(fā)商，在國外是非常有利的方法。
地下產(chǎn)權(quán)問題成為交易最大瓶徑
然而，律師看待地下空間的土地交易，似乎并不樂觀。盛邦(中國)法律顧問有限公司首席顧問姚克楓律師說，依據(jù)我國目前的法律，地下空間的產(chǎn)權(quán)問題屬于法律盲點(diǎn)，地下空間的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和收益尚缺少法律依據(jù)，投資商和開發(fā)商將無法明確獲得地下空間的產(chǎn)權(quán)。
南京市國土資源局法規(guī)處的負(fù)責(zé)人也明確表示，“南京這兩年一直在研究地下空間土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓問題。湖南路地下商業(yè)街和金陵中學(xué)東側(cè)地下的掛牌轉(zhuǎn)讓，就是研究的成果，參照了地上土地的轉(zhuǎn)讓規(guī)則，進(jìn)行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓。然而效果如何，還有待進(jìn)一步觀察”。
地下空間的產(chǎn)權(quán)究竟歸誰所有？姚克楓律師做出了解釋。產(chǎn)權(quán)有兩個(gè)概念：一個(gè)是所有權(quán)，一個(gè)是所有權(quán)中的使用權(quán)。針對我們國家，所有涉及土地的所有權(quán)都?xì)w國有(國家所有或者集體所有)，根據(jù)《憲法》第10條，明確可以看出國家是城市土地的所有者，但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。多數(shù)國家包括我國對于土地的所有權(quán)都是“上達(dá)天宇、下及地心”，那么地下空間的所有權(quán)當(dāng)然歸國家。通常我們理解土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓只能是土地之上的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(狹義理解)，地下空間的使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓是我國的立法空白，那么地下空間的產(chǎn)權(quán)也只能是國家所有。“建筑區(qū)分所有權(quán)”分“所有權(quán)”與“共有權(quán)”，所有權(quán)歸建筑物的所有人，不管空間如何不同，在該建筑內(nèi)的空間使用權(quán)都要?dú)w該所有人。
“因?yàn)閷Φ叵驴臻g權(quán)的概念沒有統(tǒng)一的界定，如果地下空間權(quán)指的是所有權(quán)，那么只能是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，如果我們把地下空間權(quán)界定成使用權(quán)，那么就是不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)。在國家、開發(fā)商、物業(yè)的權(quán)利與責(zé)任的分配上，國家不僅是土地地上、地下所有權(quán)者也同時(shí)應(yīng)當(dāng)是地上、地下使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移、限定等商業(yè)行為的監(jiān)督者，開發(fā)商的權(quán)利就是依法取得地上權(quán)(土地使用權(quán)，有深度限制)或者地下權(quán)(地下空間使用權(quán))，并在法律允許的條件下從事與該使用權(quán)相關(guān)的商業(yè)活動(dòng)。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)服務(wù)責(zé)任，提供安全措施等。”姚克楓說。
對于出售或拍賣地下空間，所得利益歸屬，姚克楓認(rèn)為地下空間使用權(quán)可以比照地上土地使用權(quán)：國家出售或者拍賣所得利益歸國家，其他主體依法獲得的在使用權(quán)期限內(nèi)依照法律程序轉(zhuǎn)讓的，所得收益歸該主體。一旦出現(xiàn)安全問題如水災(zāi)、火災(zāi)等，對于在該地下空間的公民所受到損害的責(zé)任承擔(dān)主體當(dāng)然首推地下空間的使用權(quán)行使主體或者商業(yè)運(yùn)營主體，在這第一點(diǎn)上和地上空間的責(zé)任主體應(yīng)當(dāng)一致�！ �
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