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重慶調(diào)控細(xì)則悄然實(shí)施“70%、90平方米”未予明確 [推薦]
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重慶市落實(shí)新政的地方性調(diào)控細(xì)則已在三周前出臺(tái)，并已轉(zhuǎn)發(fā)至有關(guān)單位。
近日，本報(bào)記者幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，獲得這份未公開的紅頭文件復(fù)件。這份名為《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展實(shí)施意見的通知》（渝辦發(fā)[2006]167號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“渝167號(hào)文”）的文件由重慶市國土房管局、市建委、市規(guī)劃局、市發(fā)展改革委、市監(jiān)察局、市財(cái)政局、央行重慶營管部、市地稅局、市統(tǒng)計(jì)局、重慶銀監(jiān)局等等10個(gè)部門聯(lián)合制定，并通過重慶市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)至有關(guān)單位。
對(duì)于新政中最受人關(guān)注的兩個(gè)數(shù)字問題，“渝167號(hào)文”只是規(guī)定，“加強(qiáng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房（含農(nóng)轉(zhuǎn)非住房、拆遷安置還建房、集資合作建房）建設(shè)的土地供應(yīng)，使其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。
而90平方米概念是“套內(nèi)”還是“套型”，該文件并未予以明確。
重慶市國土資源與房屋管理局住房發(fā)展處處長(zhǎng)曾強(qiáng)對(duì)此的解釋是：“重慶把調(diào)控政策與地方實(shí)際結(jié)合起來，在認(rèn)真貫徹實(shí)施‘國六條’、‘國十五條’精神的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)因地制定、分類指導(dǎo)、區(qū)別對(duì)待�！�
因地制宜
出人意料的是，“渝167號(hào)文”中并未出現(xiàn)90平方米的字眼，更未明確這一概念是“建筑面積”還是“套內(nèi)面積”。
為此，當(dāng)媒體重慶市地產(chǎn)主管部門的一位官員問及此問題時(shí)，他未作正面回答。
在一次房地產(chǎn)研究會(huì)議上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、重慶市地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)李英儒透露了實(shí)情，從4月份開始，在建設(shè)部召開的幾次會(huì)議上，重慶市進(jìn)京參會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人就多次向上級(jí)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)重慶地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的特殊性，以更好地將“國六條”的精神與“國十五條”的措施，結(jié)合重慶實(shí)際，因地制宜地制定實(shí)施細(xì)則，并力爭(zhēng)政策的“特殊照顧”：“70%”針對(duì)重慶市總量控制，而90平方米的概念重慶則希望是“套內(nèi)”。
對(duì)于重慶市提出的“特殊照顧”，據(jù)稱當(dāng)時(shí)高層已經(jīng)“原則上同意”，接近重慶政策制定部門的人士透露，盡管重慶沒有在“渝167號(hào)文”中明確兩個(gè)數(shù)字問題，但重慶其實(shí)已經(jīng)開始按照“70%是總量控制、90平方米是‘套內(nèi)’”的精神執(zhí)行。
對(duì)此，曾強(qiáng)的解釋是，一是重慶市住房結(jié)構(gòu)中小戶型比例已很高，已經(jīng)達(dá)到甚至超過70%。而70%則是“國六條”、“國十五條”住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)所調(diào)控的目標(biāo)。二是自2002年以來，重慶市對(duì)商品房面積核定與沿用的一直為“套內(nèi)”的概念，而且已經(jīng)成為行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。如果更改為套型或建筑面積，就會(huì)在行業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中、重慶市民的購房等環(huán)節(jié)中引起混亂，不利于市場(chǎng)規(guī)范與發(fā)展。
“2005年，重慶主城區(qū)商品住宅均價(jià)為2587元∕平方米，其中全年銷售的1080萬平方米商品住房中，120平方米以下的戶型比例為65%～70%，全年市場(chǎng)上價(jià)格在3000元∕平方米以下的房源比例達(dá)70%～75%。”曾強(qiáng)稱，數(shù)據(jù)說明重慶市的中低價(jià)位、中小套型的比例已經(jīng)不低了。
“渝167號(hào)文”對(duì)2006年6月1日前已通過規(guī)劃部門報(bào)批的項(xiàng)目全部予以放行，讓重慶開發(fā)商在經(jīng)過一個(gè)月的焦急觀望后終于如釋重負(fù)。
“盡管我們的項(xiàng)目二期在此之前，在報(bào)批規(guī)劃中一度受到擱淺，但從目前看，政策對(duì)我們的項(xiàng)目的運(yùn)作影響不會(huì)很大�！币晃恢貞c知名開發(fā)商樂觀地說。
“‘渝167號(hào)文’是根據(jù)重慶市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況擬訂的，因而很有針對(duì)性，體現(xiàn)了因地制宜�！痹鴱�(qiáng)表示。
增加中低價(jià)房仍是重心
盡管重慶市的中低價(jià)位、中小套型的比例已經(jīng)不低，但是“渝167號(hào)文”仍然強(qiáng)調(diào)要做好中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和土地供應(yīng)工作。
文件規(guī)定，近年內(nèi)重慶主城區(qū)每年還要提供約1200畝房地產(chǎn)開發(fā)凈用地，建設(shè)200萬平方米的社會(huì)保障性住房，主要滿足中低收入者購房和租房的需求。
文件共有八個(gè)方面，對(duì)重慶市做好住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸政策的調(diào)節(jié)作用、認(rèn)真做好中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)、有步驟地解決中低收入家庭住房困難等方面都給予了明確規(guī)定。
如，文件要求盡快編制住房建設(shè)規(guī)劃。重慶市國土房管局負(fù)責(zé)編制普通商品住房和廉租住房發(fā)展規(guī)劃，重慶市建委負(fù)責(zé)編制經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)劃。在此基礎(chǔ)上,重慶市規(guī)劃局全面編制住房建設(shè)規(guī)劃（含普通商品住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的地塊規(guī)劃），市發(fā)展改革委將規(guī)劃編制成果納入重慶市“十一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。在市、區(qū)縣（自治縣、市）的住房建設(shè)規(guī)劃中，要明確“十一五”特別是今明兩年的普通商品住房、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)目標(biāo)，并在2006年9月底前向社會(huì)公布。
文件還強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)住房建設(shè)的規(guī)劃監(jiān)管。重慶各級(jí)規(guī)劃部門要依據(jù)近期建設(shè)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，出具套型結(jié)構(gòu)比例和容積率、建筑高度、綠地率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，作為土地出讓前提條件，對(duì)2006年6月1日以前已依法審批的商品住房項(xiàng)目，其土地使用權(quán)屬于招拍掛出讓方式取得的，其規(guī)劃的容積率、用地性質(zhì)、綠地率與土地出讓合同相一致的,建設(shè)和規(guī)劃部門準(zhǔn)予完善手續(xù)，督促其加快建設(shè)。
對(duì)以協(xié)議出讓方式取得的用地項(xiàng)目，應(yīng)積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)。規(guī)劃部門對(duì)需要調(diào)整套型結(jié)構(gòu)的的項(xiàng)目，應(yīng)按程序報(bào)批，并將項(xiàng)目清單抄送國土房管、建設(shè)主管部門。對(duì)新通過“招拍掛”出讓取得土地使用權(quán)的商品住房開發(fā)項(xiàng)目，嚴(yán)格按照土地出讓合同約定進(jìn)行住房結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)劃審批。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、違歸建設(shè)的要依法查處。
加強(qiáng)住房建設(shè)的規(guī)劃引導(dǎo)。規(guī)劃部門要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，開發(fā)建設(shè)適應(yīng)消費(fèi)需求的住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)適應(yīng)城市發(fā)展需要的商業(yè)物業(yè)。對(duì)已建、在建商品住房項(xiàng)目，凡申請(qǐng)住房套型面積“大改小”、“躍改平”的，只要符合規(guī)劃和使用安全要求的原則予以支持。
進(jìn)一步規(guī)范中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)行為。對(duì)中低價(jià)、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)使用房）的土地供應(yīng)，要在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。
一個(gè)值得思考的問題是，重慶市目前中低價(jià)位、中小套型的住房比例已經(jīng)很高，而重慶的調(diào)控細(xì)則依然將增加中低價(jià)房和小戶型住房作為政策重點(diǎn)，兩者是否存在矛盾之處?面對(duì)這個(gè)問題，曾強(qiáng)臉上的表情顯得很復(fù)雜�！八晕覀儾哦啻蜗蛏霞�(jí)主管部門匯報(bào)了重慶市的實(shí)際情況，并希望因地制宜，把中央的調(diào)控政策與重慶的實(shí)際結(jié)合起來，爭(zhēng)取區(qū)別對(duì)待，這才更有利于重慶市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、持續(xù)、健康的發(fā)展。”曾強(qiáng)說�！ �
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